Danh mục: Kĩ năng môi giới Bất Động Sản

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS ( CSS) Quý 2/2022 của Propertyguru Việt Nam.

Nhóm người chưa quyết định mua nhà trong vòng 1 năm tới

– 78% nhóm người này cảm thấy không thoái mái khi mua nhà thời kỳ hậu dị.ch. Rào cản lớn nhất là giá bất động sản. Lãi suất tăng, suy thoái kinh tế.

Nhóm người dự định mua nhà trong 1 năm tới chiếm 24%, trong đó:

– 47% người lựa chọn BDS sơ cấp;

– 48% người lựa chọn BDS thứ cấp

– 5% chọn nhà đất qua đấu giá

Thống kê người Việt Nam sở hữu Bất Động Sản

– KH thu nhập 40tr – 70tr đồng/tháng chiếm 75% và đang sở hữu ít nhất 1 BĐS.

– KH thu nhập dưới 40tr đồng/tháng chiếm 67%

– KH thu nhập trên 70tr đồng/tháng chiếm 45% và sở hữu từ 3 BĐS trở lên

80% nhóm khách hàng đã có ít nhất 1 BĐS đều muốn dùng nguồn tiền sẵn có mua thêm BĐS đầu từ hoặc để dành cho con cái và tiêu chí lựa chọn BĐS của nhóm này: đất ( thổ cư, nông nghiệp, đất nền) và nhà biệt lập ( biệt thự, nhà riêng)

14% lựa chọn nhà chung cư và nhà phố

Tóm lại : Những người có dự định mua nhà trong 6 tháng đến 1 năm chủ yếu thu nhập cao (40tr đồng/tháng trở lên) và có ít nhất 1 BĐS. Loại hình họ muốn mua thêm nhà biệt lâp hoặc đất, gần khu vực đang sinh sống, ưu tiên không gian xanh rộng rãi.

Hiện tại BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa phải là loại hình được lựa chọn trong ngắn hạn.

Cre: CafeF

NGƯỜI GIÀU thích mua nhà CHUNG CƯ hay MẶT ĐẤT

Có đến 70% quán cà phê hiện nay đang nằm trên mặt bằng đi thuê. Nếu bạn cũng có ý định thuê mặt bằng để mở quán cà phê, đừng bỏ qua các kinh nghiệm đàm phán hữu ích dưới đây.

1. Bên cho thuê, ai là người chịu trách nhiệm với hợp đồng? Người đó có thực sự là chủ tài sản cho thuê không?

Mình từng cùng nhóm anh em thuê nhà trên phố cổ, lúc trao đổi thì gia đình bên cho thuê cũng 3 người (bố và 2 con). Ông bố trong buổi nói chuyện lúc nào cũng “Nhường cho 2 thằng con tôi quyết, tôi già rồi không biết gì”. Thế là chốt hết mọi thứ xong xuôi, đặt cọc xong để chốt ký hợp đồng.

Đến lúc ký hợp đồng thì ông chủ nhà biến thành một người khác, deal lại khá nhiều điều khoản vì “Nhà này là nhà của chú, mấy thằng con chú biết gì đâu, chú là người quyết định cho thuê”. Lúc này nếu không deal được thì xem như tiền đặt cọc một đi không quay trở lại.

Bài học nhớ đời: Cứ yêu cầu chủ nhà đưa giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu tài sản ra (sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ nhà) và chỉ làm việc với duy nhất chủ nhà để thống nhất các điều khoản.

2. Nếu chủ nhà đồng ý cho sửa sang điều gì thì ưu tiên làm luôn cho thật nhanh.

Chủ nhà thì rất thích nhà phải “nguyên trạng”, trong khi cái nguyên trạng của chủ nhà đôi khi không thể phù hợp với việc kinh doanh. Mà người đi thuê vì máu quá nên hay trao đổi miệng với chủ nhà về việc sửa sang chỗ này chỗ nọ. Các phần sửa sang này nếu được thì cho hết vào hợp đồng.

3. Bạn chỉ có thế chủ động trước khi xuống cọc.

Cho nên các điều khoản khó nhằn cần phải deal vào lúc này: cọc bao nhiêu tiền, điều kiện trả lại cọc, thuê nhà trong bao lâu, thanh toán mấy tháng một lần… Mấy cái điều khoản dạng “Được ưu tiên cho thuê tiếp khi hết hợp đồng” thực ra khá vô nghĩa, có thể vứt bỏ vì nó không thực tế.

Quan trọng là điều khoản “Chủ nhà đền bao nhiêu nếu đòi trả nhà trước hạn thuê”. Bạn đã đầu tư rất nhiều tiền vào cơ sở vật chất, đừng để mấy cái điều khoản “Báo trước mấy tháng” dành cho cả 2 bên, bạn sẽ là người chịu thiệt. Nói thẳng, nhiều chủ quán đã tán gia bại sản vì chưa kịp thu hồi vốn thì gặp tình trạng chủ nhà giở quẻ đấy nhé.

Quan hệ người thuê với chủ nhà là đối tác, không phải xin cho. Thời buổi kinh tế khó khăn thế này mặt bằng sang, mặt bằng cho thuê ngày càng nhiều. Mình là đối tác sắp “toang đến nơi” mà chủ nhà bình chân như vại, vẫn tăng giá đều đều thì không phải là đối tác tốt, khó kết hợp lâu dài, cân nhắc hết hợp đồng là “ù biến” thôi. Hoặc cân nhắc cắt lỗ sớm cho lành, vì càng ôm cái mặt bằng đó là càng chết…

=====

Nguồn: sưu tầm

THUÊ MẶT BẰNG mở quán – Những điều cần LƯU Ý

Rất may mắn đợt này mình cũng được ngồi và học với với rất nhiều những anh chị đầu tư bds kinh nghiệm cả 10-20 năm với số tài sản hiện tại đã lên tới 5-10tr usd ngồi được nghe và được họ chia sẻ rất nhiều điều hay về kinh nghiệm xương máu trong đầu tư bds và hôm nay mình cũng muốn chia sẻ lại cho mọi người những gì mình đã được linh hội về những tư duy đầu tư bđs triệu đô của nhữnn gã sói già .

Tư duy đầu tiên là về TẦM NHÌN một thứ nghe thì rất dễ nhưng để làm được thì cả một chặng đường dài cộng thêm nhiều yếu tố như dòng tiền hay đòn bẩy , tâm lí vững vàng..

những phần này mình sẽ chia sẻ cụ thể sau . Như mọi người biết sự khác biệt lớn giưã một người giỏi với một người bình thường đó là tầm nhìn , tầm nhìn của những nhà lãnh đạo là 10 năm 20 năm như câu chuyện vừa rồi chia sẻ của Bác Vườn 6 năm trước về Ukina ..

tầm nhìn của những người làm công ăn lương là từ tháng này qua tháng khác ,tầm nhìn của những ngừoi thợ xây là từ ngày lương này qua ngày lương khác , còn tầm nhìn của những ngừoi nghiện là từ mỗi tiêm này qua mũi tiêm khác .

Nói vậy thôi chắc cũng ta cũng thấy tầm quan trọng của tầm nhìn đối với mọi nghành nghề và với mọi cuộc chơi đầu tư tài chính hay bđs .

BĐS cũng vậy nếu bạn muốn thành công lớn đầu tư xx lần thì bắt buộc phải có tầm nhìn dài hạn về một thị trường nào đó , còn muốn ăn ít 20-30% trong ngắn hạn thì bạn không cần tầm nhìn gì cả cứ theo sóng thị trường và chơi thôi ,nhưng những cuộc chơi khi anh chị lao vào điểm nóng và thấy thông tin lan truyền khắp các kênh , ai cũng biết thì là lúc đó đội cá mập đang ra hàng rồi , nếu lao vào lúc đó thì tỉ lệ ăn được của bạn rất ít và gần như sẽ bị rủi do cao , các đội cá mập đánh sóng và ra hàng như thị trường ck cuối năm vừa rồi khi ai cũng biết đến DIG , CEO , CII thì lúc đó tầm lí NĐT bị F0MO lao vào và kết quả chắc anh chị cũng biết rồi .

Khi nghe những câu chuyện của người anh kể về những BĐS a đã nắm giữ 3-5-10 năm như ở đà nẵng , nha trang , phan thiết , hay mộc châu , hòa bình , sóc sơn , phú quốc gần như tất cả nhưng vị trí này a vào rất sớm vào lúc khi còn rất ít người biết đến nó và cả kể khi thị trường nóng lên thì a cũng không bán và đến giờ có những bđs x25-30 lần , nghe thật đáng sợ bởi tầm nhìn của người ta .

Nhưng để có được tầm nhìn thì bắt buộc anh chị phải nắm được quy hoạch tương lai của khu vực đó , tiềm năng phát triển theo định hướng nào và để giữ được lâu anh chị phải có phải có dòng tiền và tâm lí vững vàng để giữ được nó ,bởi trong quá trình đầu tư sẽ có rất nhiều thứ xảy ra làm ta bị tâm lí rất nhiều .

ĐIỀU QUAN TRỌNG NHẤT Ở TƯ DUY NÀY ĐÓ LÀ BẠN PHẢI CÓ SỰ TRẢI NGHIỆM VỀ CÁC THỊ TRƯỜNG ĐÃ QUA , để khi đến một vùng đất mới anh chị có thể có tầm nhìn mới những đánh giá và so sánh điều này là rất quan trọng .

Mình cũng đã có 1 bài chia sẻ về sự trải nghiệm rồi nhé .

Để duy trì được tầm nhìn và nắm bắt được cơ hội tốt thì anh chị phải sử dụng đòn bâỷ bank điều này không còn mới nhưng ít người nắm được cách sử dụng của nó .

Trong đầu tư dài hạn và ngắn hạn tại thời điểm này thì anh chị có thể dùng bank được vì nó giúp anh chị có thể chơi được nhiều cuộc chơi lớn hơn . Nếu chỉ có 5 tỷ nhưng cơ hội 10 tỷ thì anh chị có thể chơi được .Trong thời kỳ bank rẻ như này vay được bank là đã thành công rồi , với tốc độ tăng trung bình 30% trên năm của bđs thì vay được là rất rẻ .

Có nhiều bđs ngon và tiềm năng xx dài hạn thì anh chị có thể cân đối phương án bank , bank giúp chúng ta nắm bắt cơ hội bđs được tốt hơn và tạo cuộc chơi lớn nhưng dùng bank phải rất cẩn trọng nhé , không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải nhớ kỹ là phải có dòng tiền đều hàng tháng để trả bank thì tâm lí tốt hơn và tránh nhiều ruỉ do hơn khi vay anh chị ạ .

Nên dùng bank với những cơ hội anh chị chắc chắn nhé chứ đừng dùng một cách mạo hiểm với những cơ hội 50/50

Tầm nhìn và vay bank nói dễ vậy thôi nhưng để duy trì được tầm nhìn thì bắt buộc phải có long mạch đó là DÒNG TIỀN nghe thì không mới những lại rất quan trọng .

Nói như thế nào để diễn tả được hết tầm quan trọng của nó nhỉ ,trong đầu tư bđs theo mình đã trải nghiệm thì mình thấy dòng tiền nó giống như máu của một người vậy , dòng tiền ở đây đó là thu nhập đều hàng tháng cứ đổ về từ các nguồn kinh doanh hoặc làm công ăn lương…

dòng tiền giúp anh chị có thể dùng đòn bẩy tốt nhất và tối ưu nhất mà không phải lo khi vay đầu tư bđs .

Nhiều anh chị vay để đầu tư bđs nhưng lại không nắm được dòng tiền của mình hàng tháng điều đó rất nguy hiểm và nó ảnh hưởng tới tâm lí .

Nếu anh chị nào có dòng tiền kinh doanh tốt hàng tháng thì cứ mạnh dạn vay nhé đầu tư dài hạn chút sau 3-5 năm anh chị sẽ thấy bds của mình thay đổi mạnh như nào ..

mua những vung có quy hoạch rõ pháp lí chuẩn và có tiềm năng phát triển du lịch hay công nghiệp nhé anh chị .

Và tư duy cuối cùng mà tôi thấy rất quan trọng đó là sự trải nghiệm các thị trường , 10 năm đầu tư bđs anh ý đã trải qua rất nhiều thị trường và có kinh nghiệm rất nhiều .

Muốn có tầm nhìn tốt thì bắt buộc anh chị phải có sự trải nghiệm rồi . Anh ý mua PQ và 2013 bán 2016 với giá 4tr và giờ quay lại mua với giá 20tr trên chính mảnh đất mình bán, câu chuyện nói ít người tin nhưng đó là tầm nhìn của mỗi người về 1 vùng đất , chắc cũng nhiều anh chị đã như vậy bán hạ long 2016 với giá 5tr rồi 2018 quay lại mua với giá 20tr .

Qua mỗi thị trường sẽ giúp anh chị có rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm , tầm nhìn , sự so sánh …. Chúng ta thường nói làm nhiều hay đi nhiều thì sẽ có nhiều kinh nghiệm .. tán nhiều gái sẽ có nhiều kinh nghiệm hay bị đá nhiều cũng có nhiều kinh nghiệm .

Thì với bđs cũng vậy anh chị ạ , hãy cứ đi thật nhiều thị trường từ những thị trường đã tăng đến những thị trường kỳ vọng cho tương lai hãy cứ trải nghiệm hết .

Đi những nơi đã qua mùa xuân mùa đẹp nhất thì chúng ta sẽ tìm hiểu tại sao giá nó lại tăng như vậy lí do gì ..thời điểm nào nó tăng giá ,tăng giá bao nhiêu lần , sự thay đổi lớn như thế nào ….

Nó sẽ giúp cho anh chị rất nhiều kinh nghiệm và quan trọng nhất là tầm nhìn để khi gặp thị trường nào mới anh chị có sự so sánh về nó .. ví dụ mình đi nhiều Bắc Ninh để tìm hiểu lịch sự tăng giá của bđs công nghiệp nơi đây rồi khi về bắc giang mình có sự đánh giá tốt nhất về một thị trường mới những sự tương đồng của hai thị trường .

Hay đi nhiều HP và QN để chúng ta tìm hiểu những lí do gì nơi đây tăng giá mạnh trong 2-3 năm rồi lại về Thanh Hóa hiện tại để so sánh . Quảng Ninh giá tăng mạnh nhất là sau khi cao tốc vs sân bay làm xong và lúc đó đồng loạt các dự án lớn về đây làm dậy sóng cả 1 thị trường thì TH hiện tại cũng đang giai đoạn làm hạ tâng để đón các DN thế thì liệu còn cơ hội nữa không … anh chị tự đánh giá .

Tiếp theo khi đi các thị trường mới anh chị có sự đánh giá và so sánh dự đoán tương lai nó sẽ thế nào để khi quay lại anh chị có những kinh nghiệm và sự trải nghiệm về nó ..

tóm lại như này anh chị cứ nên đi thật nhiều nhé đảm bảo sẽ có tầm nhìn tốt qua thời gian . Mình dù tập chung 1-2 thị trường nhưng các nơi nào có thông tin hay những cái gì hay mình vẫn đi để học…

Nguồn: Cuong Invest

TƯ DUY đầu tư Bất Động Sản CỦA NHỮNG SÓI GIÀ TRIỆU ĐÔ

Thông tin đang được kiểm chứng

Mua nhà đang được thế chấp trong ngân hàng cũng cần thận trọng, vì Ai cũng tưởng đây là giao dịch an toàn về pháp lý vì nhà đang được thế chấp là “sạch” về giấy tờ, bởi ngân hàng cho vay được thì mình yên tâm.

Trên thực tế, người bán ngôi nhà đang được thế chấp vẫn có thể nhận cọc từ một người khác trước khi bán cho mình, và hợp đồng cọc này cũng vẫn được công chứng và đưa lên hệ thống tư pháp.

Do đó, để mình có thể công chứng mua bán với bên bán sau khi thanh lý khoản vay, việc đầu tiên phải huỷ hợp đồng cọc giữa bên bán và người cọc trước kia.

Rắc rối có thể sẽ phát sinh từ đây.

Ví dụ:

A có căn nhà trị giá 10tỷ đồng, đang thế chấp cho khoản vay ngân hàng 5 tỷ đồng.

A kẹt tiền, vay của B 2 tỷ đồng, thế chấp bằng hợp đồng cọc có công chứng chính căn nhà trên. B biết tình trạng căn nhà, nhưng vẫn cho vay vì giá trị căn nhà lớn hơn khoản vay. B chỉ là người cho vay chứ ko có ý định mua căn nhà đó.

C muốn mua căn nhà đó, đàm phán với A về giá giao dịch và với ngân hàng để làm thủ tục tất toán và xuất tài sản đi công chứng mua bán.

C thay A trả nợ đủ 5 tỷ gốc.

A và C đi công chứng, kẹt hợp đồng cọc 2 tỷ giữa A với B.

C lập luận: tại sao có thể công chứng cọc mà ngân hàng cho vay ko có văn bản đồng ý và ko hề hay biết?

Hiện nay có 2 quan điểm của phòng (văn phòng) Công chứng:

1. Tài sản đang được thế chấp mà muốn nhận cọc từ bên mua thì phải có sự đồng ý của ngân hàng cho vay bằng văn bản thì mới ký công chứng cọc được.

2. Không cần sự đồng ý của ngân hàng cho vay, vì điều kiện trong hợp đồng nhận cọc là ưu tiên dùng số tiền cọc để trả nợ vay và hợp đồng cọc chỉ là hứa mua bán chứ không dịch chuyển sở hữu. Quan điểm này được khá nhiều VPCC đang cho thực hiện.

Do vậy, C phải gỡ hợp đồng cọc đã ký giữa A và B trước khi đến lượt mình được mua bán. Do đã trả khá nhiều tiền cho ngân hàng và cho A, C rơi vào tình thế bắt buộc phải thanh lý B và B có thể “làm tiền” bằng cách yêu cầu bồi thường gấp đôi theo thoả thuận cọc giữa A và B.

Kết luận: Dù là mua tài sản đang được thế chấp trong ngân hàng, luôn kiểm tra với phòng công chứng xem có tình trạng đã có ai cọc hay chưa để tránh rắc rối.

#mua_nhà_qua_ngân_hàng

Sưu tầm

MUA NHÀ qua NGÂN HÀNG – một GÓC KHUẤT mà CHUYÊN GIA Bất Động Sản CẢNH BÁO

Để đánh giá hiệu quả dự án “Thuê Nhà nguyên Căn – Cho thuê phòng lẻ”, chúng ta cần tính toán: Chi phí đầu tư ban đầu, Doanh thu THẬT, chi phí quản lý vận hành, và chi phí khấu hao Đầu tư ban đầu.

1. Chi phí đầu tư ban đầu

Trừ khi sang nhượng lại toàn bộ dự án từ các đơn vị chuyên “Thuê nhà nguyên căn – Setup – Sang nhượng” (Đương nhiên họ cũng sẽ chốt một khoản lời tương xứng với công sức Setup của họ bỏ ra), việc thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê luôn có một khoản chi phí cải tạo sửa chữa, không phải chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà như nhiều bạn đang nghĩ. Các chi phí chính bao gồm: Chi phí làm thêm toilet, Chi phí cải tạo sửa chữa công năng, Chi phí xử lý hạ tầng điện nước phù hợp với nhu cầu sử dụng nhiều người, Chi phí Sơn phết làm mới nhà, chi phí đầu tư trang thiết bị và nội thất (nếu cần),…

Ví dụ với căn nhà như bạn đang cân nhắc. Tiền thuê nhà 20tr, tổng đầu tư 200tr, vậy sau khi trừ tiền đặt cọc 3 tháng cho chủ nhà, chi phí đầu tư ban đầu bạn đang dự tính là 140tr. Bạn cần làm việc trước với các supplier xem có đủ cho các hạng mục cần làm không.

2. Doanh thu THẬT

Doanh thu THẬT được xác định bởi nhiều yếu tố: Giá cho thuê khả thi tại khu vực do chính mình khảo sát tìm hiểu (không phải giá do bên cho thuê nhà hay môi giới nói), Số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá 1 phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng phòng như chủ nhà hay môi giới báo), và khả năng lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động 60% – 95% tùy phân khúc, không thể lấy doanh thu tối đa khi đầy phòng 100% để tính phương án kinh doanh cho mọi phân khúc).

VD các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu THẬT: “Cho thuê nhà nguyên căn có 6 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5tr, doanh thu 30tr/tháng”, “Cho thuê nhà nguyên căn có 15 phòng đang khai thác Airbnb, mỗi phòng cho thuê được 400k/ngày, doanh thu 12tr/tháng/phòng”, “Sang toà nhà căn hộ dịch vụ Đang cho thuê được 150tr/tháng, tiền thuê nhà 100tr/tháng, lời ngay 50tr/tháng”,…

Với căn nhà như bạn đang cân nhắc, cần tìm hiểu: diện tích phòng bao nhiêu mét vuông, số lượng chính xác từng loại phòng (vì các phòng thường sẽ có kích thước không bằng nhau), tự khảo sát thị trường tại khu vực bạn đang tìm hiểu xem giá cho thuê khả thi của từng loại phòng tương tự đang là bao nhiêu, tỷ lệ lấp đầy phòng phổ biến của mức giá đó là bao nhiêu % (thường phân khúc phòng giá càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp và ngược lại). Tham khảo ở khu vực Bình Tân, với phòng tiêu chuẩn 18m2, tùy phường sẽ có giá thuê 2,2tr – 3,5tr (không nội thất) hoặc 3tr – 4,2tr (có nội thất cơ bản), và đương nhiên giá càng cao thì phòng càng dễ trống, tỷ lệ lấp đầy càng giảm.

3. Chi phí quản lý vận hành

Đây là phần mọi người hay quên tính vào phương án kinh doanh. Bản thân bên cho thuê nhà và môi giới cũng lờ đi phần này khi quảng cáo hay tư vấn cho bên thuê (Ví dụ kiểu tin rao mập mờ lờ đi chi phí quản lý vận hành: “Do không có thời gian quản lý, cần Cho thuê nhà nguyên căn 20tr/tháng, khai thác cho thuê 6 phòng được 30tr/tháng, lợi nhuận 10tr/tháng”).

Các hạng mục phổ biến của chi phí vận hành bao gồm: Chi phí quảng cáo kiếm khách (tự bỏ tiền bỏ công quảng cáo kiếm khách, kênh môi giới, kênh Booking,…), chi phí quản lý chăm sóc khách,chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí bảo trì thang máy, chi phí bảo hiểm nhà, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí nhân sự giữ xe (nếu để xe trong nhà và quy mô trên 30 chiếc), chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ), chi phí internet – rác – truyền hình cáp, chi phí điện – nước khu sinh hoạt chung (thang máy, máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu vực sinh hoạt chung,…). Đáng chú ý, bạn cũng cần lưu ý đến chi phí hành chính và thuế kinh doanh có thể phát sinh khi chính quyền địa phương yêu cầu.

Với căn nhà bạn đang cân nhắc, quy mô nhà nhỏ và số lượng phòng ít nên sẽ giảm được 1 số hạng mục, nhưng vẫn còn các khoản: Chi phí quảng cáo kiếm khách, chi phí quản lý chăm sóc khách, chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí điện nước khu sinh hoạt chung, chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ giá cao), chi phí internet – rác – truyền hình cáp.

4. Một chi phí quan trọng nhất mà đa số đều quên là chi phí “khấu hao đầu tư ban đầu”.

Ví dụ với 140tr chi phí đầu tư ban đầu của bạn, nếu thuê 3 năm thì mỗi tháng khấu hao 4tr, 5 năm thì mỗi tháng khấu hao 2,5tr. Vì quên tính khoản chi phí này, nên sau mấy năm làm xong, lợi nhuận còn lại không như mình nghĩ. VD đầu tư 140tr cải tạo 1 căn nhà, nếu ko trừ chi phí khấu hao thu hồi vốn, giả sử mỗi tháng có lợi nhuận 5tr, mỗi năm lời 60tr, tỷ suất lợi nhuận đến 42%/năm. Giả sử hợp đồng thuê chỉ có 4 năm, thì 60tr/năm x 4 năm = 240tr “tưởng là lợi nhuận” thực tế chỉ có 100tr tiền lời, 140tr còn lại chính là vốn đã bỏ ra đầu tư cải tạo sửa chữa ban đầu. Lúc này, tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ có 17,8%/năm (100tr/140tr/4 năm). Hiểu được khoản chi phí này sẽ giúp bạn tính toán và đàm phán với chủ nhà thời gian thuê nhà hợp lý.

5. Kinh nghiệm khác

Về khoản đàm phán với chủ nhà, bạn nên đề cập đến việc giảm tiền cọc nếu có thể; thời gian thuê càng dài càng tốt để chi phí khấu hao thấp xuống; tỷ lệ tăng giá thuê từng năm càng thấp càng tốt; chỉ nên lấy cột mốc tính ngày thuê khi bắt đầu khai thác và không tính tiền thuê nhà trong thời gian thi công, cải tạo.

Lê Quốc Kiên

Kỳ 1: Những khó khăn chung của ngành

Bài này mình chia sẽ nhằm nói về hành trình làm công ty BDS của mình. Mình làm mảng BDS Thứ cấp nên đất nền hay dự án thì thuộc ngành hoàn toàn khác nên chỉ đọc cho vui thôi. Vì mỗi ngành đều là một câu chuyện khác biệt.

Bài đầu tiên mình chia sẽ về những khó khăn mà bất cứ công ty nào làm trong mảng thứ cấp phải đối mặt và phải giải quyết khi mở một công ty BDS thứ cấp.

1.Chuyện người mua :

Trong thứ cấp , thì người mua ít khi tốn chi phí khi đổi Sale hay môi giới. Một khách có thể đi với cả chục môi giới còn mua của ai thì chưa biết

Đối với chủ nhà , ai cho thuê cũng vậy . Công ty nào cũng lấy phí như nhau . Đối với họ ưu tiên hàng đầu là giao dịch nhanh.

Hàng hóa trong thứ cấp thì đa phần ít khi độc quyền , trong cùng 1 dự án thì hầu như giỏ hàng đều giống nhau ( hợp tác). Đối với người mua thì điều này khiến cho việc đi theo sale nào cũng vậy

2.Chuyện nguồn lực

Trong BDS Thứ cấp thì 2 chi phí lớn nhất là Marketing và Hoa hồng cho nhân viên.

Đối với marketing , Các trang tin đăng thì chỉ có tăng giá chứ không có giảm giá .Trang tin nào đấy thì bây giờ là khoảng 200-300k/ tin. Còn chạy quảng cáo thì chi phí rất lớn ở những trang đầu tiên của Google đa phần chỉ có Rever , Propzy …Vì thường chi phí này cũng khá lớn và có xu hướng tăng theo thời gian.

Đối với nhân viên , ngành này gần như sale không có chi phí chuyển đổi khi chuyển sang công ty khác. Thậm chí nghỉ việc ra làm tự do cạnh tranh ngược lại với công ty cũ. Hai công ty công nghệ trong ngành này là Rever và Propzy luôn đau đầu với chính sách hoa hồng Vì giờ có trả bao nhiêu thì sale vẫn có xu hướng “luồn” và không hài lòng vì …nhân viên phải đóng thuế (mất khoảng 20% hoa hồng).

Bài toán hoa hồng là bài toán khó nhất trong ngành thứ cấp vì trả bao nhiêu vẫn thấp hơn khi nhân viên “Luồn” .Để nhân viên hoạt động hiệu quả, giá trị công ty mang lại cho nhân viên phải cao hơn mức nhân viên cảm thấy họ cho công ty.

Điều này cũng giải thích cho việc ít công ty thứ cấp nào lớn trong ngành , đa phần là các nhóm có quy mô nhỏ .Vì Chi phí nhân sự và tuyển dụng luôn ở mức cao so với những ngành khác.Nếu Ai thắc mắc thì mình đã từng chịu chi phí 4tr/ nhân viên nhận việc.

3.Chuyện đối thủ cạnh tranh

Những công ty BDS thường thuê văn phòng ở gần khu vực / dự án họ làm đa phần đều rất gắng bó với một thị trường , dù có lỗ cũng sẽ làm. Và luôn có những công ty sẵn sàng chạy quảng cáo bất chấp chi phí.

Hàng hóa các công ty cùng làm một dự án ít khác biệt.

Nếu có ai thắc mắc thế Thiên Khôi hay Tuấn 123 có nhân viên cả nghìn người thì không lớn à ?

Trả lời : Trước tiên chúng ta phải có định nghĩa về một công ty BDS :” Làm nhiệm vụ kết nối người bán và người mua”. Còn bản chất hoạt động của mô hình kinh doanh của 2 công ty này hướng đến là Môi giới chứ không phải khách mua/ thuê. Đây là một mô hình hay khi “né” đi hoàn toàn 2 áp lực lớn nhất của ngành BDS thứ cấp là nhân sự và marketing.

Họ bán một gói hỗ trợ kinh doanh chi trả khi chốt deal, theo đó bạn được sử dụng hệ sinh thái và hỗ trợ của công ty từ : Giỏ hàng , đào tạo , pháp lý , ưu đãi khi đăng tin ….

Chẳng có gì sai ở đây cả . Chỉ là 2 công ty trên không chung ngành thôi.

Kỳ 2: Công nghệ trong ngành BĐS

Trong bài này , mình đã kỳ vọng định viết chi tiết tất cả phần mềm và phương án vận hành nhưng tiếc là nội dung sẽ mang đầy tính công nghệ và rất dài . Nên mình sẽ phân ra và viết trong những kỳ sau. Bài này sẽ nói về trải nghiệm khi làm ở các công ty công nghệ trong ngành BDS nhé.

Nếu bạn nghĩ các công ty công nghệ trong ngành BDS sử dụng những thứ cao siêu hay viễn vông đối với những doanh nghiệp nhỏ ..Thì bạn ơi đừng lo !! Công nghệ giờ đi nhanh lắm tất cả những cái vài năm trước có lẽ phải tốn cả tỷ đầu tư bây giờ có thể chỉ cần tốn vài chục triệu.

1/ Phần mềm quản lý khách hàng CRM

Đây có lẽ là điều các bạn kỳ vọng nhiều nhất trong bài viết này . Nhưng thực tế cho thấy cá phần mềm này trong ngành BDS ( ngành thứ cấp) chỉ đóng vai trò là phần mềm quản trị cho “sếp”.Đối với nhân viên thì nó đóng vai trò ghi chú và báo cáo là chính.

Và thực tế theo mình thấy rất ít công ty thứ cấp có và sử dụng hiểu quả CRM . Không có gì yếu kém ở đây cả tất cả là do đa phần các CRM của nước ngoài chủ yếu sử dụng email và văn hóa khác với VN nền hầu như triển khai thất bại.

Thực tế thì làm thứ cấp bạn không cần mua phần mềm CRM làm gì cứ làm google sheet là được .Quan trọng là tư duy sử dụng và quản lý .Điều tối thiểu nhất quản lý nên làm được : Chỉ nhìn vào phần mềm ( không hỏi nhân viên) biết được khách nào cần giúp đỡ và khách nào sắp ra số . ..Nghe có vẻ khó nhưng phần mềm và vận hành tốt thì có thể làm được.

Tóm lại , CRM trong ngành này vẫn còn chỉ ở mức sơ khai và không tốt hơn google sheet là mấy. Tất nhiên , có một số thứ chúng ta cân CRM chuyên nghiệp ví dụ : Công ty chạy Website cần đổ khách cho sale và sale cần thấy được khách đã search hoặc tương tác gì trên website ( giải quyết được khá nhiều vấn đề). Ai làm BDS cũng nên xài CRM dù theo cách nào .

Mình từng hỏi sếp mình :” Năm ngoái dự án này mình có 20 deal thuê vậy năm nay 20 listing +20 khách đó đi đâu rồi ?” .

2/ Chuyện Marketing

Không có gì đặc biệt khi chạy marketing của BDS thứ cấp với ngành khác .Thường kênh này it hiệu quả đó là lý do mà ta thấy sơ cấp bao giờ chạy và đốt tiền cũng máu lửa hơn thứ cấp nhiều…Ở mức độ công ty nhỏ thì cho Sale lên mạng tìm khách lại dễ hơn.

Nếu nói trong thời gian tới , xu hướng nào diễn ra mạnh nhất trong ngành BDS mình nghĩ là Marketing Automation . Lý do là trước khi VN xài cái này thì chủ yếu chạy qua mail .Nhưng tỷ lệ phản hồi của VN với nền tảng này không cao.Gần đây ZALO OA ra đời với chức năng ZNS đã giải quyết khá nhiều vấn đề vì chắc chắn khách hàng nào cũng xài ZALO chứ không xài email . Mình từng sử dụng nó để chạy thử 1 số dự án +Telesale để giảm chi phí listing giảm các bạn bạn nào muốn tham khảo có thể inbox.

Trong vài năm tới mình tin việc sử dụng marketing trong chăm sóc chủ nhà/ khách thuê trong vài năm tới sẽ là một thứ tất yếu.

3/ Chuyện Website/Giỏ hàng

Cách đây vài năm xây dựng website khá là tốn kém nhưng với sự phát triển của công nghê thì việc làm một website chứa giỏ hàng realtime chưa bao giờ dễ dàng và rẻ như thế.

Kể cả việc làm công nghệ 3D ngày xưa chỉ có công ty công nghệ mới làm . Giờ cũng rẻ rồi Camera có thể sử dụng điện thoại hoặc camera tầm 200-300USD . Mỗi tội xài matteport chi phí lưu trữ hơi cao thôi.

Ở đây mình chưa bàn đến chuyên chạy SEO cho Website . Chỉ nói đến chuyện dùng website để quản lý giỏ hàng và share hình ảnh cho khách hàng thôi. Một mẹo nhỏ cho các bạn là cách để biết một căn hộ/ nhà có trong giỏ hàng của mình hay không.

Hồi còn trẻ, mình nhìn bất cứ căn nào là biết mã căn nhân viên nhìn như “anh hung dân tộc”. Thực ra google có chức năng “search by image” cứ bấm và tìm trang web của mình là biết căn nào thôi. Vì sự thất là cùng căn hộ nếu đăng đúng hình chủ nhà cung cấp thì hình chắc chắn giống nhau ..Vì thường chủ nhà chup hình có 1 lần và gửi cho nhiều sale .

Một số xu hướng công nghệ sắp tới sẽ phát triển mạnh:

+Marketing Automation: một giải pháp bổ sung và thay thế cho telesale truyền thống.

+Data Driven: Dựa vào data/báo cáo để đưa ra quyết định nhanh hơn

+ Công nghệ AI : Tuần vừa rồi có anh bạn mới chia sẽ với mình phần mềm tạo ảnh và dựng clip . Chỉ cần nhập Form là tự động tạo ra nội dung hình ảnh , clip ..với logo , chỉnh sửa ánh sáng ,nội dung listing . Mình thực sự bất ngờ với công nghệ làm được.

+”Big” Data : Bình thường sale lên mạng tìm khách vậy bạn nghĩ sao nếu có bot tự động làm việc đó ? Bạn có tin toàn bộ infor của bạn từ ngày sinh/SDT/Quê quán có thể google ra hay không . .Đợt trước telegram có nhiều bot khá là xịn để tra cứu những thông tin này.

Kỳ 3: Kinh doanh chỉ nhờ may mắn

Bài kỳ này viết ra với kỳ vọng nói về chuyện may mắn và chiến lược trong kinh doanh.Mình tin dù bạn làm tự do hay làm ở những phân khúc khác ngoài thứ cấp khác của BDS. Nó cũng sẽ giúp bạn có cái nhìn khác về thị trường và về cách mà các công ty BDS thứ cấp thành công.

Đầu tiên , Trong kinh doanh quan niệm của mình có 4 loại may mắn:

1/ May Mắn tuyệt đối

Loại thứ nhất trong các loại may mắn trong cuộc sống.Không thể kiểm soát , không thể không chế. ..Nếu có chỉ có thể do ông bà “gánh”.

May mắn theo kiểu mua 1 tờ vietlot và trúng kiếm 100 tỷ vậy. Chúng ta không thể kiếm soát nó , bởi “ May mắn là con b*tch chạy rong đừng đi tìm nó.”

Loại này mình không nói nhiều vì mình khuyên đừng nên trông cậy vào nó .Ông bà chỉ giúp được vài tháng chứ có “gánh” cả đời được đâu.

2/ May mắn do chăm chỉ

Loại thứ hai là loại cứ cống gắng phấn đấu và nỗ lực thì may mắn sẽ tới . Theo kiểu :” Tích cực ***** Vận may sẽ đến”.

Nếu bạn gặp 1 khách hàng họ không mua thì đi gặp 100 khách hàng ,1000 khách hàng … đến một lúc nào đó sẽ gặp may mắn thôi.

Đối với công ty may mắn theo kiểu tuyển 100 nhân viên về để hy vọng sẽ có một “best” sale. Hoặc giống với ngày hồi còn trẻ mình hay làm khi có 1 căn ngon ngồi spam tất cả các group , nhắn tin gửi căn cho vài trăm Môi giới khu vực đó…Kiểu gì cũng bán được.

3/ May mắn nhờ sự chuẩn bị

Loại này xảy ra khi bạn thành thạo và có chuyên môn cao trong một số lĩnh vực nhất định. Khi giỏi một cái gì đó thì may mắn luôn dễ xảy ra hơn. Vậy để nắm bắt nó hãy cố gắng giỏi cho mình một cái gì đó.

Đối với cá nhân , hãy cho mình mốt lĩnh vực gì đó thật sự đăc biệt pháp lý BDS, mối quan hệ để giải quyết vấn đề , Ngân hàng …

Đối với công ty , may mắn khi có sẵn cơ sở vật chất , chương trình đào tạo , giỏ hàng tại một khu vực …Đó là những thứ mà một công ty có thể chuẩn bị trước để đón lấy may mắn.

Ví dụ : Trong BDS thứ cấp , Bạn có giỏ hàng thứ cấp tại một dự án tốt với 2 tiêu chí : Đầy đủ , giá tốt …thì chắc chắn kiểu gì cũng sẽ có giao dịch thôi.

4/ May mắn nhờ chiến lược

Đây là loại may mắn dễ nắm bắt nhất và cũng khó nhất.

Từ “chiến lươc” thời nay được sử dung khá nhiều nhưng mỗi người đều có một định nghĩa. Nếu theo ý nghĩa hàn lâm:” Đó là tất cả những gì bạn làm trong dài hạn , để tạo nên lợi thế của bản thân/ công ty nhằm tạo ra lợi nhuận trong dài hạn”.

Trong việc kinh doanh có lẽ đây là loại gặp nhiều nhất ở các công ty thành công, cách thức mà bạn thực thi những “action” để tạo thành lợi thế trong dài hạn. Chấp nhận làm gì và không làm gì để người khác không thể bắt chước.

Một công ty có thành công hay không ở chỗ họ có tạo nên “lợi thế” không.Cùng nguồn lực bỏ ra bạn có làm tốt hơn các đối thủ cạnh tranh hay không ?

Ví dụ, bạn làm một dự án/ khu vực gần như làm “trùm” nắm toàn bộ hàng hóa và thông tin dự án/ khu vực này

Sau đó, do may mắn, ai đó có khách cần mua đúng dự án/khu vực này .. May mắn của họ đã trở thành may mắn của bạn, bởi vì họ sẽ tìm đến với bạn để nhờ hỗ trợ khách hàng . Bạn sẽ có được “may mắn” đó.

———————————————————————-

Nguồn: Văn Hoài Thương Chuyện MỞ công ty BẤT ĐỘNG SẢN

Dạo này rất nhiều Khách hàng hỏi Tôi “Tại sao phải MUA NHÀ từ lúc đang XÂY“

Mình rất thích bán nhà đang hoàn thiện. Nếu là người mua sẽ có được những điểm lợi sau:

Giả sử căn nhà từ 4-5 tỷ.

– Thì chỉ phải thanh toán cọc 300-500 triệu. Sau 4 tháng nhận nhà. Khoảng thời gian này người mua đã có lợi nhuận lãi vốn từ căn nhà (Vì sau khi hoàn thiện, sẽ không có giá như lúc ban đầu như đang xây)

– Có thể theo dõi giám sát chất lượng cùng Chủ Đầu Tư, có thể thoả thuận thay đổi chất lượng vật liệu cao cấp hơn, TRÁNH tốn kém 2 lần

– Có thể kết hợp đội thợ đang thi công triển khai thêm 1 số hạng mục sân vườn nếu cần thiết.

Phải nói là cực tiết kiệm nhưng điều quan trọng là chọn được căn nhà ưng ý ngay từ đầu mà không phải. Ui biết thế.

Cần mua nhà Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Gọi ngay 08586.12698 Zalo zalo.me/lanhducminh

Nhiều bạn hỏi tìm đất. Mình không buôn đất, cũng không môi giới, nhưng có thể đưa ra vài gợi ý cho các bạn đang tìm mua đất cho bản thân sử dụng nghỉ dưỡng, hay để ở khi về hưu.

1. Ba yếu tố quan trọng nhất khi chọn nơi ở nghỉ dưỡng là: (1)Khí hậu, (2)Khí hậu, và (3)Khí hậu.

Có 3 loại khí hậu đặc thù ở VN: Núi, Biển và Miệt Vườn. Bạn cần xác định bạn thích và hợp với khí hậu vùng nào. Điều này phụ thuốc vào tình trạng sức khoẻ và cảm xúc. Ví dụ bạn có vấn đề về xương khớp trì tránh xa vùng lạnh ẩm; có bệnh hô hấp (viêm xoang, viêm họng, viêm mũi…) thì nên chọn miền Nam ấm áp quanh năm…

2. Đất cần có view đẹp nhưng đừng ham view quá mà quên những thứ khác như nguồn nước, gió, độ màu mỡ và tác động xung quanh.

Mình đã chứng kiến nhiều người mua đất view rất đẹp, dựng nhà rồi nhưng quanh nhà chỉ có cây cà phê thấp lè tè không có bóng mát, mùa khô thì nắng chang chang không chui ra khỏi nhà được, mùa mưa thì gió mạnh muốn bay người. Đất đó chỉ để ngắm, để khoe hình chứ không để ở được dài ngày được.

3. Một mảnh đất có thể trông rất khác nhau ở mùa khác nhau.

Ví dụ ở Tây Nguyên mùa mưa chỗ nào cũng xanh tươi, chỗ nào cũng như cảnh săn mây. Nhưng mùa khô thì nắng cháy da, nếu không gần rừng hoặc không có nhiều cây lớn thì không thể có chất lượng nghỉ dưỡng. Cho nên cần hiểu rõ thời tiết các mùa để chọn đất. Ví dụ khi đi xem đất thì thấy view hồ thủy điện đẹp mê li, nhưng 2 tháng sau hồ trơ đáy vì đập thủy điện xả hết nước.

4. Môi trường:

Gần nhà máy, mỏ, khu công nghiệp thì không khí và nguồn nước có thể rất ô nhiễm. Đất ở vùng nông nghiệp thì ngăn thuốc sâu từ vườn hàng xóm bay sang cũng là một vấn đề. Cho nên mua đất thì nên mua rộng rộng chút để không phải ngửi mùi thuốc sâu và không phải nghe “Vùng lá me bay” hay “Duyên phận” từ loa kẹo kéo lúc 6h sáng hoặc 12h trưa.

NHẤT THIẾT phải hỏi xem loa phường, loa xã ở chỗ nào để tránh càng xa càng tốt. Mình đã từng thức dậy ở một nơi mà có 3 cái loa của 3 ấp xung quanh phát nội dung khác nhau cùng chĩa vào lúc 5h30 sáng.

(Nguồn: Trịnh Quang Chung)

bí quyết MUA ĐẤT NGHỈ DƯỠNG để ở khi VỀ HƯU

Bước 1: Liệt kê các nhu cầu của các thành viên trong gia đình:

– Vợ chồng bạn làm việc ở đâu: khoảng cách từ nhà đến công ty của bạn? Bạn chấp nhận đi bao xa?

– Con của bạn học ở trường nào?

– Gia đình bạn đi khám chữa bệnh ở đâu?

– Gia đình bạn sẽ ăn uống ở đâu, vui chơi giải trí ở đâu? ( bạn không nhất thiết ở ngay trong TTTM nhưng ở gần TTTM sẽ có rất nhiều tiện ích được thừa hưởng)

=> Từ những nhu cầu cơ bản của gia đình bạn sẽ khoanh vùng địa lý được khu vực địa lý và bạn muốn mua.

Bước 2: Dành thời gian tìm và lập danh sách, lập bản đồ giá các dự án trong khu vực địa lý bạn đã xác định từ bước 1.

– Bạn có thể dành thời gian 1 ngày lượn lờ trên các cung đường trong khu vực địa lý bạn đã xác định để lập 1 danh sách, bạn cũng có thể chụp hình lưu trữ và note lại khái quát ưu nhược điểm của các dự án mà bạn đã lập danh sách.

– Dựa trên danh sách bạn đã lập kết hợp với tìm kiếm từ batdongsan.com.vn việc lập bản đồ giá khá đơn giản. tìm kiếm thông tin trên batdongsan.com.vn theo từng khu vực, xem xét các tin đăng nổi bật cũng cho bạn thêm thông tin về các dự án sắp được xây dựng, bắt đầu mở bán… đảm bảo bạn không bỏ sót thông tin nào

=> sau 2 Bước đầu tiên bạn đã có cái nhìn khái quát và đảm bảo rằng mình sẽ không bị bỏ sót bất cứ một dự án nào để sau này phải tiếc vì mình đã lỡ bỏ sót, cũng như loại bỏ được khá nhiều dựa vào việc cân đối với tài chính của bạn. giờ có thể xem xét chi tiết hơn nhé.

Bước 3: Đánh giá thông tin khái quát:

– Thông tin đầu tiên mà bạn cần xem xét là Pháp lý:

không cần phải suy nghĩ nhiều hãy gạch tên các dự án mà chủ đầu tư đã dính phốt kiện tụng biểu tình trước đây (google ra ngay) giữ lại cách dự án của chủ đầu tư lớn có uy tín, các dự án đã có sổ đỏ và sổ có thể chuyển nhượng được, xem xét thêm các dự án trước đây của chủ đầu tư đó thế nào, sổ đỏ đã được cấp chưa cấp có nhanh không, bất cứ 1 thông tin gì liên quan đến pháp lý, kiện cáo bạn phải hết sức lưu tâm dù có đẹp có rẻ đến thế nào đi nữa.

– Ngoài thông tin về chủ đầu tư bạn cũng phải xem xét đến đơn vị vận hành quản lý:

đơn vị vận hành quản lý thể hiện cho đẳng cấp của dự án, đơn vị quản lý vận hành tốt chất lượng cuộc sống của bạn tốt, nhà ở ít xuống cấp, văn hoá môi trường sống tốt.

– Đơn vị thi công, phương án thi công: ảnh hưởng đến tiền độ và chất lượng công trình, tốc độ xuống cấp, khả năng cách âm…)

– Nếu bạn vay mua nhà thì tìm hiểu cả chính sách vay của từng dự án này nhé.

Bước 4: Đánh giá thông tin chi tiết:

Chi tiết sẽ có rất nhiều vấn đề phải xem xét tuỳ vào nhu cầu của từng gia đình nhưng mình có thể khai quát 1 số vấn đề chính như sau:

– Thiết kế căn hộ ( đặc biệt lưu ý đến vấn đề ánh sáng ở các phòng, mặt thoáng gió trong căn hộ, mình rất ghét ở trong căn phòng không cửa sổ )

– View căn hộ của bạn, diện tích ban công

– Chiều rộng hành lang

– Số lượng thang máy/số căn hộ

– Số lượng chỗ để ô tô

– Nguồn nước

– Sân chơi cho trẻ em, công viên

– An ninh ( bảo mật bao nhiêu lớp?, camera giám sát?)

Bước 5: Sau khi tìm hiểu cặn kẽ bạn đã có thể thu gọn danh sách của mình rất nhiều rồi, việc quan trọng nhất bây giờ là cần được tai nghe mắt thấy, cả gia đình bạn hãy đến xem thử và cảm nhận

– Sau khi chọn được dự án mà bạn thích nhất, tốt nhất là thuê thử 1 căn ở vài tháng để trải nghiệm, vừa là để nghe ngóng thông tin của cư dân chính xác hơn và nếu may mắn bạn cũng dễ kiếm được căn giá rẻ, cắt lỗ.

(Trần Thành)

bạn đang đọc 5 BƯỚC để MUA CĂN NHÀ ĐẦU TIÊN trong đời