lanhducminh Bán nhà THANG MÁY – Gara, ÔTÔ đỗ cửa Hà Nội (Hai Bà Trưng, Hoàng Mai) | 30m2 40m2 50m2 60m2 70m2 80m2 90m2 100m2 150m2 250m2 – Batdongsan – nhà Tốt – Alonhadat

Phễu Marketing giúp bạn phân loại nhóm khách hàng tốt hơn, tự động hóa tốt hơn, giúp chuyên nghiệp hơn, tiếp kiệm chi phí hơn, tiếp kiệm nhân sự và giúp tăng doanh số.

CÁC KÊNH XÂY DỰNG PHỄU CHỦ YẾU

– Email marketing : Chúng ta hay nghe nói phễu Email ( Thường kênh chỉ thích hợp với khối doanh nghiệp B2B chứ còn người dùng cá nhân họ thì sử dụng kênh này không có hiệu quả và khó tương tác với khách hàng )

– Phễu chatbot : Kênh này đang là kênh được sử dụng nhiều nhất và hiệu quả nhất hiện nay ( Vì phễu chatbot thì giúp phân loại được trạng thái khách hàng, chăm sóc khách hàng tốt hơn và tương tác được với khách hàng ). Thường sẽ dùng kênh fanpage gắn chatbot để thu phễu khách hàng. Thu phễu từ chạy ads, hay từ group, profile, QR code.

– Phễu Push notication : Dùng ở website, Addon, các ứng dụng

CÁC KÊNH HỖ TRỢ THU HÚT PHỄU

– Kênh tốn phí : FB ads, google ads

– Kênh miễn phí : FB, Group, Fanpage, Zalo, youtube, Tiktok, event, website

PHỄU BÁN HÀNG

– Thường sẽ tạo các sản phẩm : Sản phẩm miễn phí, sản phẩm giá rẻ, Sản phẩm chủ lực, sản phẩm giá trị cao .

– Thường mọi sẽ thấy các công ty khi có sản phẩm mới hay gì đó họ đều lấy 1 key duy nhất là miễn phí để quảng bá.

– Vì trong phễu bán hàng thì : Sản phẩm Free là sản phẩm quan trọng để thu hút khách hàng biết tới thương hiệu mình, sẽ giúp tăng độ nhận diện, tăng brand .

– Sản phẩm giá rẻ : Khách hàng dễ dàng quyết định mua hàng ( Ví dụ các shop mới mở hay có các quảng cáo áo giá rẻ 20k để thu hút khách hàng vào cửa hàng -> Từ đó khách hàng mua thêm các sản phẩm khác ). Sản phẩm rẻ chỉ cần hòa vốn, khách hàng dễ xuống tiền -> Thu được lượng phễu khách hàng chất lượng

– Sản phẩm chủ lực : Tạo ra doanh số chính

– Sản phẩm giá trị cao : Các sản phẩm như xe sang, khu du resot, Vé vip ..Những khách hàng có khả năng trả giá trị cao thì họ sẽ có khả năng mua sản phẩm giá trị cao hơn nữa

PHỄU KHÁCH HÀNG

– Phân loại từng trạng thái khách hàng

– Khách hàng nhận biết -> Khách hàng Hiểu -> Tin tưởng -> Mua sản phẩm -> Mua lại -> Giới thiệu

– Để khách hàng biết tới mình : Cần phải xuất hiện nhiều -> Giới thiệu sản phẩm, chia sẻ kiến thức, xuất hiện trên các cộng đồng

– Khách hàng Hiểu : Share các kiến thức để tăng giá trị nhận biết, ở đây chưa có bán hàng, trị cho khách hàng biết mình đang làm gì

PHỄU TRAFFIC

– Khách truy cập (Visitor): Sau khi tìm kiếm được đối tượng khách hàng mục tiêu ( Ở trên các Group Facebook, Fanpage ) sau đó sẽ dùng các hình thức marketing khác nhau để tác động tới nhóm đối tượng này và dẫn dắt họ vào website

– Từ đó sàn lọc ra khách hàng tiềm năng -> Khách hàng quan tâm -> Khách hàng mua hàng bằng các chiến Lược remarketing và chăm sóc tự động.

Thế nào là marketing 0 đồng?

Thực tế, định nghĩa Marketing 0 đồng là thay vì bỏ phí để thực hiện hoạt động tiếp thị, người kinh doanh có thể chọn cách thức miễn phí.

Đây là loại hình Marketing sinh sau đ.ẻ muộn. Tuy nhiên hiện tại có nhiều tiềm năng vượt trội hơn hẳn các phương pháp Marketing truyền thống.

9 nguyên tắc hiệu quả để xây dựng chiến lược marketing:

1. Sự tương tác

Bất cứ ai cũng có thể xây dựng chiến lược Marketing 0 đồng với kênh b.án h.àng qua FB cá nhân. Tuy nhiên cần lưu ý, hãy tương tác với bài đăng của bạn bè trước khi kinh doanh.

Nguyên tắc này giúp bạn có thể xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng tiềm năng. Nếu không tương tác, khi bạn đăng bài lên FB, họ sẽ không nhìn thấy do thuật toán lọc newsfeed của FB.

2. KHÔNG tạo ra “rác”

Đừng tạo ra “rác” ngay trên trang mạng xã hội cá nhân của bạn. Việc đăng bài lên trang cá nhân cũng phải theo một quy tắc với tỷ lệ 1:5:

– 1 ngày bạn đăng không quá 5 bài.

– 4 bài tạo ra giá trị cho người đọc.

– 1 bài có nội dung b.án h.àng.

3. Kết bạn đúng đối tượng

Tài khoản mạng xã hội không phải cứ có nhiều bạn bè là tốt. Bạn phải biết chọn lọc danh sách bạn bè có thể trở thành khách hàng tiềm năng của mình.

Ví dụ: Bạn bán các sản phẩm dành cho bà bầu. Nhưng danh sách bạn bè đa số ở độ tuổi 16 – 25 tuổi thì khó có thể ra đơn.

Bạn nên lưu ý một số điểm sau đây:

– Phân tích ai sẽ là người sử dụng sản phẩm.

– Phân tích ai sẵn sàng bỏ tiền.

– Xác định tập đối tượng khách hàng.

– Tham gia các hội nhóm có thành viên là những khách hàng tiềm năng của bạn.

– Theo dõi, quan sát, chia sẻ câu chuyện trong cộng đồng đó. Khi bạn đưa ra câu chuyện phù hợp thì chắc chắn sẽ có nhiều người tự tìm đến bạn.

– Đăng tải nội dung có giá trị đến người đọc

4. Nội dung có chọn lọc

Phần này có chút liên quan đến mục số 2: Không tạo ra rác. Nội dung đăng tải nên có chọn lọc để phù hợp với khách hàng tiềm năng.

Không nên đăng:

— Không đăng các thông tin “tạp nham”.

— Không đăng thông tin tiêu cực.

Nên đăng:

– Chia sẻ những điều mang tính tích cực.

– Làm cho khách hàng biết và tin tưởng sản phẩm của mình (feedback, ảnh thật sản phẩm).

– Chia sẻ những kiến thức xã hội hoặc thông tin liên quan tới sản phẩm có tính giá trị cao, thể hiện sự am hiểu của bản thân.

5. Chọn giờ đăng bài

Bạn nên có sự thử nghiệm để lựa chọn giờ đăng bài phù hợp. Ghi chú, so sánh, đưa ra phân tích và chọn giờ đăng nhiều tương tác.

Tìm hiểu các khảo sát, thông tin về giờ đăng cho nhóm đối tượng của bạn.

6. Sáng tạo nội dung

Muốn xây dựng chiến lược Marketing 0 đồng thành công. Bất cứ ai cũng cần đầu tư chất xám để tạo ra content (nội dung) sáng tạo. Nội dung mang tính viral, thậm chí là nội dung gây sh.o.ck.

Kết hợp các nội dung qu.ả.ng c.áo để có thể đẩy mạnh ra cộng đồng. Seeding vào các group tiềm năng để marketing thương hiệu và sản phẩm miễn phí.

7. Chăm sóc khách hàng

Nguyên tắc để xây dựng chiến lược marketing: Chăm sóc khách hàng

Có thể bạn chưa biết, chính khách hàng của bạn sẽ tạo ra những tập khách hàng mới nhờ “marketing truyền miệng” nếu bạn chăm sóc khách hàng của mình đủ tốt.

Bạn có thể lưu ý một số điểm như sau:

– Thường xuyên cập nhật tình trạng đơn của khách.

– Chăm sóc khách hàng từ lúc chốt đơn đến sau khi khách đã nhận hàng.

– Sau khi khách nhận được hàng. Khéo léo hỏi khách về trải nghiệm sử dụng sản phẩm. Đồng thời nhờ khách viết đánh giá, giới thiệu tới bạn bè.

Walt Disney đã từng nói: “Hãy đối đãi với khách hàng của bạn tốt đến mức họ muốn quay lại và rủ thêm bạn bè của họ.“

8. Thông tin rõ ràng, minh bạch

Thông tin cá nhân, thông tin doanh nghiệp, sản phẩm của bạn phải được đăng tải công khai, minh bạch.

Đối với Fanpage, cần ghi rõ địa chỉ, số điện thoại, email, website (nếu có), giờ làm việc, đánh giá của khách hàng…để tăng độ tin cậy đối với khách hàng. Vì hiện nay người mua hàng sợ nhất là sự thiếu uy tín và thông tin mập mờ.

Đối với Fb cá nhân b.án hà.ng: Nên để ảnh avatar rõ ràng. Không để ảnh người khác/ảnh động vật, chữ viết… Thông tin về tên, tuổi, số điện thoại, bio rõ ràng.

9. Tìm kiếm các kênh Marketing “miễn phí” khác

Đừng nghĩ rằng kênh marketing 0 đồng chỉ có FB. Hiện nay nền tảng mạng xã hội còn có thêm Instagram, TikTok, YouTube, Zalo,… Tất cả các kênh này sẽ trở thành kênh Marketing “miễn phí” nếu bạn tận dụng khoa học. Một số ví dụ:

**ZALO

Bạn cần tạo những content ở dạng bài viết, hình ảnh, video clip có nội dung viral đánh vào cảm xúc người đọc (sử dụng các câu chuyện mang tính chân thật) bởi có cảm xúc là sẽ có tương tác.

Nên share cả album ảnh thay vì 1, 2 ảnh riêng lẻ.

Video chỉ cần có nội dung ngắn gọn. Thời lượng từ 3-5p và 10s đầu quyết định người xem có tiếp tục xem video của bạn hay không.

Nội dung livestream sẽ là điều khách hàng quan tâm. Ví dụ tips về làm đẹp, giải đáp thắc mắc hay chia sẻ câu chuyện.

**INSTAGRAM

Đầu tư về mặt hình ảnh vì đa số những người dùng Instagram đều có con mắt thẩm mỹ cao, thích khám phá những điều lạ và quan trọng nhất là đẹp mắt.

Bạn cũng cần phải thêm hashtag để thu hút khán giả (tăng like). Chia hình ảnh theo các “album nhỏ” và tận dụng story để b.án h.àng.

Trên đây là những chia sẻ có thể giúp các nhà b.án h.àng tự mình xây dựng chiến lược Marketing 0 đồng. Tuy nhiên, hãy áp dụng một cách linh hoạt, bởi mỗi doanh nghiệp có định hướng kinh doanh và phát triển khác nhau. Đừng dập khuôn tư duy của người khác để áp dụng cho bản thân mình.

Chúc các bạn thành công với các chiến lược Marketing 0 đồng của riêng mình!

1. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

* Khi nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) trong các trường hợp sau:

– Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.

– Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.

* Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

– Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

– Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

* Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

2. THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

2.1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

* Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

– Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:

+ Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

+ Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

– Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.

+ Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

+ Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.

+ Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.

+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

+ Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).

+ Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để b.án, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

* Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Mặc dù có công thức tính khá phức tạp nhưng trên thực tế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp hàng năm dao động từ 100.000 đến 300.000 đồng.

2.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:

– Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.

– Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.

– Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.

* Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

– Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.

– Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

Thời gian được miễn: Đến hết ngày 31/12/2025 (theo Nghị quyết 107/2020/QH14).

3. LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ (THUẾ TRƯỚC BẠ)

* Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?

Căn cứ Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:

– Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ có đất).

– Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký để ghi thông tin nhà ở vào trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Xem thêm: 19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ

* Mức nộp lệ phí trước bạ (cách tính)

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

– Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

– Khi chuyển nhượng nhà, đất:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

+ Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

– Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:

+ Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

4. PHÍ THẨM ĐỊNH HỒ SƠ CẤP, SANG TÊN SỔ ĐỎ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu có sự khác nhau.

Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ sang tên Sổ đỏ 63 tỉnh thành

Ngoài các loại thuế, phí, lệ phí như trên người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp sau theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

– Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

– Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (nộp tiền sử dụng khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trên đây là những loại phí, lệ phí và thuế nhà đất mà người dân phải nộp nếu không thuộc trường hợp được miễn; trong đó nêu rõ khi nào phải nộp, khi nào được miễn và công thức tính.

(Bài này dành cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, không phân biệt giàu nghèo và không phải để đầu tư)

Hầu hết người đi mua nhà để ở đa phần là mua chung cư, căn hộ vì nhà phố có xu hướng giá cao nên phải dạt ra vùng ven rất nhiều

1. Đối với chung cư, căn hộ:

Điều đầu tiên người mua nhà cần phải có đó là nguồn tiền (mình không nói là có bao nhiêu tiền mà mình nói là nguồn tiền) là có khoảng bao nhiêu, xoay được bao nhiêu có thể trong khả năng (kể cả trường hợp phải vay ngân hàng).

Sau khi định hình được nguồn tiền thì bắt đầu tìm kiếm thông tin dự án chung cư, căn hộ phù hợp với nguồn tiền của mình có.

Sau khi đã lên danh sách (chấm chọn) một số dự án, nên viết ra giấy và bắt đầu cân đo đong đếm, một số điểm cần phải đặt lên bàn cân (tại sao mình nói chọn dự án trước rồi mới tới giá tiền, diện tích… bởi vì hầu hết bạn bè mình mua chung cư, đều chọn dự án thích rồi mới tìm hiểu kỹ vào dự án, những dự án họ không thích thì họ không quan tâm đến những vấn đề sau.

1/ Loại phòng (1PN, 2PN…), diện tích theo nhu cầu của gia đình.

2/ G.iá ti.ền.

3/ Tính thanh khoản (trả trước bao nhiêu, va.y được bao nhiêu, mỗi tháng trả bao nhiêu).

Sau khi chốt được một vài vấn đề thì chúng ta mới bắt đầu tìm kiếm môi giới hoặc người bán trực tiếp bằng cách nhanh nhất: GG hoặc nhờ người quen, bạn bè làm môi giới hoặc chính chủ bán luôn. Đến giai đoạn này, chúng ta mới bắt đầu đi thực tế căn hộ và bàn sâu vào những vấn đề chi tiết, cụ thể để có thể quyết định xuống tiền.

Một số câu hỏi mà người mua nên hỏi (mình sẽ cố gắng liệt kê tất cả, nhưng điều này thì MG sẽ không thích):

+ Căn hộ này xây lâu chưa, diện tích căn hộ, số phòng ngủ, số toilet.

+ Chất lượng xây dựng thế nào (tường xây chắc không, có thẳng tường không, xây ngay cột không, sơn có bong tróc không…)

+ Điện, nước, nước nóng, internet, phí quản lý, phí gửi xe, thang máy, hệ thống xử lý nước thải, rác thải, nhà vệ sinh, bồn cầu, cầu dao điện…. (giá cả, tính ổn định…)

+ Ban quản lý ở đây thế nào, cư dân ở đây thế nào

+ Mật độ xây dựng thế nào (1 tòa bao nhiêu lầu, 1 lần bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu thang máy)

+ Chất lượng nội thất (nếu mua nhà kèm theo nội thất), hướng cửa chính, cửa sổ

+ Gần bệnh viện, trường học, ủy ban nhân dân…

+ Có kẹt xe, ngập nước không, nan ngày thì đông đúc không, ban đêm thế nào

+ Chủ nhà đang bán là đời đầu hay đã qua F 1, 2…, lý do tại sao bán, có ai bệ.nh, ch.ết ở nhà này không (cái này thì rất tế nhị nên tùy các bạn).

+ Hàng xóm cùng tầng (hàng xóm mà chịu hát karaoke, hay nuôi ch.ó m.èo là sẽ c.ãi nh.au dài dài).

+ Tiện ích kèm theo (hồ bơi, tập gym, hàng quán xung quanh)

+ Hỏi giấy tờ liên quan đến căn hộ (hợp đồng mu.a bá.n, sổ, thuế…)

+ Giá tiền chốt là bao nhiêu, phương thức thanh toán thế nào, giao nhà khi nào (hoa hồng của MG, thuế tính sao, giá bán sao, giá khai thuế sao….), cái này thì 3 mặt một lời (người mua, người bán, môi giới), ghi rõ ràng nội dung.

+ Quy trình làm thủ tục (cái này nếu có MG thì phải bắt MG nói rõ ràng, cụ thể như thế nào; nếu không có môi giới thì phải yêu cầu chủ nhà làm thủ tục mua bán (chủ nhà muốn bán thì phải chủ động trong vấn đề này, tất nhiên nó sẽ ảnh hướng đến phương thức thanh toán), các bạn nên tìm hiểu trên mạng để rõ hơn vì mỗi nơi mỗi khác.

Một số điểm nhìn, cảm nhận chứ không hỏi.

+ Hướng gió thế nào (đây là cảm nhận của bản thân để cảm nhận được cái luồng khí trong nhà, trước khi làm điều này thì mở hết các cửa sổ, cửa chính, vào đi dạo khắp nơi để định hình được đâu là vận khí trung tâm của nhà, đâu là nơi tụ khí).

+ Coi chủ nhà bố trí có cái gì là lạ không (bàn thờ, tủ thờ, bùa phép treo trong nhà, ngoài cửa…)

+ View cửa sổ nhìn ra đâu, cao tầng mấy, hệ thống PCCC ổn không, lối thoát hiểm chỗ nào.

+ Nếu có cảm tình thì nên đi xem 2 đến 3 lần (đi với người ở chính trong gia đình).

+ Gần chỗ làm, học hành của con cái trong gia đình hay chỗ ở của người thân chung quanh…

+ Bước vào nhà sẽ cảm nhận ngay là nhà đang ở, đang cho thuê hay đã bỏ trống từ lâu (nhà bỏ trống lâu thì mình sẽ không mua ở, ngắn gọn xúc tích)

+ Sàn nhà có bằng không hay bị nghiêng, …

+ Còn đây là cá nhân, không khuyến khích thực hiện: khi vào nhà, chưa cần hỏi những vấn đề trên, cái cần nhất là cảm nhận luồng khí trong nhà tỏa ra, nếu cảm thấy nhẹ nhàng, thích thì mình sẽ bàn sâu hơn, còn không thì xin phép ra về cho nhanh, đỡ mất công hỏi, mệt MG, mệt chủ nhà và mệt cả người mua.

Mua nhà là để ở nên cái sự thích, cái sự thoải mái nó cực kỳ quan trọng và ảnh hưởng đến tâm lý của mọi người trong gia đình khi dọn về ở.

2. Đối với nhà phố:

Điều đầu tiên người mua nhà cần phải có đó là nguồn tiền (mình không nói là có bao nhiêu tiền mà mình nói là nguồn tiền) là có khoảng bao nhiêu, xoay được bao nhiêu có thể trong khả năng (kể cả trường hợp phải vay ngân hàng). Sau khi định hình được nguồn tiền thì bắt đầu tìm kiếm nhà phố phù hợp với nguồn tiền của mình có.

Cái nguồn tiền rất quan trọng trong việc định hình được loại căn nhà, vị trí mà mình sẽ mua, chúng ta mới bắt đầu tìm kiếm môi giới hoặc người bán trực tiếp bằng cách nhanh nhất: GG hoặc nhờ người quen, bạn bè làm môi giới hoặc chính chủ bán luôn … để tìm kiếm thông tin nhà (lên mạng mà thấy rao chính chủ mà không có địa chỉ nhà chính xác thì 99% là gặp MG nhé).

Ví dụ như 1 – 2 tỷ thì chắc chắn kiếm khu vực Bình Chánh, Nhà Bè, Gò Vấp, Quận 12, Củ Chi, Hóc Môn và trong hẻm (tất nhiên là diện tích vừa phải tầm 25 – 40m vuông), Bình Tân, Q6, 7, 8 (tầm 12 – 25m vuông)… cái này thì sai số hơi lớn do từng vị trí của căn nhà, loại hình xây và tầm tiền đó đừng coi Q1, 3, 5, 10… chi cho mất công, đừng suy nghĩ hay gọi điện thoại trên mạng bán nhà giá rẻ trung tâm thành phố (cái này thuộc về tư duy rồi).

Đến giai đoạn này, chúng ta mới bắt đầu đi thực tế căn nhà và bàn sâu vào những vấn đề chi tiết, cụ thể để có thể quyết định xuống tiền. Một số câu hỏi mà người mua nên hỏi (mình sẽ cố gắng liệt kê tất cả, nhưng điều này thì MG sẽ không thích):

+ Nhà này xây lâu chưa, diện tích nhà, bao nhiêu lầu, số phòng ngủ, số toilet.

+ Chất lượng xây dựng thế nào (tường xây chắc không, có thẳng tường không, xây ngay cột không, sơn có bong tróc không…)

+ Điện, nước, internet…. (giá cả, tính ổn định…)

+ Người dân chung quanh thế nào ở đây thế nào (giá tiền thấp chắc tỷ lệ thuận với khu dân trí thấp, ch.ửi lộ.n, ch.ó m.èo ị lung tung…)

+ Chất lượng nội thất (nếu mua nhà kèm theo nội thất)

+ Hướng cửa chính, cửa sổ

+ Gần bệnh viện, trường học, ủy ban nhân dân…

+ Có kẹt xe, ngập nước không (coi cái nhà mình tính mua và những nhà xung quanh thì biết là khu này có ngập hay không – cái thềm nhà nó đánh giá tất cả).

+ Chủ nhà đang bán là đời đầu hay đã qua F1,2…

+ Lý do tại sao bán (nhỡ có người bệ.nh, ch.ết ch.áy, có người chết o.an, thiếu n.ợ…., biết để chuẩn bị tâm lý, tùy người múa dám hỏi hay không)

+ Ban ngày thì đông đúc không, ban đêm thế nào

+ Gần chùa, nhà thờ hay không

+ Từ nhà ra mặt lộ thì dài bao nhiêu, hẻm ngang bao nhiêu, hẻm có cống + cột điện nhiều không; nhà tránh cống, cột điện càng tốt, có cửa sau thì quá tuyệt…

+ Hỏi giấy tờ liên quan đến nhà (thông thường nhà phố đã có sổ rồi, nên đến khúc này bạn sẽ tự tìm hiểu riêng).

+ Giá tiền chốt là bao nhiêu, phương thức thanh toán thế nào, giao nhà khi nào (hoa hồng của MG, thuế tính sao, giá bán sao, giá khai thuế sao….), cái này thì 3 mặt một lời (người mua, người bán, môi giới), ghi rõ ràng nội dung.

+ Quy trình làm thủ tục (cái này nếu có MG thì phải bắt MG nói rõ ràng, cụ thể ntn; nếu không có môi giới thì phải yêu cầu chủ nhà làm thủ tục mua bán (chủ nhà muốn bán thì phải chủ động trong vấn đề này, tất nhiên nó sẽ ảnh hướng đến phương thức thanh toán), các bạn nên tìm hiểu trên mạng để rõ hơn vì mỗi nơi mỗi khác.

Một số điểm nhìn, cảm nhận chứ không hỏi

+ Hướng gió thế nào (đây là cảm nhận của bản thân để cảm nhận được cái luồng khí trong nhà, trước khi làm điều này thì mở hết các cửa sổ, cửa chính, vào đi dạo khắp nơi để định hình được đâu là vận khí trung tâm của nhà, đâu là nơi tụ khí).

+ Coi chủ nhà bố trí có cái gì là lạ không (bàn thờ, tủ thờ, bù.a ph.ép treo trong nhà, ngoài cửa…)

+ View cửa sổ nhìn ra đâu, sân thượng cao nhiêu, ngắm được gì.

+ Nếu có cảm tình thì nên đi xem 2 đến 3 lần (đi với người ở chính trong gia đình).

+ Gần chỗ làm, học hành của con cái trong gia đình hay chỗ ở của người thân xung quanh…

+ Bước vào nhà sẽ cảm nhận ngay là nhà đang ở, đang cho thuê hay đã bỏ trống từ lâu (nhà bỏ trống lâu thì mình sẽ không mua ở, ngắn gọn xúc tích)

+ Sàn nhà bằng không.

+ Còn đây là cá nhân, không khuyến khích thực hiện: khi vào nhà, chưa cần hỏi những vấn đề trên, cái cần nhất là cảm nhận luồng khí trong nhà tỏa ra, nếu cảm thấy nhẹ nhàng, thích thì mình sẽ bàn sâu hơn, còn không thì xin phép ra về cho nhanh, đỡ mất công hỏi, mệt MG, mệt chủ nhà và mệt cả người mua. Mua nhà là để ở nên cái sự thích, cái sự thoải mái nó cực kỳ quan trọng và ảnh hưởng đến tâm lý của mọi người trong gia đình khi dọn về ở. Ngoài ra điện, nước ở các quận trung tâm nó ổn định hơn rất nhiều (ít cúp điện, nước sạch, mạnh hơn…) nên mua vùng ven là sẽ không được như vậy nha.

+ Lân la hàng xóm chung quanh hỏi chuyện (cái này rất quan trọng nhé, camera chạy bằng động cơ cơm sẽ trả lời nhanh nhất tiểu sử căn nhà này).

Nói sâu vào việc xem sổ đỏ (cái này trên mạng đầy rồi, mình chỉ nói theo quan điểm của mình, tin hay không tùy bạn).

+ Cầm cuốn sổ trên tay, thấy bao bọc kỹ, chữ in rõ ràng, thông tin cụ thể

+ Hiểu được căn nhà bị quy hoạch, cắt bao nhiêu % căn nhà (cái này để dự phòng nhà đã cũ và muốn xây mới, lúc đó nhà nó tụt vào trong sâu quá thì ngồi khóc cũng đã muộn.

+ Nếu sổ cũ thì liên hệ địa chính phường hỏi hay lên phòng tài nguyên của địa phương đó hỏi có lộ giới, quy hoạch gì không, nếu xây thì xin được bao nhiêu tấm), nếu sổ chưa có định vị tọa độ góc ranh thì phải nói chủ nhà bổ sung (vì dễ bị chồng ranh lắm), sổ cũ thể hiện có 1 trệt mà thực tế là 3 lầu thì phải đề nghị chủ nhà hoàn công đầy đủ, được hơn là hoàn công đổi sổ.

+ Sổ mà nhiều lần mua bán quá hoặc cầm cố thì khuyên không nên mua, không tốt tí nào.

+ Còn một số anh/chị nào nói lên Phòng công chứng, ủy ban, sở tài nguyên môi trường… để xem sổ thật sổ giả thì xin thưa: chỗ đó thì họ trả lời giỏi lắm là theo kinh nghiệm và trả lời bằng miệng và không bao giờ dám xác nhận bằng giấy tờ (vì đơn giản: những nơi đó không có chức năng giám định nhé), họ cũng k chịu trách nhiệm sổ đỏ thật hay giả.

+ Nếu có thành ý mua thì quay lại lần 2 coi nhà, đề nghị chủ nhà cho xem lại sổ đỏ và xin ký chữ ký bằng bút chì lên sổ đỏ để khi ra công chứng an toàn hơn, tránh bị “th.uốc”.

1. Nhiều người hay hỏi mình khoảng vài trăm triệu có đầu tư/ mua ở BĐS được không. Mấy trăm triệu không phải là số tiền nhỏ, nhiều khi đó là cả gia tài tích cóp nhiều năm, nhưng buồn thay số tiền đó so với giá nhà đất lại chẳng là gì cả. Đó là một thực trạng đáng buồn, tuy nhiên nếu biết cách chúng ta hoàn toàn có thể bắt đầu với một số vốn nhỏ.

Trước hết, vốn ít nguyên tắc đầu tiên là phải an toàn, pháp lý đặt lên số một, ít nhất phải đảm bảo nếu không bán được thì vẫn còn lô đất. Đi mua bất động sản mà đến lô đất cũng không còn thì buồn ít, đau ít, nhục thì nhiều. Nghe có vẻ vô lý nhưng điều này xảy ra rất thường xuyên. Mua dự án không ra được sổ, mua dự án ma, mua căn hộ mà CDT không xây… vô vàn ví dụ.

Thứ 2, để kỳ vọng lợi nhuận thấp, trăm cũng được, vài chục cũng được, bán lời là được. Sau một vài lần mua bán kiến thức sẽ lên, vốn sẽ nhiều lên, lúc đó hẵng tính. Hai điều này lưu ý đầu tiên.

2. Vài trăm triệu có đầu tư BĐS được không? Câu trả lời chắc chắn có. Vậy mua được thì mua ở đâu? mua như thế nào cho hiệu quả? điều kiện cần là gì?

Với số vốn ít chúng ta sẽ có một số phương pháp sau đây:

1- Sử dụng đòn bẩy tài chính để mua được sản phẩm có giá cao hơn nhiều lần và tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

2- Mua bđs có giá trị tương đương số tiền hiện có.

3- Đoàn kết là sức mạnh.

Phương pháp 1: Sử dụng đòn bẩy tài chính

Đối với một BĐS bạn cần tối thiểu 30% vốn tự có để mua. Tương ứng số tiền từ 300 tới 500 triệu sẽ là BĐS có giá trị từ 1 tới 1,5 tỷ. Số tiền vay tương ứng sẽ là 700 – 1 tỷ đồng.

Lãi suất ngân hàng tạm tính 10%/năm, thời gian vay 20 năm thì số tiền Gốc trả hàng tháng là: 2,92 triệu -4,17 triệu. Lãi trả hàng tháng: 5,83 triệu – 8,33 triệu. Tổng số tiền cần thanh toán: 8,75 – 12,5 triệu/ tháng. Đối với sản phẩm BĐS giá trị 1-1,5 tỷ có thể khai thác cho thuê mức 5-8 triệu rất nhanh và hiệu quả nên nếu khai thác cho thuê được thì số tiền cần thanh toán hàng tháng chỉ là 3-5 triệu.

Mua BĐS trị giá 1-1,5 tỷ mỗi tháng thanh toán 3-5 triệu. Bài toán đơn giản và dễ dàng hơn rất nhiều rồi phải không?

Kinh nghiệm đối với các sản phẩm BĐS này lời 200-300tr sau 1 năm là dễ đạt được. Sau khi trừ các khoản chi phí lãi ngân hàng, phí phạt, phí chuyển nhượng, tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được từ 30-80% số tiền bỏ ra là trong tầm tay. Nếu may mắn có thể cao hơn rất nhiều.

Đối với các bạn có tài chính thấp hơn hãy nhắm tới các dự án NHÀ Ở XÃ HỘi, Mức giá chỉ từ 15 triệu/m2 tức là căn 40m2 tầm 600 triệu, có 180 triệu là mua được. Đối với loại hình này thì khuyến cáo: CÓ SUẤT, CDT uy tín thì nên mua, không nên ngại các vấn đề về chất lượng, điều kiện mua bán, vì mua được nhà tầm đó là may rồi, chẳng ai đòi hỏi. .

Con số mình tạm tính ở trên nếu trong trường hợp mua Nhà Hình Thành Trong Tương Lai thì số tiền phải trả nhẹ nhàng hơn rất nhiều, nhưng lưu ý chọn CDT uy tín, có tài chính để xây.

Yêu cầu đối với phương pháp này: Thu nhập >= 15 triệu/ tháng. Ổn định và đều đặn.

Phương pháp 2: Mua bđs tương đương số tiền hiện có.

BĐS không có phải là nhà đất ở thành phố. Bất cứ nơi đâu có đất đai thì ở đó có BĐS. Với số tiền vài trăm triệu hoàn toàn có thể mua được 1 sản phẩm đẹp ở những TP nhỏ, ở các thị trấn, thị xã, khu vực đông dân cư ở quê, ở tỉnh. Chịu khó tìm một chút các bạn sẽ thấy có vô vàn sản phẩm, cơ hội để mua. Mình từng chứng kiến nhiều lô đất tăng gấp 3,4 lần chỉ sau 1 hai năm, nhanh còn gấp mấy lần Sài Gòn. Vì thế thay vì bỏ tiết kiệm, tìm mua ngay một lô đất để dành, vừa cất được tiền, vừa sinh lợi lớn và có thể để sau này về quê ở.. quá tiện, quá hiệu quả.

Phương pháp 3: Đoàn kết là sức mạnh.

Với căn hộ mua bằng phương pháp 1, bạn phải có 300-500 triệu ban đầu, mỗi tháng trả 8-12 triệu, nếu cho thuê được thì con số phải trả là 3-5 triệu/ tháng . Vậy bây giờ 2 người cùng hùn với nhau, 3 người cùng hùn với nhau thì sao?

Con số chỉ là mỗi người có 100-200, Mỗi tháng thanh toán 3-4 triệu/ người, nếu cho thuê được thì mỗi tháng thanh toán 1-2 triệu/ người, bằng bữa đi nhậu.

Mới bắt đầu, chúng ta kinh nghiệm ít, vốn ít, đi chung những người có năng lực để học hỏi họ và giảm thiểu rủi ro là một cách rất tốt.

Tổng kết lại:

– Với số tiền vài trăm triệu bạn hoàn toàn có thể mua BĐS ở SG với giá trị từ 1-1,5 tỷ. Tương đương 1 căn hộ nhỏ, 1 đất nền nhỏ ở vùng ven tp, Hoặc ở các TP, Tỉnh lân cận,

– Đầu tư đất tỉnh, đất quê, đất thị trấn, thị xã … rất tiềm năng.

– Hợp tác là cách để chúng ta cùng nhau mạnh lên, mạnh hơn rất nhiều.

1. Chiêu Mỹ Nhân Kế: Lấy hình rất đẹp của 1 con đường xung quanh nhà lầu, chợ… rao bán giá rẻ không thể bất ngờ hơn (đất người ta đang hơn 5 tỷ, rồi đăng 800 triệu). – Chiêu này rất hay dùng.

2. Chiêu Điệu Hổ Ly Sơn: Vợ chồng ly dị, định cư, trước mua tính để ở, nhà trọ bala balô…. nay cần bán lại giá còn bất ngờ hơn…và cái kết. – Chiêu này nếu mà đất có thật thì các bác cũng đừng nên mua vì phong thủy xấu.

3. Chiêu Tắc Kè Biến Hình: Bán đất Long An, họ sẽ tìm kiếm và rao ở khu Q. Bình Tân, H.Bình Chánh, Hóc Môn. Bán đất Đồng Nai rao khu Quận 9, Quận 2, Nhà bè…. Cách thức rất tinh vi và chỉ ngồi một chỗ, lấy sim trắng gọi giả bộ làm khách, xin sổ, xin hình ảnh thực tế (anh em môi giới cần tỉnh chiêu này)….sau đó lấy chính hình này và đăng với cái giá “không thể cưỡng” và con mồi bắt đầu dính.

4. Chiêu Tung Hỏa Mù: Chiêu thức bán đất của bọn lừa đảo này, đánh vào tâm lý đám đông, gài chim gỗ (mỗi người cầm xấp tiền tôi cọc, tôi cọc…), hô hào khẩu hiệu “không nhanh thì hết…”, làm cho người đi cùng rất hoang mang, và mắc bẫy…

5. Chiêu Dương Đông kích Tây: Chiêu thức kinh nhất là: Bán đất ở Đồng Nai, Quảng cáo ở Quận 2. Tổ chức ở khách sạn sang, sau đó ép khách xuống tiền trước, với hợp đồng rất mập mờ…con mồi (khách hàng) bị thôi miên, và lòng tham làm mờ đi sự khôn ngoan, và cái kết là dính bẫy.

6. Chiêu Dụ Hổ Khỏi Hang: Gọi điện giới thiệu đất ở Quận 9 khu vực rất đẹp. Giá thì rất rẻ. Bảo gửi sổ thì anh lên công ty em đưa cho xem. Lấy lí do sếp không cho chụp hình, lên công ty thì sẽ lộ ra là bán đất là phụ chính là cho vay nặng lãi.

7. Chiêu Cửu m Chân Kinh: Bán đất ở Bà Rịa Vũng Tàu nhưng nói ở Quận 9 hẹn khách chở đi xem. Chạy một mạch qua Quận 9 khách phản ứng thì nói thôi lỡ rồi xuống xem dự án dưới này trước lát về xem dự án kia sau. Đặc Biệt mỗi sale kèm 1 khách, không cho khách này tương tác với khách khác và chốt cọc trên xe. Có nhiêu cọc nhiêu.

8. Chiêu Ngộ Không Phân Thân: Chiêu này thì lấy tên công ty BĐS uy tín như Nam Long, Hưng Thịnh,…để câu khách xong cũng chở đi tỉnh.