lanhducminh Bán nhà THANG MÁY – Gara, ÔTÔ đỗ cửa Hà Nội (Hai Bà Trưng, Hoàng Mai) | 30m2 40m2 50m2 60m2 70m2 80m2 90m2 100m2 150m2 250m2 – Batdongsan – nhà Tốt – Alonhadat

Facebook là kênh Marketing màu mỡ và hiệu quả hàng đầu ở thời điểm hiện tại nhưng rất ít người biết cách khai thác và làm đúng nó như thế nào để đạt hiệu quả cao nhất. Ở Facebook sẽ bao gồm: trang cá nhân, quảng cáo Fanpage và Group nhưng hôm nay mình sẽ viết bài về cách bán bất động sản trên trang cá nhân Facebook. Còn các phần khác sau khi viết mình sẽ update lên sau nè.

CÁCH BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN TRANG CÁ NHÂN FACEBOOK NHƯ THẾ NÀO ?

Trang cá nhân là trang Facebook bạn sử dụng hằng ngày để giao lưu với bạn bè và “lướt”. Thay vì dành thời gian cho những việc “không hái ra tiền” thì chúng ta dùng trang cá nhân để xây dựng thương hiệu và bán Bất Động Sản trên trên đó. Và thế là vừa có thể trò chuyện cùng bạn bè và cũng có thể “hái ra tiền” thì còn gì bằng đúng không nè ?

NHỮNG VIỆC CẦN LÀM ĐẦU TIÊN.

Đầu tiên để bán được hàng trên Facebook thì chúng ta cần “uy tín” để khi khách hàng vào trang cá nhân cảm nhận được sự chuyên nghiệp mà từ đó tin tưởng để làm việc cùng chúng ta.

Những việc bạn cần làm để tăng uy tín trên trang cá nhân là:

• Cập nhật ảnh đại diện: ảnh đại diện là vị trị khi khách hàng vào sẽ để ý đầu tiên vì thế chúng ta cần 1 hình ảnh thật sự chuyên nghiệp ( các bạn có thể thuê Studio để chụp hoặc 1 cảnh nào đó đẹp ). Đây là tấm hình khách hàng sẽ bấm vào xem vì thế cần chỉnh chu và lịch sự nhất có thể để tạo được niềm tin dành cho khách hàng. Tuyệt đối KHÔNG để ảnh cây cỏ hay chó mèo,…

• Cập nhật ảnh bìa: ảnh bìa các bạn cần lưu ý phải thiết kế làm sao để khi khách hàng vô sẽ biết được là bạn đang làm cái gì và đang bán cái gì. Những thông tin cần có trong ảnh bìa là: Số điện thoại, tên công ty hoặc tên cá nhân, sản phẩm bạn chuyên kinh doanh là gì (ví dụ bạn chuyên về các sản phẩm của Vinhomes thì để chuyên các dòng sản phẩm Vinhomes ). Ảnh bìa các bạn cứ hiểu nôm na như cái card visit online của bạn vậy đó.

• Cập nhật thông tin cá nhân đầy đủ: cập nhật toàn bộ thông tin cơ bản như nơi làm việc và bạn đang sinh sống tại đâu, bạn đã có kinh nghiệm gì cũng như nơi bạn đang làm việc là ở đâu,…

Lưu ý: đặc biệt là tên tuổi phải rõ ràng có thể là tên thật hoặc là tên tiếng Anh nhưng không được để tên biệt danh như: Tiến còi, tiến mập,….

Đó là các thông tin cơ bản nhất mà trên 1 trang cá nhân bạn phải làm đầu tiên để tạo nên sự chuyên nghiệp. Và chúng ta tiếp tục phần tiếp theo.

CÁCH ĐĂNG BÀI VIẾT HIỆU QUẢ

Phần này rất quan trọng nên mình để riêng ra bởi vì các bạn hầu hết đăng bài rất lộn xộn và không có 1 kế hoạch cụ thể nào hết. Do đăng bài trên trang cá nhân nhiều quá cũng không tốt và ít quá cũng không tốt cũng như đăng nội dung như thế nào mới là hợp lý ?

Chúng ta thống nhất với nhau mỗi ngày sẽ đăng 3-5 bài viết và trong đó chúng ta sẽ có chiến lược đăng như sau:

• 1 bài sẽ đăng về gia đình hoặc bạn bè hoặc hoạt động công việc thường ngày ( đăng với đồng nghiệp hoặc đăng với công ty ).

• 1 bài sẽ đăng về chuyên môn để cho khách hàng thấy chúng ta có đủ kiến thức và trình độ để tư vấn họ. Ví dụ như đăng các bài: cách đầu tư hiệu quả trong bất động sản, cách tránh các chiêu trò lừa đảo trong bất động sản.

• 1 bài sẽ đăng về sản phẩm đang bán hoặc bạn đang kinh doanh những gì.

Hầu hết các bạn đều sai lầm về việc đăng bài đó là chỉ đăng bài bán hàng 1 cách vô tội vạ. Khách hàng vào chỉ thấy được các sản phẩm đang bán và nó như 1 cái siêu thị, khách hàng chẳng biết gì về bạn cũng như thái độ sống tích cực của bạn như thế nào.

CÁCH TÌM KHÁCH HÀNG TRÊN TRANG CÁ NHÂN NHƯ THẾ NÀO ?

Ở phần này các bạn có thể chia ra 2 phần: 1 là các khách hàng mua trực tiếp và 2 là các bạn Sales khác để kết hợp bán hàng.

• Đối với khách hàng mua trực tiếp: Cách kiếm khách hàng ở đây nguồn khách nét nhất là khi các bạn chạy quảng cáo ra các bạn sẽ dùng trang cá nhân để kết bạn trực tiếp với khách hàng đó thay vì nhắn tin tư vấn trên Page và tiếp theo hâu hết các bạn làm Sale đều có tệp SĐT của khách hàng thì các bạn có thể dùng nó để áp vào tool kết bạn tự động

• Đối với Sale kết hợp: các bạn có thể kết bạn với họ trên các Group hoặc khung tìm kiếm của Facebook. Chẳng hạn bạn chuyên về Vinhomes thì bạn vào các Group chuyên các sản phẩm Vinhomes để join vào. Sau đó đăng 1 bài dạng như: khách cần tìm căn 2PN Vinhomes Central Park thì sẽ có rất nhiều bạn Sale chủ động inbox hoặc comment từ đó bạn có thể kết bạn với họ để hợp tác lâu dài cũng là 1 ý hay.

Công việc này bắt buộc các bạn phải làm mỗi ngày và đều đặn. Ví dụ mỗi ngày chỉ cần bạn kết bạn được với 20 người thì sau 1 tháng đã có 600 người và thời gian trôi qua tầm vài tháng là trang cá nhân của các bạn đã rất ngon rồi.

Quy trình trên trang cá nhân là như thế còn lại tùy thuộc vào cách bạn làm và kiên trì làm như thế nào bởi vì trang cá nhân bạn kinh doanh hoàn toàn miễn phí không cần phải bỏ 1 đồng tiền ads nào hết. Đã có rất nhiều câu chuyện thành công khi sử dụng trang cá nhân Facebook hiệu quả trong Bất Động Sản.

LÝ DO NÊN BÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN TRANG CÁ NHÂN LÀ GÌ ?

Dưới đây là các lý do bạn nên chọn bán bất động sản trên trang cá nhân Facebook:

• Không cần tốn tiền quảng cáo: tất nhiên rồi ! sau quá trình xây dựng thương hiệu và có được lượng khách hàng tiềm năng trên trang cá nhân thì nó hoàn toàn miễn phí. Bạn có thể đăng bài và trao đổi trực tiếp đến khách hàng.

• Làm việc lâu dài với khách hàng: Khi bạn đã làm tốt các bước trên thì lúc này bạn đã có 1 “cổ máy kiếm tiền” trên Facebook rồi và bạn cũng đã có uy tín với khách hàng trên đây, nên khi bạn bán cho họ được 1 lần thành công thì chắc chắn họ sẽ giới thiệu cho bạn bè hoặc là chính bản thân họ sẽ làm việc với bạn được lâu dài luôn.

• Có thể kiếm tiền cho bạn bất cứ lúc nào: những gì bạn đăng trên trang cá nhân sẽ tồn tại mãi trên đó ( trừ khi bạn xóa hoặc bị khóa tài khoản ) và cứ thế bạn kết bạn mỗi ngày và họ sẽ vô trang của bạn đọc những điều hay ho bạn chia sẻ trên đó. Rồi bạn sẽ được Facebook đề xuất cho những người khác và có thể có nguồn khách ổn đinh lâu dài.

• Bạn có thể chủ động chăm sóc khách hàng: khách của bạn là khách hàng thực và khi bạn nhắn tin họ sẽ nhận được chứ không phải rơi vào Spam như các trường hợp khác. Bạn có thể giới thiệu cho khách hàng những dự án mới bất cứ lúc nào mà bạn muốn ( nhưng phải gửi ở thời gian phù hợp và tần suất phù hợp nhé )

Với các lý do trên rõ ràng bạn nên đầu tư vào trang cá nhân từ bây giờ rồi chứ nhỉ ?

Chúc các bạn có thêm nhiều kiến thức hữu ích ^^

(Nguồn: Nguyễn Đăng Khoa)

Trước khi mua nhà, đất với mục đích để ở hoặc kinh doanh, bạn cần chuẩn bị cho mình một vài bí kíp để giao dịch mua bán diễn ra thuận lợi hơn. Đối với một sản phẩm nhà hay đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, thì nên thận trọng trong các vấn đề mà chúng mình tổng hợp dưới đây.

1. ĐẤT THỔ CƯ

Yếu tố đầu tiên cần xem xét là đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không. Kế đến là xem địa thế cụ thể của đất nhằm tránh tình trạng trên giấy tờ thì một dáng đất nhưng ra thực địa thì lại méo mó, mất chỗ này, hụt chỗ kia.

Các điểm chính như mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh), thời hạn sử dụng đất (nếu vị trí này bỏ trống thì thời hạn sử dụng không hạn chế; còn nếu có số năm cụ thể, ví dụ 20 năm, trường hợp này đất thuộc đất mượn của Nhà nước, sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), nếu đất nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp. Bạn cần phải đọc kỹ, nếu không hiểu, bạn cần hỏi lại cán bộ địa chính.

Về thủ tục mua-bán đất, bên mua phải được sự chấp thuận của người bán và cơ quan địa phương có thẩm quyền. Sau đó, hai bên mua-bán đến phòng đăng ký nhà đất cấp quận (huyện) mua hồ sơ làm thủ tục mua bán. Kế đến là đặt cọc giữ chỗ (tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua, không nên quá 10% giá trị hợp đồng), Sau cùng, mời cán bộ địa chính xã (phường) vào đo đạc thực địa. Khi bên mua đã nhận được giấy xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất mới tiến hành thanh toán hết số tiền còn lại.

Cả hai bên mua-bán phải cùng đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán hợp pháp. Khi đi nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn (nếu có). Lưu ý, mức thuế phải đóng khi có yêu cầu như phí trước bạ là 0,5%, thuế thu nhập cá nhân là 2%.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn là nên tới Sở Tài nguyên & Môi trường xin trích lục phần đất muốn mua nếu miếng đất đã đạt yêu cầu. Hơn nữa, bản thân bạn nên tự lo khâu giấy tờ, không nên qua cò nhà đất hay bất cứ bên trung gian nào nếu bạn không thật sự tin tưởng. Nếu khâu này gây khó khăn cho bạn, có thể tham khảo thêm ý kiến luật sư để hỗ trợ tốt nhất cho mình.

2. NHÀ PHỐ

Bạn phải xem bản vẽ nhà đất. Nếu không biết xem, bạn có thể hỏi kiến trúc sư hoặc chuyên viên trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, rồi photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà.

Sau đó, bạn đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng nhà cũng như quy hoạch trên bản vẽ. Các điểm cần lưu ý gồm nhà đã từng sửa chữa hay chưa, kiến trúc có thay đổi hay không, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới (với thông tin này, bạn nên đến UBND phường để xác minh); tường nhà là tường chung hay tường riêng; hệ thống đồng hồ điện, nước chung hay riêng; hoặc nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao…

3. NHÀ TRONG HẺM

Đối với loại hình bất động sản này, bạn cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng). Bạn cần xác định cốt san nền của khu đất trong hẻm, tìm hiểu mức độ ngập, tìm hiểu nguồn gốc và tính pháp lý của căn nhà (nhà được xây dựng trước khi Luật Đất đai 2013 ban hành, giấy tờ nhà đất là giấy tay hay sổ hồng…).

Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (từ 3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình.

4. MUA ĐỂ XÂY MỚI

Bạn cần tìm hiểu đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa, đó là đất thổ cư hay đất nông nghiệp. Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người thì trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất. Trường hợp người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên gồm vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi.

Ngoài ra, bạn cần đến UBND xã (phường) xác minh thông tin lô đất nằm trong diện quy hoạch hay tranh chấp. Trước khi đặt cọc, bạn nên làm hợp đồng đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, tránh tình huống nảy sinh tranh chấp về sau.

Nếu mua một phần đất trong khu đất lớn mà do một người đứng tên sở hữu, bạn cần lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại, đồng thời tìm hiểu cả về chi phí tách thửa, chẳng hạn như chi phí này do bên mua hay bên bán chịu trách nhiệm.

5. NHÀ CHUNG CƯ

Khi xem nhà mẫu hoặc nhận sự tư vấn từ đơn vị phát triển dự án, bạn nên hỏi rõ mặt tiền nhà (thường là xác định theo hướng ban công) nằm ở hướng nào.

Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, tìm hiểu mức phạt (bồi thường) đối với chủ đầu tư. Ngoài ra, bạn cũng nên tham khảo thêm mức phạt cho người mua trong trường hợp người mua thanh toán chậm tiến độ.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường nếu xảy ra thay đổi sau khi bàn giao nhà hoàn thiện.

Những thông tin mà người mua cần nắm rõ khi trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán gồm diện tích sở hữu chung và riêng (thông tin này sẽ có trong hợp đồng mua bán), mức thu phí (phí quản lý, phí bảo trì…), chế độ bảo dưỡng tòa nhà, công tác phòng cháy chữa cháy, mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ – an ninh, thang máy, phí đổ rác, điện, nước), thời gian đóng mở cổng ra vào, hệ thống cửa thoát hiểm…

Cuối cùng, bạn cần xác minh về vấn đề sổ hồng với chủ đầu tư. Hiện nay, có rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, bàn giao hoàn thiện căn hộ nhưng đến vài năm sau đó vẫn không có sổ hồng cho cư dân.

———-

Ai đầu tư cũng mong mua đáy bán đỉnh

Nhưng làm sao xác định được lúc nào là đỉnh lúc nào là đáy thì thực sự khó

Vậy có 1 phương pháp dễ hơn ( chỉ dành cho nhà đầu tư có tiềm lực đầu tư dài hơi. Không dành cho tất cả)

——————

Đó là phụ thuộc vào chu kỳ của bất động sản

– Nếu để ý mọi người sẽ thấy. Giá đất đã tăng thì không giảm. Nhưng kỳ tăng của bất động sản nó rất lạ. Nó không phải là 1 đồ thị tăng tuyến tính từng chút từng chút một mà trong 1 khoảng thời gian nó sẽ đi ngang chỉ tăng xíu xíu coi như chống trượt lạm phát

– Rồi tự nhiên đến 1 lúc nào đó. Khi mà có thông tin xây cái gì quy hoạch cái gì hay kể cả do bơm thổi đi nữa thì một phát nó tăng vọt thẳng đứng luôn. Có những miếng đất tháng này mới 1 tỷ tháng sau 4 tỷ là có.

– Tăng đến đó xong là nó lại đứng tiếp 1 vài năm. Tức là đất đai nó hấp thụ thông tin của vài năm sau rồi nó tăng đến giá đó giữ đó luôn

– Những nhà đầu tư mạo hiểm họ thường hay dùng cách vào trước 1,2 tháng trước kỳ tăng vọt thậm chí có người còn vào trước chỉ 1,2 tuần. Rồi đến khi nó tăng vọt ( đã vào đa tăng vào con sóng thì chỉ 2 tháng là đụng đỉnh liền) là họ xả hàng. Nhưng trò chơi này đau tim. Vì cần phải xả hàng khi gần đỉnh thôi. Chứ đụng đỉnh là tồn tiếp, khỏi thanh khoản. Lướt sóng thành cư dân luôn

——–

– Như vậy. Ta có thể thấy. Thật ra đỉnh của kỳ này chính là đáy của kỳ sau

– Có 1 công thức dân gian mình hay tính mán mán là thế này. Cứ 5 năm là kiểu gì cũng sẽ có 1 sự thay đổi lớn và bđs được kích mạnh nhất vào kỳ đó ( có thể là 2,3 năm cũng có. Nhưng kỳ 5 năm là nhiều nhất)

– Vì vậy nếu đầu tư dài hạn thì cứ chờ khoảng 2 năm sau kỳ đỉnh sốt của 1 khu vực nào đó. Xong găm lấy 1 miếng mà mình kiểm tra thấy 2 năm qua nó không tăng nhiều rồi ôm đó thêm 3 năm nữa. Chờ chu kỳ tiếp theo là bán. Vào chu kỳ tăng là mình có thể bán sớm luôn vì lúc đó đã đạt lợi nhuận mong muốn rồi. Khi đó cũng là lúc thanh khoản tốt nhất. Không cần phải ôm bom cảm tử như mấy nhà đầu tư lướt sóng nữa

———-

Người có tiền nhãn rỗi thực sự. Đầu tư gì nó cũng khỏe hơn mà. Nếu nguồn lực là tiền nhãn rỗi. Hãy chọn cách an toàn. Đừng cố đu theo mấy trò chơi mạo hiểm chi cho mệt tim

———–

Chúc mọi người thành công

(Nguồn: Nhất Tiếu Sơn Trà)

>>> Nghề môi giới luôn tồn tại mãi mãi.

Bản chất, lý do của sự tồn tại nghề môi giới là “Sự bất đối xứng thông tin” giữa người mua và người bán. Ngày nào còn tồn tại loài người, ngày đó mua bán luôn cần môi giới. Ngay cả trong gia đình, vợ chồng với nhau, nhưng có lúc phát sinh vấn đề, vẫn phải có người thứ 3 mới có thể giải quyết được. Vai trò chuyên nghiệp của người thứ ba rất quan trọng.

Cho nên bạn đừng phán người khác không biết gì, bởi chính vì họ không biết nên nghề môi giới mới có lý do để tồn tại. Nếu tất cả thông tin minh bạch, tất cả ai cũng biết rõ mọi thứ, thì môi giới không còn lý do để tồn tại.

>>> Thông tin bất đối xứng trong mua bán

Người bán, nếu có một tài sản “tốt”, vì một lý do nào đó phải bán đi (trả nợ, bệnh tật, chia của…), không ai có một tài sản tốt khi không buồn buồn đem bán cả, tất cả đều có nghiệp phải trả của nó, nếu bạn lấy tiền trong trường hợp này, bạn sẽ chia nghiệp của người đó. Nghiệp của ai nấy gánh, tại sao phải chia!.

Người bán, nếu có một tài sản “tồi” (phong thủy không tốt, gia đạo bất an khi sở hữu tài sản, ám khí, chạm long thần, sắp bị quy hoạch…) sẽ cố gắng che đậy để nhanh chóng đẩy nó đi càng nhanh càng tốt. Khi lấy tiền để đẩy thứ tài sản này đi, bạn sẽ làm người tạo nghiệp cho chính mình, vì đã mang tai ương cho người khác.

Tuy nhiên, “tốt hay tồi”, mang tính tương đối, tốt với người này có thể tồi với người khác, và ngược lại. Phải tìm hiểu rõ thông tin của người bán, phán đoán cho tốt lý do bán, đó là kỹ năng chuyên nghiệp đầu tiên, và cũng là lý do vì sao người mua phải trả tiền cho bạn.

Người mua, luôn bị ám ảnh bởi việc mua một tài sản tồi, và luôn sung sướng khi mua được một tài sản “hời”, có tiềm năng phát triển tốt. Không ai đi khoe với bạn bè tao mới bị dụ, người ta chỉ khoe tao mới lấy được miếng đất quá đã, quá hay. Chứng tỏ tao cực kỳ bản lĩnh, tao có tầm nhìn, chứng tỏ tao thành công… Đó chính là thứ bạn bán cho khách mua của mình, mua một sự thỏa mãn thành công. Và đó cũng là lý do vì sao người ta phải trả tiền cho bạn.

Trong thực tế, đối tượng khách hàng chính của môi giới không phải là những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp (sống bằng nghề mua đi bán lại bất động sản), mà toàn là những người “có tiền dư và muốn kiếm miếng đất để đó”‘. Họ có thể là bác sĩ, kỹ sư, thầy giáo, kinh doanh, ca sĩ,…tất cả họ ai cũng có một công việc kiếm tiền chính, và tùy vào mức độ dư giả từ 1 tỷ – 10 tỷ /năm (số này được ước tính khoảng 100 ngàn người), họ sẽ có nhu cầu tìm từ 50.000 – 100.000 bất động sản các loại và để đó. Đó chính là thị trường của môi giới các anh các chị. Đặc điểm chung của họ là họ không có thời gian, và đương nhiên họ sẵn sàng chi trả chi phí cho thông tin tư vấn, và dịch vụ đi kèm.

Các loại thông tin và dịch vụ mà họ cần: thông tin quy hoạch, các định hướng và tiềm năng phát triển, cả những rủi ro trời đất (gần trại nuôi heo, nghĩa trang,nền móng yếu…), và các dịch vụ pháp lý, họ chỉ cần ký giấy lăn tay và chuyển tiền. Nhiêu đó đủ để họ chi cho anh chị 1-3% tùy giá trị bất động sản. Nên nhớ, lấy tiền thế này mới chính là giá trị của các anh chị. Người ta đưa tiền cho anh chị mà luôn cảm thấy sung sướng, thành công, cám ơn bạn! Khi đó bạn là người bán hàng vĩ đại.

Nếu đời bạn, có trong tay khoảng 10 khách hàng thân thiết, mà mỗi năm họ có khả năng xuống tay 5-10 tỷ mua bất động sản. Nữa đời còn lại, bạn không cần phải lo gì.

Vài lời khuyên để trở thành một Nhà tư vấn đầu tư chuyên nghiệp, mà ai cũng tìm.

Hành vi của người mua bất động sản thật sự. Đầu tiên họ sẽ để ý một khu vực nào đó, nhiều lý do tác động, có thể do báo chí, có thể do các tập đoàn BĐS tạo sóng, cũng có thể nhà bồ cũ ở khu đó cũng không chừng. Kế đến họ sẽ tìm người quen ở khu vực đó để tìm 1 môi giới BĐS tin cậy, trong 3-5 người được giới thiệu, họ sẽ ra nhiều đòn thử thách, và sẽ chọn 1-2 người để làm tới. Tỷ lệ người lên các trang rao bán nhà đất để tìm đất và mua đất là nhỏ hơn 2% giao dịch thành công. Tỷ lệ môi giới được người địa phương giới thiệu là 40% giao dịch thành công. Bạn nên nhớ điều đó.

Vài lời khuyên.

1) Rành một vài địa bàn nào đó, rành đến mức nhà ai có tang cũng biết, rành quy hoạch, rành các định hướng phát triển, rành đến các quyết định triển khai thi công đường xá.

2) Tạo 1 địa chỉ tin cậy để người khác muốn bán nhà đất tìm đến bạn, và bạn cạnh tranh bằng cách không lấy tiền môi giới bán, nhưng bạn phải lấy thông tin, càng nhiều thông tin càng tốt, biết đến ly do thằng cha muốn bán đất nuôi vợ bé cũng phải biết.

3) Tạo dựng một thương hiệu cá nhân trên FB, Zalo “tư vấn tìm kiếm bất động sản phù hợp tại khu vực Núi chúa, Vịnh Vĩnh Hy, Đầm Ô Loan,…” và thường xuyên review về khu vực này trên các trang FB,Zalo của mình. Lưu ý rằng review chứ không phải nổ banh sát.

4) Khách hàng không phải nhiều là hay, mà khách hàng quan trọng sẽ dẫn cho bạn 100 khách hàng khác. Bởi uy tín của họ, nói một câu, bằng bạn nói 1000 câu. Nên nhớ rõ điều đó.

5) Đừng bao giờ nghĩ khách hàng chỉ làm với nhau một lần trong đời.

6) Xây dựng quan hệ, và xây dựng quan hệ mọi nơi mọi lúc, mọi bối cảnh. Bởi đó là tài sản quan trọng nhất của một môi giới.

Là một nhà phân tích tư vấn đầu tư chuyên nghiệp, bạn không thể lấy tiền người bán được, vì nếu người mua biết, họ sẽ gạch tên bạn ra khỏi danh sách ngay lập tức, và suốt đời bạn chỉ làm cò con kiếm tiền chợ qua ngày. Đơn giản là vì các thông tin bạn tư vấn và cung cấp sẽ không còn tin cậy được nữa, bạn sẽ có xu hướng nói quá lên để bán cho nhanh, để bạn có tiền, thậm chí tệ hơn là bớt tiền huê hồng để giảm cho người mua. Bạn nên nhớ, người đi mua BĐS là người có tiền và cái họ cần là thông tin, cái họ cần là không bị sai lầm khi ra quyết định mua, chứ không phải họ cần bớt vài chục triệu tiền huê hồng để rồi ôm hận.

Cuối cùng, xin nhắc lại, con đường tận diệt của bạn sẽ đến là cùng với người bán đi gạt người mua để giải vây một BĐS tồi. Đó là cách bạn chia nghiệp với người bán. Nghiệp ai gây ra người đó gánh, đừng dại dột vì một ít tiền, nhào vô gánh luôn cho cả đời mình, và mang cả gia đình của mình ra gánh.

Khi đối diện với một BĐS tồi, việc bạn cần làm là tư vấn giải pháp để xoay trở cục diện cho BĐS đó cho người mua (nếu được), chứ không phải dấu và gạt họ. Khi đó bạn sẽ trở thành nhà môi giới đi vào lịch sử của thời đại.

(Nguồn: Tuấn Huỳnh)

Để có thu nhập Tốt từ Nghề MG BĐS, Một môi giới bất động sản độc lập, chuyên nghiệp cần biết những điều cơ bản sau…

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng

—————————————–

4 chìa khóa để làm một nhà môi giới thành công

Tại các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản đóng vai trò rất quan trọng và không thể thiếu để hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Với gần 1 triệu thành viên trực thuộc Hiệp hội BĐS Hoa Kỳ (#NAR) cũng đủ nói lên sức mạnh và vai trò của chuyên viên môi giới BĐS đã mang lại cho nền kinh tế Mỹ những bước phát triển trong hai thập niên gần đây.

Trong suốt một thời gian dài, người hành nghề môi giới BĐS tại Việt Nam hoạt động rất thụ động.

Đa số những người hành nghề môi giới thường phụ thuộc vào “sàn” hoặc các chủ đầu tư, có gì bán nấy.

Sản phẩm mà chuyên viên môi giới đang bán không phải do chính họ tự khai thác được, mà hầu hết là do các chủ đầu tư hoặc các giám đốc công ty phân phối đi quan hệ đem về. Thậm chí, họ còn không quan tâm đến sản phẩm đó có phù hợp với thị trường hay không, giá cả ra sao, giá trị cốt lõi là gì và có phù hợp với họ hay không…

Chính những yếu tố nêu trên đã triệt tiêu tất cả sự sáng tạo của người hành nghề môi giới. Một chuyên viên môi giới BĐS chuyên nghiệp – là người phải biết hoạt động độc lập tuân thủ theo một qui trình phức tạp và có nghề, từ khai thác sản phẩm đến tay khách hàng là cả một quá trình chuẩn bị khoa học, sáng tạo của người làm nghề môi giới BĐS.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi muốn cung cấp những “chìa khóa vàng” theo cách nói của những người hành nghề môi giới độc lập, lâu năm tại các nước phát triển. Như một qui tắc bắt buộc của người hành nghề nếu muốn thành công.

1/ Chìa khóa 1: #Phân_khúc_thị_trường

Mỗi một phân khúc sản phẩm phù hợp sẽ gắn liền đến thương hiệu cá nhân của nhân viên môi giới và quan trọng hơn là phân khúc đó phải có cơ hội phát triển và kiếm được tiền. Một chuyên viên môi giới mà sản phẩm nào anh cũng “mó” tay vào như:

– Đất nền dự án

– Căn hộ cao cấp

– Nhà phố

– Biệt thự

– Cho thuê mặt bằng

– Cho thuê căn hộ

– Mua bán căn hộ giá rẻ

– Nhà hàng, khách sạn… thì bảo đảm sớm muộn gì anh cũng sẽ hát bài “tình bơ vơ”.

Đây là kiểu làm ăn nghiệp dư may nhờ rủi chịu khó mà thành công được.

Lựa chọn một phân khúc sản phẩm đúng = 50% thành công. Trước khi lựa chọn một phân khúc phù hợp, bạn hãy tĩnh tâm ngồi lại để trả lời các câu hỏi sau đây trước khi quyết định:

Sản phẩm có phù hợp với khả năng chuyên môn?

Mãi lực của phân khúc đó ra sao?

Đang sôi động hay trầm lắng?

Số lượng sản phẩm được giao dịch trên thị trường ba tháng gần nhất?

Bao nhiêu người hành nghề cùng phân khúc này?

Thu nhập hằng tháng có thể mang lại?

Văn hóa dịch vụ của phân khúc sản phẩm này?

Nguồn cung cấp thông tin…

Để lựa chọn được một phân khúc sản phẩm phù hợp. Điều quan trọng nhất là phải hiểu được khả năng chuyên môn của mình. Những thế mạnh, các mối quan hệ, hiểu biết về sản phẩm… Bởi ông bà ta có câu, “biết người biết ta, trăm trận trăm thắng”.

2/ Chìa khóa 2: #Phân_khúc_khách_hàng

Đối tượng khách hàng là mấu chốt của một chuyên viên môi giới thành công.

Giống như một chàng trai mà gặp ai cũng nói lời tỏ tình yêu thương được thì thật sự chàng trai đó sẽ không bao giờ có được một tình yêu đích thực.

Người hành nghề môi giới cũng thế! Phải có một phân khúc khách hàng riêng và trung thành với phân khúc khách hàng đó thì việc kinh doanh của bạn sẽ thuận lợi hơn.

Một phân khúc sản phẩm phù hợp – phải có một phân khúc khách hàng phù hợp.

Một cơ sở dữ liệu tiềm năng phải hiểu là một danh sách khách hàng không phải đi mua mà phải được xây dựng qua thời gian đã được sàng lọc, phân loại, đánh giá…

Nếu bạn quan tâm đến sinh viên thì đương nhiên sản phẩm của anh phải phù hợp với sinh viên.

Nếu bạn quan tâm đến các đại gia thì đương nhiên bạn sẽ có những sản phẩm du lịch biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp cho đại gia và nếu bạn lựa chọn phân khúc khách hàng là kiều bào, người nước ngoài thì những sản phẩm của bạn phải phù hợp với các đối tượng này. Khi nói đến lựa chọn phân khúc khách hàng thì các vấn đề đặt ra là:

Bạn tiếp cận bằng cách nào?

Văn hóa ứng xử ra sao?

Bạn đã hiểu gì về phân khúc khách hàng này?

Bạn có hòa nhập được với khách hàng mà bạn lựa chọn?

Phân khúc khách hàng có tiềm năng, dễ tính?

Cơ hội phát triển?

3/ Chìa khóa 3: #Địa_bàn_hoạt_động

Điều tối kỵ của người hành nghề môi giới là “#chạy_loạn” và không có địa bàn hoạt động, kinh doanh cụ thể.

Để có được sản phẩm và nguồn khách hàng ổn định thì việc gắn bó với một địa bàn hoạt động sẽ mang lại những cơ hội kinh doanh lâu dài.

Hãy lựa chọn cho mình một địa phương hoạt động ổn định và có cơ hội phát triển.

Địa bàn hoạt động phải phù hợp với phân khúc sản phẩm và khách hàng phù hợp .

Khi nói đến địa bàn hoạt động của chuyên viên môi giới thì chính người môi giới phải hiểu được những đặc điểm về văn hóa, dân trí, tín ngưỡng và mức sống của khu vực mà bạn phụ trách để có cách ứng xử phù hợp.

Ngoài các yếu tố nêu trên thì người hành nghề phải hiểu rõ:

Dân số khu vực được chi ra theo nhóm tuổi

Bao nhiêu con đường lớn, nhỏ, hẽm…

Phần trăm giá nhà chênh lệch giữa các khu vực với nhau

Giá đất theo qui định và giá thị trường

Mức độ phát triển trong tương lai

Các qui hoạch sẽ gây ảnh hưởng…

Có bao nhiêu dự án mới ra đời hoặc đã xây dựng xong?

4/ Chìa khóa 4: #PR_Thương_Hiệu_Cá_Nhân

Mấu chốt thành công của một chuyên viên môi giới BĐS nằm ở khâu #PR thương hiệu cá nhân.

Theo thống kê của trường đại học Harvard năm 2012 khi liệt kê các kênh quảng cáo để bán sản phẩm BĐS như:

– Tivi

– Radio

– Báo giấy

– E-marketing

– Tờ rơi

– Thư ngõ

– Truyền miệng giới thiệu… Thật bất ngờ, kênh truyền miệng giới thiệu thông qua khách hàng cũ chiếm tỷ lệ cao nhất 100/42 so với báo giấy 100/4 và tivi là 100/7 trên số lượng giao dịch thành công.

Hầu hết, các chuyên viên môi giới tại các nước phát triển họ luôn chứng minh sự hiện diện của họ tại địa bàn mà họ phụ trách.

Hình tượng một chút; giống như một cảnh sát khu vực nắm rất chắc địa bàn.

Họ thường xuyên có những buổi gặp mặt chia sẻ các thông tin, tin tức mới của thị trường BĐS.

Công cụ thư ngỏ thường xuyên được gửi đi mỗi tuần.

Họ luôn tranh thủ đến từng nhà thăm hỏi khi có điều kiện.

Họ gây ấn tượng bằng sự lễ phép, hòa nhã, lịch sự, chuyên nghiệp kèm theo những món quà nho nhỏ tượng trưng khi gặp mặt.

Hình ảnh của họ ở mọi nơi thông qua các bảng bán nhà, thư ngỏ, danh thiếp được in trên những miếng dán, lịch để bàn có kèm theo số điện thoại, tên công ty được phát miễn phí và được để ở những nơi dễ thấy nhất khi khách hàng có nhu cầu như trên tủ lạnh, phòng ăn gia đình…

PR thương hiệu cá nhân là để lại trong mắt khách hàng những ấn tượng tốt đẹp nhất.

Một giao dịch thành công chỉ mới là bước khởi đầu cho một cánh cửa cơ hội được mở ra sau đó.

Hãy để cho khách hàng giới thiệu bạn với bạn bè, người thân và quảng cáo không tốn phí cho mình.

Hãy quan tâm đến hậu bán hàng chứ không phải “chạy mất dép”.

Một chai rượu Champagne mừng tân gia, một lời ân cần hỏi han, giúp đỡ xem khách hàng có cần sửa chửa nhà… sau giao dịch thành công là một nghệ thuật khôn ngoan của một chuyên viên môi giới BĐS chuyên nghiệp.

Nghề môi giới BĐS là nghề thật sự không khó kiếm tiền nếu chúng ta biết đầu tư.

Đầu tư kiến thức bằng theo học ở các trường đào tạo BĐS chuyên nghiệp để có một kiến thức bài bản, khoa học.

Đầu tư thời gian bằng sự kiên trì, chịu khó học hỏi, cập nhật kiến thức không ngừng. Đam mê và yêu nghề là những yếu tố không thể thiếu của một chuyên viên môi giới BĐS thành công…

BÀI HỌC MỞ LÒNG cho Môi giới Bất động sản MỚI VÀO NGHỀ.

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS ( CSS) Quý 2/2022 của Propertyguru Việt Nam.

Nhóm người chưa quyết định mua nhà trong vòng 1 năm tới

– 78% nhóm người này cảm thấy không thoái mái khi mua nhà thời kỳ hậu dị.ch. Rào cản lớn nhất là giá bất động sản. Lãi suất tăng, suy thoái kinh tế.

Nhóm người dự định mua nhà trong 1 năm tới chiếm 24%, trong đó:

– 47% người lựa chọn BDS sơ cấp;

– 48% người lựa chọn BDS thứ cấp

– 5% chọn nhà đất qua đấu giá

Thống kê người Việt Nam sở hữu Bất Động Sản

– KH thu nhập 40tr – 70tr đồng/tháng chiếm 75% và đang sở hữu ít nhất 1 BĐS.

– KH thu nhập dưới 40tr đồng/tháng chiếm 67%

– KH thu nhập trên 70tr đồng/tháng chiếm 45% và sở hữu từ 3 BĐS trở lên

80% nhóm khách hàng đã có ít nhất 1 BĐS đều muốn dùng nguồn tiền sẵn có mua thêm BĐS đầu từ hoặc để dành cho con cái và tiêu chí lựa chọn BĐS của nhóm này: đất ( thổ cư, nông nghiệp, đất nền) và nhà biệt lập ( biệt thự, nhà riêng)

14% lựa chọn nhà chung cư và nhà phố

Tóm lại : Những người có dự định mua nhà trong 6 tháng đến 1 năm chủ yếu thu nhập cao (40tr đồng/tháng trở lên) và có ít nhất 1 BĐS. Loại hình họ muốn mua thêm nhà biệt lâp hoặc đất, gần khu vực đang sinh sống, ưu tiên không gian xanh rộng rãi.

Hiện tại BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa phải là loại hình được lựa chọn trong ngắn hạn.

Cre: CafeF

NGƯỜI GIÀU thích mua nhà CHUNG CƯ hay MẶT ĐẤT

Có đến 70% quán cà phê hiện nay đang nằm trên mặt bằng đi thuê. Nếu bạn cũng có ý định thuê mặt bằng để mở quán cà phê, đừng bỏ qua các kinh nghiệm đàm phán hữu ích dưới đây.

1. Bên cho thuê, ai là người chịu trách nhiệm với hợp đồng? Người đó có thực sự là chủ tài sản cho thuê không?

Mình từng cùng nhóm anh em thuê nhà trên phố cổ, lúc trao đổi thì gia đình bên cho thuê cũng 3 người (bố và 2 con). Ông bố trong buổi nói chuyện lúc nào cũng “Nhường cho 2 thằng con tôi quyết, tôi già rồi không biết gì”. Thế là chốt hết mọi thứ xong xuôi, đặt cọc xong để chốt ký hợp đồng.

Đến lúc ký hợp đồng thì ông chủ nhà biến thành một người khác, deal lại khá nhiều điều khoản vì “Nhà này là nhà của chú, mấy thằng con chú biết gì đâu, chú là người quyết định cho thuê”. Lúc này nếu không deal được thì xem như tiền đặt cọc một đi không quay trở lại.

Bài học nhớ đời: Cứ yêu cầu chủ nhà đưa giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu tài sản ra (sổ hồng, sổ đỏ, giấy tờ nhà) và chỉ làm việc với duy nhất chủ nhà để thống nhất các điều khoản.

2. Nếu chủ nhà đồng ý cho sửa sang điều gì thì ưu tiên làm luôn cho thật nhanh.

Chủ nhà thì rất thích nhà phải “nguyên trạng”, trong khi cái nguyên trạng của chủ nhà đôi khi không thể phù hợp với việc kinh doanh. Mà người đi thuê vì máu quá nên hay trao đổi miệng với chủ nhà về việc sửa sang chỗ này chỗ nọ. Các phần sửa sang này nếu được thì cho hết vào hợp đồng.

3. Bạn chỉ có thế chủ động trước khi xuống cọc.

Cho nên các điều khoản khó nhằn cần phải deal vào lúc này: cọc bao nhiêu tiền, điều kiện trả lại cọc, thuê nhà trong bao lâu, thanh toán mấy tháng một lần… Mấy cái điều khoản dạng “Được ưu tiên cho thuê tiếp khi hết hợp đồng” thực ra khá vô nghĩa, có thể vứt bỏ vì nó không thực tế.

Quan trọng là điều khoản “Chủ nhà đền bao nhiêu nếu đòi trả nhà trước hạn thuê”. Bạn đã đầu tư rất nhiều tiền vào cơ sở vật chất, đừng để mấy cái điều khoản “Báo trước mấy tháng” dành cho cả 2 bên, bạn sẽ là người chịu thiệt. Nói thẳng, nhiều chủ quán đã tán gia bại sản vì chưa kịp thu hồi vốn thì gặp tình trạng chủ nhà giở quẻ đấy nhé.

Quan hệ người thuê với chủ nhà là đối tác, không phải xin cho. Thời buổi kinh tế khó khăn thế này mặt bằng sang, mặt bằng cho thuê ngày càng nhiều. Mình là đối tác sắp “toang đến nơi” mà chủ nhà bình chân như vại, vẫn tăng giá đều đều thì không phải là đối tác tốt, khó kết hợp lâu dài, cân nhắc hết hợp đồng là “ù biến” thôi. Hoặc cân nhắc cắt lỗ sớm cho lành, vì càng ôm cái mặt bằng đó là càng chết…

=====

Nguồn: sưu tầm

THUÊ MẶT BẰNG mở quán – Những điều cần LƯU Ý

Rất may mắn đợt này mình cũng được ngồi và học với với rất nhiều những anh chị đầu tư bds kinh nghiệm cả 10-20 năm với số tài sản hiện tại đã lên tới 5-10tr usd ngồi được nghe và được họ chia sẻ rất nhiều điều hay về kinh nghiệm xương máu trong đầu tư bds và hôm nay mình cũng muốn chia sẻ lại cho mọi người những gì mình đã được linh hội về những tư duy đầu tư bđs triệu đô của nhữnn gã sói già .

Tư duy đầu tiên là về TẦM NHÌN một thứ nghe thì rất dễ nhưng để làm được thì cả một chặng đường dài cộng thêm nhiều yếu tố như dòng tiền hay đòn bẩy , tâm lí vững vàng..

những phần này mình sẽ chia sẻ cụ thể sau . Như mọi người biết sự khác biệt lớn giưã một người giỏi với một người bình thường đó là tầm nhìn , tầm nhìn của những nhà lãnh đạo là 10 năm 20 năm như câu chuyện vừa rồi chia sẻ của Bác Vườn 6 năm trước về Ukina ..

tầm nhìn của những người làm công ăn lương là từ tháng này qua tháng khác ,tầm nhìn của những ngừoi thợ xây là từ ngày lương này qua ngày lương khác , còn tầm nhìn của những ngừoi nghiện là từ mỗi tiêm này qua mũi tiêm khác .

Nói vậy thôi chắc cũng ta cũng thấy tầm quan trọng của tầm nhìn đối với mọi nghành nghề và với mọi cuộc chơi đầu tư tài chính hay bđs .

BĐS cũng vậy nếu bạn muốn thành công lớn đầu tư xx lần thì bắt buộc phải có tầm nhìn dài hạn về một thị trường nào đó , còn muốn ăn ít 20-30% trong ngắn hạn thì bạn không cần tầm nhìn gì cả cứ theo sóng thị trường và chơi thôi ,nhưng những cuộc chơi khi anh chị lao vào điểm nóng và thấy thông tin lan truyền khắp các kênh , ai cũng biết thì là lúc đó đội cá mập đang ra hàng rồi , nếu lao vào lúc đó thì tỉ lệ ăn được của bạn rất ít và gần như sẽ bị rủi do cao , các đội cá mập đánh sóng và ra hàng như thị trường ck cuối năm vừa rồi khi ai cũng biết đến DIG , CEO , CII thì lúc đó tầm lí NĐT bị F0MO lao vào và kết quả chắc anh chị cũng biết rồi .

Khi nghe những câu chuyện của người anh kể về những BĐS a đã nắm giữ 3-5-10 năm như ở đà nẵng , nha trang , phan thiết , hay mộc châu , hòa bình , sóc sơn , phú quốc gần như tất cả nhưng vị trí này a vào rất sớm vào lúc khi còn rất ít người biết đến nó và cả kể khi thị trường nóng lên thì a cũng không bán và đến giờ có những bđs x25-30 lần , nghe thật đáng sợ bởi tầm nhìn của người ta .

Nhưng để có được tầm nhìn thì bắt buộc anh chị phải nắm được quy hoạch tương lai của khu vực đó , tiềm năng phát triển theo định hướng nào và để giữ được lâu anh chị phải có phải có dòng tiền và tâm lí vững vàng để giữ được nó ,bởi trong quá trình đầu tư sẽ có rất nhiều thứ xảy ra làm ta bị tâm lí rất nhiều .

ĐIỀU QUAN TRỌNG NHẤT Ở TƯ DUY NÀY ĐÓ LÀ BẠN PHẢI CÓ SỰ TRẢI NGHIỆM VỀ CÁC THỊ TRƯỜNG ĐÃ QUA , để khi đến một vùng đất mới anh chị có thể có tầm nhìn mới những đánh giá và so sánh điều này là rất quan trọng .

Mình cũng đã có 1 bài chia sẻ về sự trải nghiệm rồi nhé .

Để duy trì được tầm nhìn và nắm bắt được cơ hội tốt thì anh chị phải sử dụng đòn bâỷ bank điều này không còn mới nhưng ít người nắm được cách sử dụng của nó .

Trong đầu tư dài hạn và ngắn hạn tại thời điểm này thì anh chị có thể dùng bank được vì nó giúp anh chị có thể chơi được nhiều cuộc chơi lớn hơn . Nếu chỉ có 5 tỷ nhưng cơ hội 10 tỷ thì anh chị có thể chơi được .Trong thời kỳ bank rẻ như này vay được bank là đã thành công rồi , với tốc độ tăng trung bình 30% trên năm của bđs thì vay được là rất rẻ .

Có nhiều bđs ngon và tiềm năng xx dài hạn thì anh chị có thể cân đối phương án bank , bank giúp chúng ta nắm bắt cơ hội bđs được tốt hơn và tạo cuộc chơi lớn nhưng dùng bank phải rất cẩn trọng nhé , không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải nhớ kỹ là phải có dòng tiền đều hàng tháng để trả bank thì tâm lí tốt hơn và tránh nhiều ruỉ do hơn khi vay anh chị ạ .

Nên dùng bank với những cơ hội anh chị chắc chắn nhé chứ đừng dùng một cách mạo hiểm với những cơ hội 50/50

Tầm nhìn và vay bank nói dễ vậy thôi nhưng để duy trì được tầm nhìn thì bắt buộc phải có long mạch đó là DÒNG TIỀN nghe thì không mới những lại rất quan trọng .

Nói như thế nào để diễn tả được hết tầm quan trọng của nó nhỉ ,trong đầu tư bđs theo mình đã trải nghiệm thì mình thấy dòng tiền nó giống như máu của một người vậy , dòng tiền ở đây đó là thu nhập đều hàng tháng cứ đổ về từ các nguồn kinh doanh hoặc làm công ăn lương…

dòng tiền giúp anh chị có thể dùng đòn bẩy tốt nhất và tối ưu nhất mà không phải lo khi vay đầu tư bđs .

Nhiều anh chị vay để đầu tư bđs nhưng lại không nắm được dòng tiền của mình hàng tháng điều đó rất nguy hiểm và nó ảnh hưởng tới tâm lí .

Nếu anh chị nào có dòng tiền kinh doanh tốt hàng tháng thì cứ mạnh dạn vay nhé đầu tư dài hạn chút sau 3-5 năm anh chị sẽ thấy bds của mình thay đổi mạnh như nào ..

mua những vung có quy hoạch rõ pháp lí chuẩn và có tiềm năng phát triển du lịch hay công nghiệp nhé anh chị .

Và tư duy cuối cùng mà tôi thấy rất quan trọng đó là sự trải nghiệm các thị trường , 10 năm đầu tư bđs anh ý đã trải qua rất nhiều thị trường và có kinh nghiệm rất nhiều .

Muốn có tầm nhìn tốt thì bắt buộc anh chị phải có sự trải nghiệm rồi . Anh ý mua PQ và 2013 bán 2016 với giá 4tr và giờ quay lại mua với giá 20tr trên chính mảnh đất mình bán, câu chuyện nói ít người tin nhưng đó là tầm nhìn của mỗi người về 1 vùng đất , chắc cũng nhiều anh chị đã như vậy bán hạ long 2016 với giá 5tr rồi 2018 quay lại mua với giá 20tr .

Qua mỗi thị trường sẽ giúp anh chị có rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm , tầm nhìn , sự so sánh …. Chúng ta thường nói làm nhiều hay đi nhiều thì sẽ có nhiều kinh nghiệm .. tán nhiều gái sẽ có nhiều kinh nghiệm hay bị đá nhiều cũng có nhiều kinh nghiệm .

Thì với bđs cũng vậy anh chị ạ , hãy cứ đi thật nhiều thị trường từ những thị trường đã tăng đến những thị trường kỳ vọng cho tương lai hãy cứ trải nghiệm hết .

Đi những nơi đã qua mùa xuân mùa đẹp nhất thì chúng ta sẽ tìm hiểu tại sao giá nó lại tăng như vậy lí do gì ..thời điểm nào nó tăng giá ,tăng giá bao nhiêu lần , sự thay đổi lớn như thế nào ….

Nó sẽ giúp cho anh chị rất nhiều kinh nghiệm và quan trọng nhất là tầm nhìn để khi gặp thị trường nào mới anh chị có sự so sánh về nó .. ví dụ mình đi nhiều Bắc Ninh để tìm hiểu lịch sự tăng giá của bđs công nghiệp nơi đây rồi khi về bắc giang mình có sự đánh giá tốt nhất về một thị trường mới những sự tương đồng của hai thị trường .

Hay đi nhiều HP và QN để chúng ta tìm hiểu những lí do gì nơi đây tăng giá mạnh trong 2-3 năm rồi lại về Thanh Hóa hiện tại để so sánh . Quảng Ninh giá tăng mạnh nhất là sau khi cao tốc vs sân bay làm xong và lúc đó đồng loạt các dự án lớn về đây làm dậy sóng cả 1 thị trường thì TH hiện tại cũng đang giai đoạn làm hạ tâng để đón các DN thế thì liệu còn cơ hội nữa không … anh chị tự đánh giá .

Tiếp theo khi đi các thị trường mới anh chị có sự đánh giá và so sánh dự đoán tương lai nó sẽ thế nào để khi quay lại anh chị có những kinh nghiệm và sự trải nghiệm về nó ..

tóm lại như này anh chị cứ nên đi thật nhiều nhé đảm bảo sẽ có tầm nhìn tốt qua thời gian . Mình dù tập chung 1-2 thị trường nhưng các nơi nào có thông tin hay những cái gì hay mình vẫn đi để học…

Nguồn: Cuong Invest

TƯ DUY đầu tư Bất Động Sản CỦA NHỮNG SÓI GIÀ TRIỆU ĐÔ

Thông tin đang được kiểm chứng

Mua nhà đang được thế chấp trong ngân hàng cũng cần thận trọng, vì Ai cũng tưởng đây là giao dịch an toàn về pháp lý vì nhà đang được thế chấp là “sạch” về giấy tờ, bởi ngân hàng cho vay được thì mình yên tâm.

Trên thực tế, người bán ngôi nhà đang được thế chấp vẫn có thể nhận cọc từ một người khác trước khi bán cho mình, và hợp đồng cọc này cũng vẫn được công chứng và đưa lên hệ thống tư pháp.

Do đó, để mình có thể công chứng mua bán với bên bán sau khi thanh lý khoản vay, việc đầu tiên phải huỷ hợp đồng cọc giữa bên bán và người cọc trước kia.

Rắc rối có thể sẽ phát sinh từ đây.

Ví dụ:

A có căn nhà trị giá 10tỷ đồng, đang thế chấp cho khoản vay ngân hàng 5 tỷ đồng.

A kẹt tiền, vay của B 2 tỷ đồng, thế chấp bằng hợp đồng cọc có công chứng chính căn nhà trên. B biết tình trạng căn nhà, nhưng vẫn cho vay vì giá trị căn nhà lớn hơn khoản vay. B chỉ là người cho vay chứ ko có ý định mua căn nhà đó.

C muốn mua căn nhà đó, đàm phán với A về giá giao dịch và với ngân hàng để làm thủ tục tất toán và xuất tài sản đi công chứng mua bán.

C thay A trả nợ đủ 5 tỷ gốc.

A và C đi công chứng, kẹt hợp đồng cọc 2 tỷ giữa A với B.

C lập luận: tại sao có thể công chứng cọc mà ngân hàng cho vay ko có văn bản đồng ý và ko hề hay biết?

Hiện nay có 2 quan điểm của phòng (văn phòng) Công chứng:

1. Tài sản đang được thế chấp mà muốn nhận cọc từ bên mua thì phải có sự đồng ý của ngân hàng cho vay bằng văn bản thì mới ký công chứng cọc được.

2. Không cần sự đồng ý của ngân hàng cho vay, vì điều kiện trong hợp đồng nhận cọc là ưu tiên dùng số tiền cọc để trả nợ vay và hợp đồng cọc chỉ là hứa mua bán chứ không dịch chuyển sở hữu. Quan điểm này được khá nhiều VPCC đang cho thực hiện.

Do vậy, C phải gỡ hợp đồng cọc đã ký giữa A và B trước khi đến lượt mình được mua bán. Do đã trả khá nhiều tiền cho ngân hàng và cho A, C rơi vào tình thế bắt buộc phải thanh lý B và B có thể “làm tiền” bằng cách yêu cầu bồi thường gấp đôi theo thoả thuận cọc giữa A và B.

Kết luận: Dù là mua tài sản đang được thế chấp trong ngân hàng, luôn kiểm tra với phòng công chứng xem có tình trạng đã có ai cọc hay chưa để tránh rắc rối.

#mua_nhà_qua_ngân_hàng

Sưu tầm

MUA NHÀ qua NGÂN HÀNG – một GÓC KHUẤT mà CHUYÊN GIA Bất Động Sản CẢNH BÁO

Để đánh giá hiệu quả dự án “Thuê Nhà nguyên Căn – Cho thuê phòng lẻ”, chúng ta cần tính toán: Chi phí đầu tư ban đầu, Doanh thu THẬT, chi phí quản lý vận hành, và chi phí khấu hao Đầu tư ban đầu.

1. Chi phí đầu tư ban đầu

Trừ khi sang nhượng lại toàn bộ dự án từ các đơn vị chuyên “Thuê nhà nguyên căn – Setup – Sang nhượng” (Đương nhiên họ cũng sẽ chốt một khoản lời tương xứng với công sức Setup của họ bỏ ra), việc thuê nhà nguyên căn để khai thác cho thuê luôn có một khoản chi phí cải tạo sửa chữa, không phải chỉ có chi phí đặt cọc thuê nhà như nhiều bạn đang nghĩ. Các chi phí chính bao gồm: Chi phí làm thêm toilet, Chi phí cải tạo sửa chữa công năng, Chi phí xử lý hạ tầng điện nước phù hợp với nhu cầu sử dụng nhiều người, Chi phí Sơn phết làm mới nhà, chi phí đầu tư trang thiết bị và nội thất (nếu cần),…

Ví dụ với căn nhà như bạn đang cân nhắc. Tiền thuê nhà 20tr, tổng đầu tư 200tr, vậy sau khi trừ tiền đặt cọc 3 tháng cho chủ nhà, chi phí đầu tư ban đầu bạn đang dự tính là 140tr. Bạn cần làm việc trước với các supplier xem có đủ cho các hạng mục cần làm không.

2. Doanh thu THẬT

Doanh thu THẬT được xác định bởi nhiều yếu tố: Giá cho thuê khả thi tại khu vực do chính mình khảo sát tìm hiểu (không phải giá do bên cho thuê nhà hay môi giới nói), Số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá 1 phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng phòng như chủ nhà hay môi giới báo), và khả năng lấp đầy của từng phân khúc (thường dao động 60% – 95% tùy phân khúc, không thể lấy doanh thu tối đa khi đầy phòng 100% để tính phương án kinh doanh cho mọi phân khúc).

VD các tin đăng quảng cáo dễ gây hiểu nhầm về doanh thu THẬT: “Cho thuê nhà nguyên căn có 6 phòng, mỗi phòng cho thuê được 5tr, doanh thu 30tr/tháng”, “Cho thuê nhà nguyên căn có 15 phòng đang khai thác Airbnb, mỗi phòng cho thuê được 400k/ngày, doanh thu 12tr/tháng/phòng”, “Sang toà nhà căn hộ dịch vụ Đang cho thuê được 150tr/tháng, tiền thuê nhà 100tr/tháng, lời ngay 50tr/tháng”,…

Với căn nhà như bạn đang cân nhắc, cần tìm hiểu: diện tích phòng bao nhiêu mét vuông, số lượng chính xác từng loại phòng (vì các phòng thường sẽ có kích thước không bằng nhau), tự khảo sát thị trường tại khu vực bạn đang tìm hiểu xem giá cho thuê khả thi của từng loại phòng tương tự đang là bao nhiêu, tỷ lệ lấp đầy phòng phổ biến của mức giá đó là bao nhiêu % (thường phân khúc phòng giá càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp và ngược lại). Tham khảo ở khu vực Bình Tân, với phòng tiêu chuẩn 18m2, tùy phường sẽ có giá thuê 2,2tr – 3,5tr (không nội thất) hoặc 3tr – 4,2tr (có nội thất cơ bản), và đương nhiên giá càng cao thì phòng càng dễ trống, tỷ lệ lấp đầy càng giảm.

3. Chi phí quản lý vận hành

Đây là phần mọi người hay quên tính vào phương án kinh doanh. Bản thân bên cho thuê nhà và môi giới cũng lờ đi phần này khi quảng cáo hay tư vấn cho bên thuê (Ví dụ kiểu tin rao mập mờ lờ đi chi phí quản lý vận hành: “Do không có thời gian quản lý, cần Cho thuê nhà nguyên căn 20tr/tháng, khai thác cho thuê 6 phòng được 30tr/tháng, lợi nhuận 10tr/tháng”).

Các hạng mục phổ biến của chi phí vận hành bao gồm: Chi phí quảng cáo kiếm khách (tự bỏ tiền bỏ công quảng cáo kiếm khách, kênh môi giới, kênh Booking,…), chi phí quản lý chăm sóc khách,chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí bảo trì thang máy, chi phí bảo hiểm nhà, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí nhân sự giữ xe (nếu để xe trong nhà và quy mô trên 30 chiếc), chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ), chi phí internet – rác – truyền hình cáp, chi phí điện – nước khu sinh hoạt chung (thang máy, máy bơm, máy giặt, thiết bị điện khu vực sinh hoạt chung,…). Đáng chú ý, bạn cũng cần lưu ý đến chi phí hành chính và thuế kinh doanh có thể phát sinh khi chính quyền địa phương yêu cầu.

Với căn nhà bạn đang cân nhắc, quy mô nhà nhỏ và số lượng phòng ít nên sẽ giảm được 1 số hạng mục, nhưng vẫn còn các khoản: Chi phí quảng cáo kiếm khách, chi phí quản lý chăm sóc khách, chi phí sửa chữa bảo trì, chi phí dọn dẹp vệ sinh, chi phí quản lý khai báo tạm trú, chi phí điện nước khu sinh hoạt chung, chi phí dọn dẹp phòng (nếu là phân khúc căn hộ dịch vụ giá cao), chi phí internet – rác – truyền hình cáp.

4. Một chi phí quan trọng nhất mà đa số đều quên là chi phí “khấu hao đầu tư ban đầu”.

Ví dụ với 140tr chi phí đầu tư ban đầu của bạn, nếu thuê 3 năm thì mỗi tháng khấu hao 4tr, 5 năm thì mỗi tháng khấu hao 2,5tr. Vì quên tính khoản chi phí này, nên sau mấy năm làm xong, lợi nhuận còn lại không như mình nghĩ. VD đầu tư 140tr cải tạo 1 căn nhà, nếu ko trừ chi phí khấu hao thu hồi vốn, giả sử mỗi tháng có lợi nhuận 5tr, mỗi năm lời 60tr, tỷ suất lợi nhuận đến 42%/năm. Giả sử hợp đồng thuê chỉ có 4 năm, thì 60tr/năm x 4 năm = 240tr “tưởng là lợi nhuận” thực tế chỉ có 100tr tiền lời, 140tr còn lại chính là vốn đã bỏ ra đầu tư cải tạo sửa chữa ban đầu. Lúc này, tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ có 17,8%/năm (100tr/140tr/4 năm). Hiểu được khoản chi phí này sẽ giúp bạn tính toán và đàm phán với chủ nhà thời gian thuê nhà hợp lý.

5. Kinh nghiệm khác

Về khoản đàm phán với chủ nhà, bạn nên đề cập đến việc giảm tiền cọc nếu có thể; thời gian thuê càng dài càng tốt để chi phí khấu hao thấp xuống; tỷ lệ tăng giá thuê từng năm càng thấp càng tốt; chỉ nên lấy cột mốc tính ngày thuê khi bắt đầu khai thác và không tính tiền thuê nhà trong thời gian thi công, cải tạo.

Lê Quốc Kiên