Đúng ! Làm giàu bằng nghề Sale BẤT ĐỘNG SẢN – Bạn không cần nằm mơ nữa mà đó là sự thật. Nhưng nếu bạn không có những kiến thức – kỹ năng – kinh nghiệm của một người môi giới chuyên nghiệm chắc chắn bạn sẽ thất bại
Sale bất động sản bắt đầu từ đâu ?
Đi thực địa
Lên danh sách các bất động sản cần đi khảo sát
- Đi khảo sát kỹ, không bị sót
- Lên được lộ trình khoa học
Đến địa điểm BĐS
☞ Đo hướng nhà
( Hợp hướng : Diên niên, sinh khí, thiên y, phục vị )
( Không hợp : Ngũ quỷ, Họa hại, Lục sát, Tuyệt mệnh )
☞ Bật google maps
Xem tiện ích xung quanh
Xem kết nối giao thông
☞ Đứng tại đó phân tích, đánh giá
- 5 ưu điểm. (Vuông, cân đối, thiết kế đẹp, nhà mới, lô góc, dân trí cao, đẳng cấp thượng lưu, an ninh tốt, view hồ, view công viên, có sân chơi, vỉa hè, cây xanh bóng mát … Tiện đi lại, gần nhiều dịch vụ trung tâm thương mại, chợ, bệnh viện, trường học, cơ quan, không lỗi phong thủy, kinh doanh sầm uất, yên tĩnh …)
- 5 nhược điểm. (lỗi phong thủy như đường đâm, thóp hậu, hố ga thối trước cửa, bốt điện trước cửa, cạnh hoặc đối diện nghĩa trang, cạnh đình đền chùa miếu, hình thù méo mó, thiết kế cũ thất cách, nhà cũ nát, dân trí thấp, an ninh không tốt, ngõ sâu, tối om, chiều ngang bé quá, đi lại không thuận tiện, xa trung tâm, không có hoặc rất ít tiện ích xung quanh …
- Mục đích đánh giá để : định giá, tính thanh khoản, tư vấn khách hàng
Thẩm định bất động sản
Các phương pháp định giá bất động sản
– So sánh với các căn xung quanh
+ So sánh cái gì ?
+ Cùng phân khúc giá
+ Cùng khu vực
– Dòng tiền (Thị trường là khoảng 2% đến 3%/năm)
– Chi phí (tiền mua đất, chi phí xây dựng, khấu hao do sử dụng)
VD: nhà mới khác nhà cũ khấu hao nhiều
Các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của BĐS
- Vị trí
- Hiếm
- Thông số đẹp
- Nội thất đẹp
- Dòng tiền tốt
- Giá rẻ
- Phong thủy
- Diện tích
- Hình dạng
- Mặt tiền
- Hạ tầng xung quanh, môi trường, dân trí, dịch vụ tiện ích
- Uy tín của chủ nhà/ chủ đầu tư
- Mức độ cần bán/ cho thuê của chủ
- Số mặt thoáng, căn góc
- Công năng sử dụng
- Số tầng
- Xu hướng phát triển của khu vực (mới có quy hoạch lớn ⇢ giá cao)
- Chất lượng xây dựng, thiết kế, kết cấu
- Quy hoạch vùng khu vực (mới có giá cao, hệ số sử dụng đất, thiết kế, quy hoạch)
- Pháp lý
⇢ Có sổ
⇢ Không có sổ nhưng có thể làm sổ
⇢ Không sổ không thể làm sổ
Tư duy nghề môi giới BĐS hay còn gọi là Sale bất động sản
Chúng ta cần phải giỏi
- Đàm phán
- Phong thủy
- Quy hoạch
- Marketing, truyền thông, quảng cáo
- Sale, chốt sale
- Xây dựng niềm tin, mối quan hệ với khách hàng, nắm bắt tâm lý khách hàng
- Giao tiếp
- Thẩm định bất động sản
- Nghe điện thoại, telesale
- Tài chính
- Pháp lý
- Các kiến thức chung về thị trường tiêu dùng, giá cả, lạm phát … Và các tình hình kinh tế, chính trị trong nước và quốc tế
Kiến thức sale bất động sản cơ bản cần có
Tầm quan trọng của đăng tin bất động sản
Chọn kênh đăng tin
Chọn khu vực
Chọn phân khúc
Chọn khách hàng
Chọn đối thủ
Chọn loại tin đăng
Chiến lược đăng tin
6 vòng dẫn khách của Sale bất động sản thổ cư
- Dẫn khách
- Tư vấn pháp lý
- Tư vấn họ hàng xem lại
- Tư vấn giá và mang tiền
- Đàm phán và đặt cọc
- Hậu đặt cọc
Dấu hiệu nhận biết khách nét mà Môi giới nhà đất nên biêt
- Xem nhiều hiểu thị trường. Nhu cầu của khách thị trường đã, đang, sẽ có nhà phù hợp
- Tôn trọng và hợp tác, chủ động trong tương tác với môi giới, sẵn sàng cho môi giới địa chỉ nhà, cơ quan
- Sẵn sàng chia sẻ lý do vì sao ưng/ không ưng, từng thích, từng mua hụt
- Nhu cầu mua gấp hoặc trong 6 tháng đổ lại
- Tài chính của khách luôn sẵn sàng
- Khách là người có quyền quyết cao nhất trong giao dịch
Dấu hiệu nhận biết khách thích
- Cách xem nhà : kỹ, cẩn thận, chê vui dập
- Xem lại hoặc tự ý đi xem lại
- Tìm hiểu về pháp lý, phong thủy, quy hoạch
- Bỏ thời gian xem nhà và chờ đợi được xem nhà
- tìm kiếm thông tin trên mạng, tự liên hệ chủ nhà
- Người nhà trước khi đi xem đã được kể rất kỹ về ngôi nhà: diện tích, thiết kế, gia chủ
- Thực hiện mạnh hơn quan điểm của mình trong việc mua nhà: tự đàm phán, cắt cầu, nhờ môi giới đàm giá
- Sợ người khác mua mất
- Lên phương án sửa chữa, Tài chính
Làm gì khi khách thích
| Cần/ mong muốn/ hy vọng | Sợ/ lo âu |
| Đã thích nhà nhưng muốn xem thêm | Nhà có vấn đề khách không biết |
| Nhà đẹp nhất, phù hợp nhất | Mua hớ, đắt |
| Giá tốt nhất | Môi giới không hợp tác, không đáng tin |
| Chủ thiện chí nhất | |
| Môi giới hỗ trợ để mua được với giá tốt nhất | |
| ☞ Xứ lý tâm lý giúp khách hàng thỏa mãn | ☞ Xử lý rào cản, phá băng, chứng minh điều ngược lại, phòng ngừa rủi ro |
Những điều Sale bất động sản cần biết để tư vấn khách hàng
Về quy hoạch
Các loại quy hoạch
- 1/2000
- 1/500
- Có quyết định thu hồi đất
Nơi kiểm tra
- Viện Quy Hoạch & Kiến Trúc
- Phòng quản lý đô thị
- Phòng địa chính
- Ngân hàng
Hồ sơ chuẩn bị trước khi công chứng sổ đỏ gồm những gì ?
– CMND/ CCCD người đứng tên sổ (vợ, chồng)
– Sổ hộ khẩu
– Đăng ký kết hôn/ Xác nhận tình trạng hôn nhân
– Quyết định của tòa về Ly hôn + Xác nhận tình trạng hôn nhân
– Các giấy tờ khác theo luật định
Nơi đăng ký sang tên – Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai ?
+ Số 10 Đặng Dung: Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình
+ 38 Lê Đại Hành: Hai Bà Trưng
+ Hoàng Mai: Khu Hành chính mới–Quận ủy
+ Thanh Trì: 375 Ngọc Hồi
+ Ngõ 13 Khuất Duy Tiến: Thanh Xuân
+ Hà Đông: Đối diện MeLinhPlaza
+ 36 Cầu Giấy: Cầu Giấy
+ Nam Từ Liêm: Số 1 đường Liên Cơ
+ Bắc Từ Liêm: Văn Tiến Dũng
+ Tây Hồ: 657 Lạc Long Quân
+ Long Biên: KĐT Việt Hưng–Số 3 Vạn Hạnh
Kiểm tra quy hoạch Hà Nội ở đâu chuẩn nhất ?
Sở quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội địa chỉ 258 Đường Võ Chí Công, Tây Hồ, Hà Nội
Các loại thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất Sale bất động sản cần biết ?
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% (Được miễn: Chủ sở hữu BĐS đầu tiên và duy nhất)
– Phí trước bạ: 0,5%
– Lệ phí thẩm định: 0,15% (Không quá 5 triệu)
– Phí công chứng
– Phí đổi phôi sổ (Nếu có)
Hiện tại chúng Tôi đang tuyển dụng 30 Sale Bất động sản, Hoa hồng nhận trong ngày khi kí đặt cọc xong – liên hệ Zalo lanhducminh