Nghề môi giới bất động sản lâu nay vẫn là 1 nghề rất Hot. Nhưng tỉ lệ ở lại với nghề lại rất thấp (100 người thì có 20 người trụ lại), Nếu hiện tại bạn đang là môi giới, có ý định trở thành môi giới, hay đơn giản là khách hàng đang tìm nhà. Thì những kiến thức sau đây sẽ rất phù hợp để bạn tham khảo, Bản thân lanhducminh chỉ là người tổng hợp lại kiến thức từ các chuyên gia.
Top 99+ từ khóa đăng tin bán nhà thổ cư hiệu quả nhất môi giới cần biết
Từ khóa đóng vai trò rất quan trọng trong việc đăng tin hiệu quả. Từ khóa phù hợp sẽ giúp khả năng khách hàng tìm được tin đăng của bạn và gọi điện cho bạn cao hơn.
Ngoài ra từ khóa cũng cần liên tục được đổi mới bởi khách hàng sẽ nhanh chóng quen với các từ khóa này và tin sẽ không còn hấp dẫn nữa.
Do đặc tính cần cập nhật đa dạng và liên tục như vậy nên Môi giới thường hay gặp khó trong quá trình viết tin đăng và bí ý tưởng cho các từ khóa.
Cá nhân tôi trong quá trình làm môi giới bất động sản thổ cư đã tự xây dựng cho mình một thư viện từ khóa riêng để sử dụng lâu dài. Thư viện này được tôi liên tục cập nhật, từ thực tế bán hàng, từ việc tham khảo tin của các môi giới khác.
Các từ khóa cần đạt được sự đa dạng, đổi mới. Có lẽ không ngoa khi nói Từ khóa đóng vai trò đến hơn 50% khả năng thành công của một tin đăng.
Cùng điểm qua top 99+ từ khóa đăng tin bán nhà thổ cư hiệu quả sau đây.
1. Nhóm từ khóa về “Nhà”
Nhà đẹp, Nhà đẹp lung linh, Nhà thoáng sáng, Nhà thiết kế hợp lý, Nhà thiết kế hiện đại, Nhà rộng, Ở ngay, Chỉ xách vali về ở luôn, Khung cột bê tông, Nhà xây chắc chắn, Nhà bền đẹp.
2. Nhóm từ khóa về “Ngõ”
Ngõ thẳng, Ngõ thoáng sáng, Ngõ nông, Ngõ sạch đẹp, Ngõ rộng, Ngõ rộng ô tô đỗ, Ngõ rộng ô tô tránh, Ngõ 2 xe máy tránh nhau thoải mái, Ngõ xe SH quay đầu, Ngõ xe ba gác, Ngõ ba gác tránh xe máy, Xe tải 5 tấn đỗ cửa.
3. Nhóm từ khóa về “Vị trí”
Vị trí hiếm, Gần công viên, Gần bệnh viện, Gần trường học, Cạnh chung cư, View chung cư, Hàng xóm trung tâm thương mại, Vị trí đắc địa, Lô góc, Nhà 2 mặt thoáng, View vườn hoa, View hồ, Phía trước thoáng vĩnh viễn, Nhà có sân để xe, Nhà có sân vườn.
4. Nhóm từ khóa về “Nội thất”
Nội thất sàn gỗ pơ mu, Cầu thang ốp gỗ lim Lào nguyên khối, Chùm đèn pha lê Tiệp Khắc, Vệ sinh Toto, Nội thất chuyên đề gỗ, Đèn Led ốp trần, Ghế Sofa cao cấp, Nội thất nhập khẩu Châu Âu, Cửa sổ Eurowindow, Cửa gỗ lim Nam Phi, Chủ nhà tặng nội thất.
5. Nhóm từ khóa về “Dân trí”
Chủ nhà công chức, Chủ nhà giáo viên, Chủ nhà phúc hậu, Chủ nhà về hưu, Chủ nhà hiền lành tử tế, Hàng xóm trí thức, Ngõ văn minh, Con cái học hành giỏi giang – thành đạt, Con đi du học, Con định cư ở Mỹ/Anh.
6. Nhóm từ khóa về “Giá”
Giá rẻ, Giá hấp dẫn bất ngờ, Nhà hiếm trong tầm giá, Giá sốc, Nhà rẻ nhất khu vực, Không có nhà thứ 2, Chủ cần bán gấp, Thiện chí thương lượng, Chỉ cần khách thích, Bán đất tặng nhà, Nhà rẻ như biếu.
7. Nhóm từ khóa về “Thông số”
Nhà rộng, Nhà rộng thông sàn, Nhà mặt tiền rộng, Nhà rộng bề thế, Nhà nhiều phòng, Nhà nhiều tầng, Mặt tiền hiếm, Nhà vuông vức, Sổ đỏ chính chủ, Sổ đỏ cất két – sẵn sàng giao dịch, Nhà xây mới 3 năm.
8. Nhóm từ khóa về “Tâm linh”
Đất có lộc, Nhà vượng khí, Chủ nhà làm ăn phát đạt, Bán nhà nhỏ đổi nhà to, Chủ nhà ăn nên làm ra đổi nhà phố, Cả dãy đều nhà giàu có, Hàng xóm toàn quan chức, Chủ nhiều nhà quản lý không xuể bán bớt.
Đây là các cụm từ khóa tập trung vào nhà ở, với các nhà mặt phố kinh doanh, nhà tỷ phú, nhà cho thuê cần có các cụm từ phù hợp như: “Kinh doanh sầm uất”, “Dòng tiền tốt”, “Vị trí nổi nhất phố”… và cân nhắc cho phù hợp với tâm lý khách hàng.
Kết luận: Chọn lựa từ khóa phù hợp sẽ giúp nâng tầm giá trị của căn nhà, thu hút khách xem đông hơn. Tất nhiên một căn nhà phù hợp sẽ không cần phải sử dụng nhiều từ khóa như trên, chỉ cần 3-5 từ khóa cho một tin đăng là đã đủ điểm nhấn cho một căn nhà hấp dẫn.
Ngoài ra tùy vào sự sáng tạo của bạn, hãy biến hóa để tin đăng của mình ngày càng phong phú, hấp dẫn khách xem hơn.
Top 49+ website đăng tin bán nhà miễn phí + có phí thổ cư tốt nhất
Thị trường bất động sản nói chung và bất động sản thổ cư nói riêng có một lợi thế cơ bản, đó là có rất nhiều các kênh website tốt để đăng tin, với rất nhiều lượt thu hút khách.
Thống kê của riêng trang batdongsan.com.vn có 5 triệu lượt khách truy cập mỗi tháng. Các website uy tín giúp công việc của người môi giới bất động sản thổ cư trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn trong kỷ nguyên công nghệ.
Trong rất nhiều các website giờ đây điều quan trọng là tìm ra các trang hiệu quả và phù hợp. Có những website mất phí và miễn phí. Có các trang lại có lợi thế bán nhà to tiền, nhà mặt phố như dothi.net. Có các kênh cho người lớn tuổi như muaban.net, là loại báo giấy có từ lâu đời.
Có kênh dành cho người trẻ như alonhadat.com.vn. Có các kênh dành cho nhà nhỏ tiền như chotot.vn. Có kênh vua của các vua như batdongsan.com.vn (chiếm 80% dung lượng thị trường).
Cùng điểm qua top 49+ website đăng tin bất động sản hiện có trên thị trường (cập nhật 2022).
a, Các trang web đăng tin bất động sản mất phí
Thông thường nếu thấy các website mất phí, các bạn có thể e ngại. Nhưng là một môi giới bất động sản thổ cư chuyên nghiệp, tin tôi đi, cuối cùng bạn sẽ luôn lựa chọn đăng tin mất phí.
Bởi một khi đã mất phí, các trang web chắc chắn sẽ tính toán để tin của bạn có nhiều khách xem nhất, nếu không, bạn sẽ không tiếp tục trả phí phải không nào.
Ngoài hiệu quả về khách xem, đăng tin mất phí sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian phải đăng nhiều tin như ở các kênh miễn phí.
09. https://mogi.vn/
b, Các trang web đăng tin bất động sản miễn phí
Bên cạnh các trang mất phí thì luôn có các trang miễn phí. Các trang này có thể giới hạn về số tin đăng mỗi ngày hoặc tổng số tin miễn phí có thể đăng. Các website miễn phí sẽ giúp bạn tăng độ phủ của tin và hỗ trợ cho bạn trở thành Vua khu vực, Vua phân khúc.
Các website này có thể tiêu tốn thời gian của bạn và hiệu quả mang lại không cao và không ổn định, nhưng nếu đều đặn dành một khoảng thời gian nhất định mỗi ngày để đăng tin, trên tối đa các kênh có thể, kết quả mang lại sẽ rất tương xứng với công sức bỏ ra.
12. https://123nhadatviet.com/
18. https://nhadatcanban.com.vn/
21. https://tinbatdongsan.com/
22. http://nhadathanoiban.com/
25. https://muabanchinhchu.net/
26. https://ancu.me/
28. http://timmuanhadat.com.vn/
33. https://batdongsan.com.vi/
38. https://alomuabannhadat.vn/
39. https://nhadat.cafeland.vn/
44. https://batdongsanno1.com/
50. https://nhadathanoi24h.vn/
51. https://raovat.vnexpress.net/
52. https://nhadat.muabannhanh.com/
53. https://batdongsan24h.com.vn/
54. https://batdongsan386.com/
58. https://thongkenhadat.com/
61. https://dotproperty.com.vn/
…
Việc đăng tin hiệu quả, mang lại nhiều khách là rất quan trọng. Cá nhân tôi có đều đặn 5-10 cuộc gọi mới mỗi ngày, và đây đều là các tiêu chuẩn tối thiểu của một môi giới chuyên nghiệp.
Lựa chọn website hiệu quả giúp tin đăng hiệu quả hơn. Ngoài ra cần quan tâm đế tiêu đề tin đăng, nội dung tin đăng và chiến lược chọn nhà đăng tin. Nếu những điều này thực hiện không đúng, dù có đăng trên website tốt, trả nhiều tiền, thậm chí đăng tin vip cũng không giúp ích gì cho bạn.
Kết luận: Đăng tin là một Năng lực, không phải chỉ là Kỹ năng, kỹ xảo. Hãy tham gia cùng chúng tôi để tăng cường Năng lực này, để thực sự làm chủ được lượng khách gọi mỗi ngày. Làm được như vậy, bạn đã có chắc chắn trên một nửa cơ hội thành công rồi.
Cách tư vấn hóa giải 30 loại lỗi của nhà thổ cư
Không có căn nhà nào hoàn hảo. Nhà được nội thất thì ngõ ngách lại bí, được nhà thoáng thì thửa đất lại không vuông, được nhà vuông thì mặt tiền lại nhỏ. Cứ mỗi lần tôi dẫn khách xem nhà là y như rằng lại học được từ khách một lỗi mới, lỗi là khi khách buột miệng chê một điểm nào đó của căn nhà.
Lỗi là do thị hiếu của mỗi người, có người coi là lỗi, có người coi là bình thường, hoặc thậm chí là điểm mà họ thích. Trên cơ sở đó, về cơ bản thực ra không có cách hóa giải lỗi. Lỗi vẫn nằm ở đó dù cho bạn có nói gì, tư vấn gì. Việc tư vấn hóa giải ở đây là trên cơ sở để yên lòng khách, đánh vào quan niệm, nhận định và thị hiếu của khách.
Khi mới đầu vào nghề, theo cảm quan cá nhân của mình, tôi có liệt kê tương đối nhiều các loại nhà nhiều lỗi mà tôi sẽ không bán. Tuy nhiên theo thời gian, tôi đã chứng kiến rất nhiều căn nhà tưởng chừng không thể bán nổi cuối cùng vẫn tìm thấy chủ nhân mới của nó.
Trải nghiệm cá nhân của tôi thấy rằng việc hóa giải lỗi bởi vậy còn phụ thuộc vào đối tượng khách hàng của mình, chứ không có cách hóa giải nào tuyệt đối đúng. Việc hóa giải lỗi thường trên tinh thần đơn giản hóa vấn đề, nhấn mạnh vào điểm mà khách thích thú để làm nhẹ đi các lỗi của các căn nhà.
Trên tinh thần đó, tôi vẫn liệt kê ở đây một số lỗi và cách hóa giải thường gặp nhất để anh chị em có cơ sở tham khảo, định hình nên cách làm trong những giai đoạn đầu tiên, sau đó từ trải nghiệm của cá nhân mình mà tự đúc rút, điều chỉnh thêm.
Lỗi có thể được nhóm thành nhiều nhóm như: lỗi phong thủy, lỗi xây dựng, lỗi thiết kế, lỗi dân trí, lỗi chủ nhà… Cụ thể như sau:
1. Lỗi đường đâm (nhóm lỗi phong thủy)
Đây là một trong các lỗi thường được cho là nặng nhất của một căn nhà, khi con đường lao thẳng vào toàn bộ hoặc một phần nhà. Cách hóa giải là bù lại căn nhà sẽ rất thoáng, có cả khoảng không phía trước. Nhiều nhà làm mái ngói đỏ, lát gạch đỏ phía trước để trấn trạch, chuyển dữ thành lành.
2. Lỗi cột điện cây to trước nhà
Nhà có cột điện hoặc cây to trước nhà thì trước tiên sẽ cản trở việc đi lại, vướng víu, có thể gây nguy hiểm. Về mặt phong thủy sẽ làm cản trở tài lộc. Cách khắc phục là có thể báo phường/xã để tìm cách di dời sang vị trí giữa các nhà có mỹ quan hơn. Hệ thống điện về lâu dài cũng sẽ được hạ ngầm cho văn minh. Cây to lâu rồi già cũng phải… chết.
3. Lỗi nhà thóp hậu
Nhà thóp hậu hay còn gọi là hẹp hậu, thắt hậu, là phía trước rộng, sau hẹp, đầu voi đuôi chuột. Nhà như thế này theo góc nhìn phong thủy thì khí và lộc trong nhà sẽ chảy ra ngoài. Ngược lại là nhà “nở hậu”, giống cái bình, khí sẽ được giữ lại.
Đây không phải là lỗi lớn, bản thân tôi một nửa số căn nhà tôi bán là thóp hậu. Khi tư vấn không gọi là nhà “thóp hậu” mà nói với khách là nhà “nở tiền”, tài lộc nở ra, chỉ là quan niệm. Lấy ví dụ rất nhiều nhà thóp hậu vẫn ăn nên làm ra, các nhà mặt phố.
4. Lỗi cầu thang ra cửa
Nhiều nhà có cầu thang tầng 1 lao thẳng ra cửa, theo phong thủy lộc sẽ chảy ra ngoài nhà. Môi giới có thể tư vấn cho chủ nhà sửa cầu thang ngoặt 90 độ vào trong, hoặc có tấm chắn ở chân cầu thang để chuyển hướng tài lộc.
5. Lỗi nhà vệ sinh
Nhà vệ sinh nằm bên trên bếp hoặc hướng ra bếp, hướng ra bàn thờ, được coi là lỗi phong thủy. Vì bếp và bàn thờ là 2 chủ thể khí quan trọng trong nhà, bếp để dẫn phúc, bàn thờ để giữ phúc. Môi giới có thể tư vấn cho khách thay đổi vị trí bàn thờ hoặc nhà vệ sinh, vì đằng nào cũng phải thay đổi cho hợp với tuổi của gia chủ mới.
6. Nhà gần đền chùa
Một số khách có thể e ngại nhà gần đền chùa có thể có vong, âm khí, hoặc xây phạm vào đất đền chùa cũ, dễ bị thần phật trách cứ, không có lộc. Môi giới nên chọn khách có tín tâm, thích đi đền chùa, ăn ở nhân đức thì ở đâu cũng có lộc. Ngoài ra có thể tư vấn theo hướng đền chùa là nơi trấn quỷ diệt tà, vậy nên ở đây an toàn hơn mới phải.
7. Nhà gần bệnh viện, nghĩa trang
Nhiều người quan niệm, nghĩa trang, bệnh viện nhiều âm khí, con người sống là dương khí, người chết, ốm đau là âm khí, bởi vậy khi sống tại những nơi này, dương khí sẽ bị hao tổn.
Chưa kể tâm lý khi mệt mỏi mà nhìn thấy bệnh viện, nghĩa trang thì sẽ sinh ra tâm trạng u uất, ảnh hưởng cuộc sống. Gia chủ có thể khắc phục bằng cách xây tường cao hoặc trồng cây lớn quanh nhà để ngăn âm khí xâm nhập vào nhà.
8. Lỗi khu vực (nhóm lỗi vị trí)
Có thể khách chê khu vực nhộn nhạo, tệ nạn, nhiều dân lao động, dân xã hội. Khách ngại va chạm và con cái bị ảnh hưởng nên muốn tránh. Môi giới có thể tư vấn tháo gỡ định kiến của khách về khu vực.
Khu này trước như vậy nhưng giờ đã văn minh hơn nhiều, nghiệp ngập đã bán nhà, nhiều dân có điều kiện về ở rồi. Ngoài ra Hà Nội nhà nào biết nhà đó chứ không phải cả làng biết nhau như ở quê nên khu vực chỉ đóng vai trò nhỏ.
9. Lỗi hàng xóm
Hàng xóm bất hòa, nghiện ngập, ồn ào. Khách mua để ở lâu dài nên sẽ ngại nếu hàng xóm có vấn đề. Môi giới nên trấn an khách là ở đâu cũng phải có pháp luật, nếu có vấn đề báo lên phường xã.
Ngoài ra còn là do cách mình ăn ở nữa, có thể do chủ nhà cũ cư xử chưa phải, không được lòng hàng xóm. Điều kiện dân cư ở Hà Nội sẽ thay đổi liên tục, nhà đến, nhà đi, người có điều kiện sẽ thay thế các nhà tệ nạn.
10. Lỗi ngõ hẹp
Nhà ở trong ngõ nhỏ hẹp có nhiều hạn chế, ví dụ như xe cộ đi lại khó khăn, khi xây sửa cần chở đồ, mua sắm giường tủ cũng khó vận chuyển. Bởi vậy ngõ ngách ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của căn nhà. Nhà nước cũng tính giá đất theo đoạn rộng nhất từ đường vào nhà là vì vậy.
Để khắc phục lỗi ngõ hẹp, Môi giới cần nhấn mạnh các ưu điểm khác của nhà như nhà rộng, thoáng, giá tốt, ngoài ra làm đơn giản hóa về ngõ, ngõ chỉ đi lại một vài phút, còn mình ở trong nhà cả 12 tiếng/ngày.
11. Lỗi ngõ sâu
Nhà có ngõ sâu là nhà có khoảng cách từ nhà ra đường lớn xa, có nhiều ngoặt. Nhà ngõ sâu mà rộng thì vẫn có lợi thế. Cách khắc phục nhà ngõ sâu đó là bù lại nhà yên tĩnh, không ồn ào như các nhà gần đường.
Nhà ngõ cụt cũng vậy, an ninh và yên tĩnh hơn nhà ngõ thông. Thêm nữa cần làm nổi bật cho khách thấy ngõ này sâu vài trăm mét vẫn chưa là gì nếu mình chọn nhà ở khu vực khác, đi xa hơn nhiều cây số.
12. Lỗi ngập nước
Một số nhà ở khu vực chân đê, khu vực trũng, hoặc đường mới tôn nên nền nhà thấp hơn so với đường, trời mưa đường hay bị ngập nước, nước tràn vào nhà. Các nhà này thường sẽ có rêu ở mép tường dọc đường những chỗ ngập. Môi giới nên tư vấn khách yên tâm Thành phố giờ đã nâng cấp hệ thống thoát nước nên rất hiếm khi còn chỗ bị ngập.
13. Lỗi nhà đối nhà
Khách thường ngại nhà mình đối diện thẳng cửa với nhà khác, sẽ ảnh hưởng đến sự riêng tư, và một phần là phạm phong thủy. Nếu đường trước nhà hẹp nữa thì ảnh hưởng càng nhiều hơn.
Cách tư vấn là ở Hà Nội hầu như nhà nào cũng đối nhà cả, chứ không phải như ở quê đất rộng rãi, nhà xây xoay hướng nào cũng được. Về mặt phong thủy thì có thể về sửa lại cửa cho lệch đi.
14. Lỗi vệ sinh môi trường
Nhà có thể gần cống rãnh, sông thối, gần bãi rác, vệ sinh công cộng… có thể là điểm trừ của nhà. Khách mua nhà để ở nên rất chú ý đến vệ sinh môi trường. Cách khắc phục chung là Thành phố Hà Nội văn minh sẽ không để tình trạng này lâu mà dần dần sẽ khắc phục hết. Đến sông Tô Lịch rồi cũng sẽ được làm trong, không ai để Thủ đô như vậy cả.
15. Mặt tiền nhỏ (lỗi thông số)
Nhà có mặt tiền nhỏ, ví dụ nhà diện tích 30m2, có mặt tiền 2.8m, sẽ gây ra nhiều bất tiện, như khó kê đồ đạc, phòng bí, chật chội, trông thiếu thẩm mỹ. Môi giới có thể tư vấn cho khách cách sắp xếp đồ đạc hợp lý, gia chủ hiện tại vẫn đang ở thoải mái. Mặt tiền nhỏ nhưng nhà thoáng, vị trí đẹp, gần đường, ngõ rộng bù lại.
16. Mặt tiền khuất
Là kiểu nhà có lối đi riêng vào nhà nhỏ, mặt tiền thực tế chỉ bằng mặt ngõ, nhưng vào trong nhà thì rộng ra hơn. Môi giới có thể tư vấn cho khách các nhà này cũng giống như các nhà chung cư vậy, hành lang nhỏ, vào trong nhà rộng. Vậy nên hướng khách quan tâm đến các giá trị khác.
17. Nhà ít tầng
Một số nhà có 2-3 tầng hay gặp phải vấn đề này. Khách sẽ lăn tăn giờ xây thêm 2-3 tầng nữa thì không biết móng có đủ chắc không. Trong khi đó nếu đập đi xây lại thì lại tiếc rẻ, phí mất căn nhà còn tốt. Với trường hợp này, tùy theo tiềm lực và nhu cầu của khách, Môi giới sẽ tư vấn để có lựa chọn tốt nhất.
Nếu khách chưa cần nhiều phòng ở thì tốt nhất nên tư vấn khách ở vài năm, sau đập đi xây lại thì giá trị tăng vọt. Còn nếu cần ở ngay thì nên nhờ thêm người quen làm thiết kế, xây dựng để tư vấn cụ thể hơn.
18. Nhà không vuông
Có nhiều nhà có hình thửa đất bị méo mó, hình tam giác, tứ giác, hình thang, đuôi chuột… Tất cả hình dạng này đều làm cho căn nhà trở nên không vuông vức, ảnh hưởng đến việc xây dựng, kê đồ đạc, thiết kế, thẩm mỹ, phong thủy.
Cách khắc phục thường là bố trí cầu thang, nhà vệ sinh, giếng trời hợp lý sẽ che khuất đi được những góc nhọn, thừa. Ngoài ra hình dạng này còn làm cho ngôi nhà sinh động hơn, phù hợp với những người làm thiết kế, sáng tạo.
19. Nhà cũ
Nhà xây đã nhiều năm, cũ, chất lượng thấp, xuống cấp, thiết kế lạc hậu, cần phải cải tạo nhiều. Đưa khách vào các căn nhà này khách sẽ rất ngại phải sửa sang, có thể khách không có thời gian sửa, hoặc ở tỉnh xa, hoặc không quen sửa chữa.
Môi giới có thể gợi ý những đội sửa chữa quen để khách an tâm, làm nhanh gọn. Ngoài ra giải thích để khách hiểu, hiếm khi nhà dân tự xây tâm huyết, còn mới mà đã muốn bán đi rồi. Đa phần đều là các nhà đã ở 5-10 năm rồi mới bán. Quan trọng là nhà khung cột chắc chắn để cải tạo dùng lâu dài được.
20. Lỗi nhà thấm
Nhà thấm dột, mốc, phồng rộp, bong tróc là những lỗi thường gặp của một căn nhà thổ cư cũ, đặc biệt là phần tầng trên cùng hoặc các phần tường khuất không được trát vữa hoặc chống thấm tốt.
Bạn nên tư vấn khách hiện nay đã có rất nhiều công nghệ tân tiến xử lý các lỗi này rất đơn giản, có thể cạo, bóc, trát, sơn, quét lại là như mới, quan trọng là khung cột chắc chắn.
21. Lỗi thiết kế
Ngôi nhà thiết kế lỗi ảnh hưởng đến công năng, ví dụ như thiếu nhà vệ sinh, vị trí giếng trời không hợp lý, nhà không thoáng, cầu thang nhỏ, dốc, đi lại bất tiện, phòng không riêng tư…
Những lỗi thiết kế này có thể được khắc phục triệt để khi đập đi sửa lại. Môi giới có thể giới thiệu cho khách nhiều mẫu nhà sửa mới rất đẹp. Nếu ngại sửa có thể tìm cách trang trí hoặc sắp xếp lại cho tối ưu công năng sử dụng của căn nhà.
22. Lỗi xây dựng
Nhà có lỗi xây dựng sẽ sinh ra nứt trần, phồng rộp sàn, nhà nghiêng, chất lượng xây dựng kém, mới xây đã gây ra thấm nứt… Cần đánh giá mức độ nghiêm trọng của các loại lỗi để tư vấn khách hàng cho phù hợp. Nhiều lỗi trong không nghiêm trọng như bề ngoài nhìn thấy. Môi giới đưa ra các điểm mạnh khác về giá cả, vị trí để bù lại. Khách có thể ở một vài năm rồi sau đó đập đi xây lại, khi đó chất lượng và giá trị căn nhà lại tăng vọt.
23. Nhà dính quy hoạch (lỗi pháp lý)
Nhà có thể bị quy hoạch toàn bộ hoặc một phần. Với nhà bị quy hoạch toàn bộ nên tập trung vào giá cả của căn nhà rẻ. Sau này quy hoạch thực hiện thì vẫn được đền bù, ngoài ra quy hoạch chưa chắc đã thực hiện hoặc còn rất lâu.
Với nhà bị quy hoạch một phần, nên phân tích cho khách về cơ hội, nếu quy hoạch mở rộng đường thì phần đất còn lại sẽ có giá trị tăng vọt. Ngoài ra Môi giới cũng cần nắm rõ được các loại quy hoạch, 1/2000, 1/500… để tư vấn khách.
24. Nhà tranh chấp
Nhiều ngôi nhà có tranh chấp với hàng xóm, tranh chấp do thừa kế, do mua bán, hoặc vì nhiều lý do. Khách hàng thường ngại nhà tranh chấp do không muốn phải vướng vào các tình huống pháp lý không đáng có và về sống trong tâm trạng bất an.
Chưa kể nhà nếu đúng có tranh chấp còn khó có thể giao dịch được. Với các nhà này, Môi giới cần tư vấn cho khách rõ về pháp lý, đồng thời bố trí để khách gặp chủ nhà để tháo gỡ vấn đề nếu khách thực sự thích nhà.
25. Nhà không sổ
Hiện nay vẫn còn nhiều căn nhà không sổ trên địa bàn Hà Nội. Các căn nhà này sẽ bán hiện trạng, và khách mua sẽ mua theo hiện trạng. Nhà không sổ cần làm rõ là nhà không thể làm được sổ hay nhà có thể làm được sổ nhưng chủ không có tiền hoặc cần chờ đợi làm. Với nhà này Môi giới cần nhấn mạnh vào giá trị sử dụng của căn nhà, giá cả hợp, đồng thời vạch rõ lộ trình về pháp lý nếu có thể.
26. Nhà sổ chung
Nhà sổ chung của 2 hộ hoặc nhiều hộ có thể có những rắc rối. Khi khách cần mua bán hoặc vay ngân hàng sẽ cần có sự đồng thuận của tất cả các hộ, cá nhân có tên trong sổ. Ngoài sổ chung các bên cần làm thêm các bản cam kết ràng buộc nghĩa vụ ký bán để thuận tiện về sau. Môi giới cũng nên tập trung vào giá trị sử dụng của căn nhà, đồng thời tư vấn rõ về pháp lý với dạng sổ này cho khách.
27. Lỗi lấn chiếm
Rất nhiều nhà ở Hà Nội có diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích được ghi trong sổ đỏ. Đây là phần đất lấn chiếm từ lâu, đã là một phần lịch sử. Một số khách mua nhà có thể e ngại phần đất này sau sẽ bị thu hồi làm giảm giá trị nhà.
Môi giới có thể tư vấn yếu tố này theo tâm lý đám đông, cả dãy đều lấn chiếm ra như vậy, hoặc từ xưa đến nay chuyện này là bình thường. Từ đó trấn an khách và tập trung vào những điểm mạnh khác của căn nhà.
28. Lỗi chèn ép
Đây là lỗi mà diện tích thực tế đang ở nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ. Ví dụ sổ ghi 35m2, nhưng thực tế khách đo chỉ được 30m2. Trường hợp này có thể do nhà khác lấn chiếm nhà mình, hoặc nhà mình đã bán viết tay cho nhà khác từ lâu, khi làm lại giữ nguyên hiện trạng sổ cũ.
Môi giới có thể tư vấn để khách mua và làm lại sổ theo diện tích thực, mua theo giá diện tích thực. Về mặt tâm linh nhà bị chèn ép thì công việc sẽ không tốt, hay bị kèn cựa, đè nén. Lỗi này có thể mời thầy về hóa giải.
29. Sổ cắm ngân hàng
Không ít các nhà cần bán để trả nợ ngân hàng, sổ đang cắm ngân hàng, phải bán đi không ngân hàng thu hồi, phát mãi. Tình huống này có thể chia ra thành nhiều trường hợp. Sổ cắm chủ tự rút được hay cần có tiền hỗ trợ của khách để rút. Từ đó môi giới tư vấn cho khách quy trình giao dịch an toàn. Hiện giờ các dịch vụ của công chứng và ngân hàng đã rất nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách giao dịch bền vững.
30. Lỗi gia chủ
Khách mua nhà cũng thường rất quan tâm đến hoàn cảnh của chủ nhà. Chủ nhà có yên ấm, thuận hòa, con cái có tử tế, học hành giỏi giang, thành đạt. Khách sẽ ngại chủ nhà làm ăn lụi bại, phá sản, con cái nghiện ngập, cờ bạc.
Vì khách thường quan niệm mua nhà là mua cả lộc của chủ. Môi giới có thể tư vấn cho khách căn nhà phù hợp với mỗi người khác nhau, có thể chủ cũ không hợp chủ mới lại hợp. Ngoài ra do bản thân mình ăn ở có tâm có đức sẽ có lộc. Các lỗi phong thủy thì mời thầy giỏi đều có thể trấn trạch.
Kết luận: Hầu như nhà nào ở Hà Nội trong ngõ ngách đều có lỗi lầm nào đó. Nhà có lỗi này bù lại sẽ có điểm khác nổi trội hơn ở cùng một tầm giá. Việc khắc phục lỗi không bao giờ triệt để.
Trên tinh thần cần tìm đúng được khách hàng phù hợp với căn nhà đó trước, sau đó nếu có điểm lỗi khách còn lăn tăn thì mới tiếp tục xử lý trên tinh thần mọi lỗi lầm đều do quan niệm của con người và đều có thể khắc phục được.
10 tiêu chí chọn nhà đẹp – Khách hàng & Môi giới thổ cư cần biết
Chọn nhà cho khách tưởng chừng là điều đơn giản, mà càng tiếp xúc với khách bạn thấy nhu cầu càng đa dạng. Nói về một căn nhà không phải chỉ là nói đến giá cả, đó còn là vị trí, đường đi lối lại, độ thoáng, ngõ ngách, dân trí, chủ nhà, xây dựng, thiết kế, nội thất, phong thủy…
Có bao giờ bạn cảm thấy có một căn nhà rất đẹp, nhưng khi dẫn đến khách lại hoàn toàn không thích, thậm chí chê những điều mà mình coi là rất “nhảm nhí”. Hay ngược lại, khách lại thích những căn nhà mà ta không ngờ tới.
Có những khách hàng tôi từng gặp đã xem trên 100 căn nhà trước khi mua, không nhầm đâu ạ, một trăm căn nhà. Tôi cũng từng đưa hơn 30 khách vào 1 căn nhà, và mỗi khách đến lại nói cho tôi biết một điểm không ưng về căn nhà đó.
Quả thực nhà thổ cư thì không nhà nào giống nhà nào rồi, nhưng nó cũng đặc biệt hơn nữa ở chỗ cần rất rất nhiều tiêu chuẩn để đánh giá. Đẹp hay xấu sau cùng vẫn chỉ là tương đối, điều này phần lớn phụ thuộc vào khẩu vị của khách hàng.
Anh em môi giới hay nói vui là “nhà chọn khách”. Tiêu chuẩn đánh giá nhà đẹp ở đây dựa vào số đông ý kiến của khách hàng đi xem nhà được tổng hợp lại sau đây.
*Lưu ý từ “đẹp” sử dụng ở các tiêu đề dưới đây là theo ý nghĩa thậm xưng.
1. Ngõ đẹp
Nhà có ngõ đẹp, hay vị trí đẹp, là những nhà có ngõ thẳng, ít ngoặt. Nhà nằm ngay trên mặt ngõ sẽ tốt hơn là rẽ 2-3 ngoặt nữa mới đến nhà. Độ rộng của ngõ cũng quan trọng, ngõ rộng ô tô tránh là đẹp nhất, rồi nhỏ hơn là xe máy tránh nhau hoặc kém nhất là ngõ 1 xe máy đi vào.
Ngõ rộng rồi phải đến ngõ thoáng, sáng, sạch, văn minh. Ngõ mà tù túng, tối tăm, ẩm thấp, bẩn, nhiều nhà lụp xụp thì cũng thường không được khách ưa chuộng. Nhà có ngõ ngắn, càng gần ô tô thì giá trị càng cao hơn.
Cũng khá nhiều khách ưa chuộng ngõ thông, là ngõ mà xe có thể đi qua không cần quay đầu. Ngõ cụt và sâu ít được ưa chuộng hơn, nhưng nhiều trường hợp muốn chọn những nhà này cho an ninh, yên tĩnh, tránh ồn ào nhiều xe qua lại.
2. Nhà xây đẹp
Ở đây đề cập đến chất lượng xây dựng và thiết kế. Nhà xây đẹp là nhà xây kiên cố, chắc chắn, được thiết kế hợp lý về công năng sử dụng. Tường và trần không thấm mốc, dột, nứt nẻ.
Nhà không bị lỗi mốt, thiết kế hiện đại, đẹp mắt. Khách hàng trẻ tuổi thường quan tâm nhiều đến thẩm mỹ của căn nhà và nội thất. Trong khi người lớn tuổi thường quan tâm về chất lượng xây dựng, ưu tiên sử dụng lâu dài.
3. Nội thất đẹp
Nội thất “đẹp” ở đây được điểm tô bởi đồ đạc giá trị. Các thiết bị sử dụng trong nhà đẹp, như sàn nhà ốp gỗ hay gạch hoa Italy, cầu thang, tay vịn cầu thang, cửa gỗ, nội thất vệ sinh Toto, bồn cầu, bồn tắm, đèn chùm pha lê, ti vi, tủ lạnh.
Các đồ và họa tiết trang trí, như tranh treo tường, tượng, bình hoa, trần thạch cao, thảm trải, giường, tủ với hoa văn trang trí tinh tế. Nội thất đẹp còn đến từ giá trị thẩm mỹ và chất xám của chủ nhà khi kỳ công đưa về các đồ đạc nhập khẩu, các đồ hiếm, quý mà có khi có nhiều tiền người chủ mới cũng chưa chắc có thể giúp căn nhà đẹp được như vậy.
4. Phong thủy đẹp
Phong thủy ngày càng trở thành một phần không thể thiếu với mỗi khách hàng khi đi mua nhà. Căn nhà có phong thủy đẹp là những căn nhà có phong thủy phù hợp với người chủ mới, không phạm vào các lỗi lầm.
Có thể kể đến các lỗi phong thủy như: đường đâm vào nhà, thóp hậu, cầu thang hướng ra cửa, bếp hướng vào cửa nhà vệ sinh, có cột điện, cây to chắn trước nhà, có vong… Ngoài ra hướng nhà còn cần hợp với tuổi của khách.
Nhiều khách hàng trước khi quyết mua một căn nhà thường mời thầy đến xem. Tuy nhiên cũng có nhiều khách không đặt nặng về phong thủy, nhất là người trẻ tuổi, điều này còn phụ thuộc vào quan niệm của mỗi người.
5. Khu vực đẹp
Khu vực “đẹp” là nhà nằm trong khu vực có dân trí cao, hàng xóm hiền hòa, sống văn hóa, văn minh, không cãi cọ chửi nhau. Khu vực an ninh, không có tệ nạn, ít trộm cắp, nghiện ngập.
Khu vực có nhiều tiện ích, thuận tiện đi làm, đi học, gần công viên, bệnh viện, trường học, siêu thị, nơi vui chơi giải trí. Nhiều khách hàng đi mua thường chỉ chọn mua nhà ở một khu vực nhất định do hiểu được vẻ đẹp của khu vực hoặc đã từng quen sống.
Khu vực có thể đẹp với người này nhưng lại không đẹp với người kia và ngược lại. Ông bà ta thường bảo “ngưu tầm ngưu, mã tầm mã”, người như thế nào sẽ thường chọn khu vực sống phù hợp như vậy.
6. Không gian đẹp
Không gian sống nghe có vẻ mơ hồ nhưng lại là một tiêu chí quan trọng với một căn nhà. Khách thường thích nhà có không gian thoáng đãng, nhiều cửa sổ, có giếng trời để không khí lưu thông.
Nhà cần thoáng trước và sau, các phòng đều có thể có cửa sổ (nếu không phải là cửa sổ mở cánh thì cũng là cửa lùa). Trước nhà không bị nhà khác che, có nhiều ánh sáng.
Nhà ẩm thấp tối tăm thường dễ sinh nhiều bệnh tật. Các nhà lô góc hoặc có nhiều mặt thoáng thì càng có nhiều lợi thế. Môi trường sống xung quanh thoáng đãng, sạch sẽ, không bị ô nhiễm thì càng tốt.
7. Chủ nhà đẹp
Chủ nhà hiền lành, dễ mến, phúc hậu luôn là điểm cộng rất lớn của một ngôi nhà. Khách mua nhà luôn mong muốn tìm được chủ nhà có lý lịch tốt, nghề nghiệp ổn định, giàu có, sung túc, con cái thành đạt, giỏi giang.
Chủ nhà ly hôn, gia đình lục đục, con cái tệ nạn, làm ăn thất bát, nợ nần, dân xã hội, làm nghề không đàng hoàng, thường sẽ nhận được tâm lý e dè từ phía khách mua nhà.
Tâm lý xưa nay của người Việt là mua nhà mua cả lộc của chủ nhà, nên thường lựa chọn rất kỹ. Chưa kể chủ nhà tốt thì giao dịch thuận lợi, tin tưởng. Chủ nhà gian xảo, bất chính thì dễ xảy ra rủi ro trong giao dịch.
8. Tuổi nhà đẹp
Nhà mới xây sẽ trông đẹp đẽ, nên tâm lý khách hàng thường muốn mua nhà mới, vào ở ngay. Có người muốn mua nhà thương mại, vào tân gia luôn, tuy nhiên cũng có người muốn mua nhà dân tự xây, do lo ngại nhà thương mại chạy theo lợi nhuận xây kém chất lượng.
Với nhà dân tự xây thì hiếm có nhà mới xây 1-2 năm đã bán, vì căn nhà thường là tâm huyết cả đời của chủ nhà, vừa xây xong trừ khi cấp bách chứ ít ai đã muốn bán ngay. Vậy nên khách mua nhà dân tự xây mà kỳ vọng nhà mới xây vài năm là không thực tế.
Nhà dân xây thường từ 5-10 năm đổ lại mà xây dựng cẩn thận, ở giữ gìn thì vẫn còn tốt. Ngoài 10 năm tầm trên 20 năm thì là các căn nhà cũ, giá trị nhà giảm đi do phải sang sửa nhiều khi mua về ở.
9. Thông số đẹp
Thông số của nhà phải kể đến như mặt tiền rộng không, chiều dài và chiều rộng có cân đối, vuông vức, số tầng, số phòng ngủ. Với đa phần các căn nhà ống ở Hà Nội thì chiều dài thường rộng gấp 3-5 lần chiều rộng thì được coi là đẹp.
Nhà ở thường có mặt tiền trên 4m là đẹp, phù hợp để kê đồ đạc, bàn ghế, giường tủ. Nhà có cầu thang giữa, tầng 2 phòng sẽ tối đa được số phòng. Tuy nhiên cũng có khách muốn nhà 1 tầng 1 phòng cho rộng rãi thoải mái. Nhà thường 5 tầng được ưa chuộng, sử dụng tối đa số tầng xây dựng cho phép, về không phải xây thêm.
10. Giá đẹp
Giá đẹp là giá rẻ so với mặt bằng các căn nhà tương tự trong cùng khu vực, thường được tính bằng giá tiền/m2. Nhà có giá thấp hơn mặt bằng 10-20% sẽ có độ thanh khoản cao hơn.
Lưu ý việc đánh giá một căn nhà không chỉ là so sánh giá/m2 đơn thuần mà còn cần so sánh dựa trên 9 tiêu chí kể trên. Mỗi đặc điểm “đẹp” hơn của một căn nhà, ví dụ thoáng hơn, mặt tiền rộng hơn, ngõ nông hơn đều sẽ được quy đổi ra tiền.
Trong thực tế ta hiếm khi gặp được các căn nhà nào hội tụ đủ tất cả các đặc điểm “đẹp” kể trên. Nhà càng ít tiền thì càng kém hoàn hảo hơn. Nhưng nhà giá rẻ thì có thể khỏa lấp được tất cả các điểm xấu nếu có. Nhà xấu nào mà có giá rẻ thì đều có thể bán được hết.
Kết luận: Nhà thổ cư mỗi nhà một vẻ, là duy nhất, không nhà nào giống nhà nào. Nhu cầu mua của khách cũng rất đa dạng. Bởi vậy số lượng nhà lớn sẽ giúp Môi giới ghép nhà và khách mua dễ dàng hơn.
8 mảng kiến thức cần có để trở thành môi giới thổ cư chuyên nghiệp
Là một kỹ sư điện tốt nghiệp đại học Bách Khoa Hà Nội, lại làm trong mảng giáo dục đào tạo gần 10 năm, cá nhân tôi thấy nghề môi giới không phải là nghề chỉ trỏ thô sơ mà cần rất nhiều kiến thức tổng hợp để có thể thành công.
Nhiều người có suy nghĩ chưa đúng về nghề, nên dành rất ít thời gian để trau dồi nghề. Họ cứ hùng hục đăng tin, dẫn khách, lấy xác suất, mà không đạt nhiều kết quả. Cho đến chừng nào bạn hoàn thiện hết được các mảng kiến thức và kỹ năng cần có, lúc đó bạn mới thực sự làm chủ nghề, có nghề.
Bản thân người đi mua nhà không phải ai cũng có hiểu biết về bất động sản, nếu họ có, việc thiếu kiến thức của bạn sẽ rất dễ mắc sai lầm khi tư vấn. Còn nếu khách thiếu kiến thức, đích thực họ cần một người có hiểu biết và kinh nghiệm như bạn để gửi gắm.
Thông thường một vị khách xem nhà thường có trung bình chỉ 2.5 người (có thể là vợ chồng hoặc bố mẹ, bạn thân) cùng biết và theo sát tiến trình tìm mua nhà. Bởi vậy nên khách hàng thường có rất ít các ý kiến tham vấn chất lượng.
Nếu như lựa chọn được một người môi giới hiểu biết, uy tín, họ sẽ rất dễ chia sẻ và lắng nghe như là một người để dựa vào hoặc chí ít là một kênh tham khảo hữu ích.
Cá nhân tôi may mắn có được rất nhiều người thầy tận tâm, giúp tôi vào nghề từ số không mà nhanh chóng thạo nghề, có kết quả đột phá với nghề. Tôi học được về phong thủy từ một giáo sư dạy toán về hưu. Tôi học được về xây dựng từ một anh bạn chuyên đi thầu công trình.
Ngoài ra là các mảng kiến thức về pháp lý, tâm lý, tài chính và nhiều yêu cầu tổng hợp khác. Tôi cũng được học rất nhiều từ chính khách hàng. Mỗi người khách đi xem nhà tâm sự và cho ý kiến về nhà lại là một lần tôi được học hỏi một cách chân thực nhất.
Cùng điểm qua các mảng kiến thức cần có để trở thành một môi giới bất động sản thổ cư chuyên nghiệp dưới đây.
1. Pháp lý
Nhà đất thổ cư thường có pháp lý rất đa dạng. Có những căn nhà chưa sổ, hoặc sổ chung, hoặc sổ không khớp với hiện trạng. Nhà có thể chưa hoàn thành thừa kế, hoặc tranh chấp, hoặc cầm ngân hàng, hoặc dính vào quy hoạch, hoặc mua bán viết tay.
Bạn sẽ cần nắm rõ quy trình giải quyết với từng loại hình để có thể giúp khách giao dịch thành công. Quá trình giao dịch của nhà thổ cư cũng cần đòi hỏi rất chặt chẽ, vì liên quan đến tài sản lớn là nhà đất.
Mua bán nhà là giao dịch dân sự, với các bước đặt cọc, công chứng, làm sổ. Trong quá trình này, nếu các khâu pháp lý được thực hiện không theo trình tự và chặt chẽ, sẽ rất dễ xảy ra các tranh chấp phát sinh.
2. Xây dựng
Về mặt xây dựng, một căn nhà có rất nhiều tiêu chuẩn đánh giá, về kết cấu công trình, thiết kế thẩm mỹ, công năng sử dụng hợp lý, độ thoáng của căn nhà… Bạn có thể xác định nhà xây như thế nào, móng đơn, móng bè hay móng cọc.
Nhà xây khung tường hay cột chịu lực, liệu có chung tường, chung móng hay không, ảnh hưởng nếu có thì như thế nào. Chất lượng chống thấm của căn nhà, tường, trần, sàn có thấm dột, bong tróc, nứt nẻ.
Đánh giá được tuổi thọ của căn nhà qua hiện trạng xây dựng, các vật liệu nội thất, gạch hoa là mốt của năm nào. Hiểu biết về thẩm mỹ và thiết kế của một căn nhà, nhà có thoáng trước sau, vị trí của giếng trời, quạt thông gió, cửa sổ mở các phòng, vị trí lắp điều hòa.
Có chuyên môn về xây dựng sẽ giúp khách hàng an tâm và tin tưởng các tư vấn của môi giới, từ đó dễ đi đến thành công.
3. Phong Thủy
Như là một truyền thống của người Việt, các khách tìm mua nhà hầu hết đều rất quan tâm về phong thủy. Tất nhiên phong thủy không phải là chân lý và bất biến, nó tùy thuộc vào quan niệm của mỗi khách xem nhà.
Khách thường muốn chọn căn nhà hợp hướng tuổi, không lỗi phong thủy. Mà trải nghiệm nghề mới thấy, quả là có không biết bao nhiêu lỗi phong thủy mà khi đến nơi khách chê tôi mới biết đó là lỗi.
Có thể kể ra như lỗi: đường đâm vào nhà, thóp hậu, cột điện, cây to chắn trước nhà, cầu thang hướng ra cửa, nhà vệ sinh nằm trên nhà bếp, nhà gần đền chùa, nghĩa trang, bệnh viện…
Sẽ không ít lần bạn dẫn khách đến xem và ưng một căn nhà, rồi sau đó khách xem xét kỹ (hoặc nhờ thầy) và nghĩ lại, vì nhà phạm vào một vài lỗi phong thủy nào đó. Lúc đó bạn sẽ hiểu rằng các hiểu biết về phong thủy là rất cần thiết cho nghề này.
4. Tâm lý học
Môi giới thổ cư thực sự là một nghề hiếm có để rèn luyện và học hỏi về tâm lý. Bạn sẽ gặp rất nhiều khách hàng với tính cách, hành vi, nghề nghiệp hoàn toàn khác nhau.
Bạn cần nắm được tâm lý đi mua nhà của khách, rồi nhu cầu và cảm nhận của khách về mỗi căn nhà, nhận diện được khi nào khách thích nhà để có các giải pháp chăm sóc, thúc đẩy phù hợp.
Khách hàng thường chần chừ trước một quyết định mua nhà quan trọng liên quan đến số tiền lớn, lúc đó họ cần có sự tư vấn của bạn, chủ yếu về mặt tâm lý.
Bạn cũng sẽ là người đạo diễn trong các cuộc chiến tâm lý trên bàn đàm phán mua bán giữa khách và chủ. Nắm được tâm lý con người, bạn sẽ nắm được bí kíp thành công trong nghề.
5. Tài chính
Mua nhà thổ cư là một tài sản lớn, sau khi giải quyết tất các các khúc mắc và quyết định mua một căn nhà, thì vấn đề rào cản lớn nhất cuối cùng luôn là giá cả.
Bạn sẽ cần có khả năng phân tích cho khách hàng về mặt bằng giá của khu vực, tiền đất bao nhiêu, tiền nhà bao nhiêu, tính toán bài toán tài chính khi mua nhà, khách đã có bao nhiêu tiền mặt, cần vay bao nhiêu…
Nếu khách mua sớm khách được gì, nếu khách mua muộn chủ nhà mất gì. Rồi đến cuộc đàm phán, khi khách mua và chủ nhà còn cách nhau ít nhiều, bạn sẽ cần nói gì để hai bên đạt được mẫu số chung. Tư duy và kiến thức về tài chính là một lợi thế không nhỏ cho môi giới bất động sản thổ cư.
6. Xã hội học
Bạn cần nắm bắt được sự thay đổi nhân khẩu, dịch chuyển dân cư trong khu vực. Ví dụ xu thế di dân cơ học, từ nông thôn lên thành thị, con cái học Đại học bố mẹ muốn mua nhà cho con ở gần, các cơ quan, văn phòng, khu đô thị mới mọc lên kéo theo dòng dịch chuyển mua nhà để tiện đi làm.
Bên cạnh đó là các hộ gia đình bản địa, con cái đã lớn cần tách ra ở riêng. Sự hiện diện của các trường học chất lượng trong khu vực. Các khu nhà tập thể, chung cư có xu hướng dịch chuyển sang nhà đất lân cận.
Dự đoán được các xu thế này sẽ giúp bạn nhắm đối tượng khách hàng tốt hơn. Người mua nhà thổ cư cũng thường rất quan tâm đến dân cư, dân trí, hàng xóm xung quanh. Có khu vực dân cư lao động, có khu cán bộ công chức, có khu vực hỗn hợp, có khu vực là làng cổ xưa…
Mỗi đối tượng khách hàng tùy theo hoàn cảnh sống của mình sẽ có mong muốn khu vực sống khác nhau. Nắm bắt được điểm này sẽ mang lại lợi thế cho môi giới, dẫn đâu trúng đó.
7. Marketing
Với các kiến thức phong phú kể trên mà bạn thiếu khâu marketing thì chắc chắn bạn vẫn chưa đạt đến đúng tiềm năng vốn có của bản thân trong nghề này. Làm chủ kỹ năng marketing sẽ giúp bạn luôn chủ động được nguồn khách.
Các kỹ năng về viết nội dung, tối ưu hóa các công cụ quảng cáo là tối thiết yếu với một môi giới. Bạn có thể có kiến thức olympia tốt hơn, nhưng lại ít khách thì khả năng chốt nhà cũng sẽ khó có thể bằng một môi giới nhiều khách.
Hiện giờ là thời đại công nghệ, ai biết sử dụng công nghệ cho mình sẽ có lợi thế trong cuộc đua tranh giữa chính các môi giới. Chủ nhà thiếu thông tin, không biết marketing và không biết tìm khách nên mới cần đến Môi giới.
8. Bán hàng
Tôi vẫn khẳng định kiếm khách trong mảng bất động sản thổ cư không hề khó chút nào, nếu chúng ta làm chủ các công cụ marketing, khách sẽ tự tìm đến chúng ta. Điều quan trọng cuối cùng giờ đây là phát huy khả năng bán hàng, chốt sale.
Các kỹ năng bán hàng cần có như: nhận diện khách hàng tiềm năng, làm thân, lắng nghe, đặt câu hỏi, đàm phán, thuyết phục, giải quyết vấn đề… Bên cạnh đó, bán hàng với mảng bất động sản thổ cư cũng có nhiều điểm khác biệt, khi mặt hàng có giá trị lớn, lại là hàng độc nhất, thì chúng ta thường có xu hướng tìm khách cho nhà chứ ít tìm nhà cho khách. Bạn giống với một người bán hàng trong cửa hàng, giúp khách hàng lựa chọn các căn nhà trong cửa hàng của bạn, chứ hiếm khi chạy sang các cửa hàng khác mua giúp cho khách.
Kết luận: Bạn không nhất thiết phải biết quá sâu về các mảng kiến thức này như một chuyên gia, trên hết bạn thực sự nên là người kết nối, và mỗi mảng kiến thức là nhằm mục đích giúp bạn mang đến lựa chọn phù hợp nhất cho khách hàng.
Nếu yếu về mảng nào, bạn có thể học hỏi, lắng nghe từ chính khách hàng. Bản thân khách hàng cũng không kỳ vọng bạn phải biết mọi thứ. Nếu bạn biết và tư vấn giúp được khách hàng, đó sẽ là các giá trị gia tăng, nếu không, thái độ chân thành và cầu thị của bạn là đủ để khách tin tưởng và mua nhà qua bạn rồi.
Top 9 sai lầm của môi giới bất động sản thổ cư
Đến với nghề Môi giới bất động sản thổ cư, nhất là khi bạn mới, bạn sẽ gặp một thực tế là các vụ hỏng thì nhiều chứ được không bao nhiêu. Cứ 30 khách dẫn mới có 1 khách mua nhà. Vậy chuyện gì xảy ra với 29 khách còn lại? Đó là những lần chúng ta học hỏi.
Các sai lầm như các lỗ rò rỉ trên thùng nước. Càng nhiều lỗ rò rỉ, khả năng bạn đổ đầy bình càng khó. Cùng nhau nhận diện các sai lầm để tìm cách khắc phục, bạn sẽ dần làm chủ được nghề này.
Bản thân tôi cũng từng mắc rất nhiều sai lầm. Ví dụ như có những khách hàng mà mình đánh giá sai lầm là khách nét, mình đã dành cả nửa năm trời đi tìm nhà cho họ rồi cuối cùng họ mua nhà với người khác.
Tôi thấy sai lầm nào cũng đều hữu ích, nếu ta biết rút kinh nghiệm, để sử dụng vào những thương vụ sau. Cùng điểm qua top 9 sai lầm phổ biến hay gặp của môi giới bất động sản thổ cư dưới đây.
1. Bán nhà chạy theo khách
Sự việc xảy ra thường như thế này: đầu tiên có một khách hàng gọi đến, bạn dẫn khách đi xem các nhà lần đầu trong khu vực bạn đang làm nhưng khách không ưng. Sau đó khách yêu cầu bạn tìm nhà ở một khu vực khác mà bạn không quen thuộc hoặc biết rất ít.
Do nhận thấy khách này có nhu cầu mua thực mà bạn tiếc rẻ nên dành 1 tuần để tìm hiểu nhà ở khu vực khách yêu cầu. Cuối cùng khi đã có nhà ưng ý gọi lại khách thì nhu cầu của khách lại thay đổi, ví dụ thay vì mua nhà giờ khách lại muốn chuyển sang mua đất để tự xây.
Bán nhà như vậy gọi là “chạy theo khách” và thường tiêu tốn của bạn lượng thời gian khổng lồ. Và thực tế trải nghiệm của rất nhiều môi giới đã chứng minh phương pháp này không hiệu quả.
Thay vào đó bạn dẫn khách đến các căn nhà bạn quen thuộc, tìm mọi cách để tư vấn chăm sóc sát sao, nếu khách không phù hợp bạn nên bỏ qua và tiếp tục tìm kiếm các khách hàng tiếp theo có thể phù hợp hơn.
2. Đăng nhà không tập trung
Môi giới, nhất là các môi giới mới, khi tiếp cận kho hàng thường choáng ngợp với rất nhiều nhà. Hành động bản năng cơ bản là cứ thấy nhà nào đẹp là soạn tin để đăng. Thành ra bạn sẽ có một tệp khách hàng rất hỗn độn, ở nhiều khu vực và nhiều phân khúc khác nhau.
Nhiều người lầm tưởng là tăng số nhà, tăng số khách là tăng cơ hội, nhưng bản chất quan trọng là bạn phải dẫn được nhiều lượt khách nhất vào 1 căn nhà tiềm năng để thực sự tạo ra hiệu quả là bán được căn nhà này.
Đăng nhà không tập trung, không theo phân khúc, không theo khu vực sẽ chỉ dẫn đến phân tán sức lực, năng lượng, và mang lại hiệu quả tối thiểu.
3. Không kết nối được với khách
Môi giới chỉ chăm chăm dẫn khách đến xem căn nhà mà không tìm cách để kết nối, làm thân với khách. Biểu hiện của sai lầm này là khách thường chỉ đi với môi giới 1 lần, các lần sau gọi không nghe máy hoặc khách không nhiệt tình đi xem.
Để kết nối được với khách, đầu tiên bạn nên tươi cười tạo thiện cảm, hỏi thăm, quan tâm, đồng cảm, đồng cảnh với khách. Sau đó nên chuẩn bị sẵn tâm lý cho khách biết quá trình xem nhà không phải lúc nào cũng nhanh chóng.
Lần đầu nếu được ngay thì rất tốt, nếu chưa thì cũng là dịp để giúp khách hiểu thị trường, mình cũng hiểu thêm về nhu cầu của khách, từ đó những lần tiếp theo sẽ hiệu quả hơn.
4. Chọn sai nhà cho khách
Phần nhiều môi giới chọn nhà cho khách theo cảm tính hoặc kinh nghiệm, không có chuẩn mực cụ thể. Môi giới chuyên nghiệp luôn có các tiêu chuẩn đánh giá nhà khoa học.
Mặt khác, môi giới không nắm được khẩu vị của khách, khách ưu tiên ngõ rộng thì lại đưa đến nhà diện tích rộng, ngõ kém, và ngược lại. Cuối cùng là môi giới chưa am hiểu khu vực sẽ khó chọn lựa được căn nhà tốt nhất cho khách.
Không hiếm trường hợp tôi đã từng dẫn khách đến một căn nhà và cuối cùng được biết là khách đã mua một căn nhà ngay cạnh đó. Nếu mình đảm bảo căn nhà mình dẫn là tốt nhất khu vực theo khẩu vị của khách, điều này chắc hẳn sẽ không xảy ra.
5. Chăm sai khách
Tôi đã từng dẫn 1 khách hàng đi xem nhà hơn 6 tháng, với số lượng trên 30 căn nhà (Điều mà giờ tôi biết rằng đó chắc chắn là sai lầm). Điều quan trọng là sau 6 tháng, nhu cầu của khách hàng trên không hề thay đổi.
Nếu thực sự có căn nhà đó tồn tại, thì chắc hẳn tôi đã tìm được rồi. Ở đây tôi bị dính vào sai lầm chăm sai khách. Khách đi lâu vậy mà chưa mua có thể liệt kê vào 2 trường hợp.
Một là nhu cầu của khách quá ảo, khách không hiểu thị trường, căn nhà mà khách muốn mua không tồn tại trên thị trường. Hai là căn nhà mà khách mong muốn chưa xuất hiện.
Về mặt lý thuyết mà nói, bạn có thể có cơ hội bán nhà cho họ vào 1 ngày nào đó, vài ba năm nữa chẳng hạn. Nhưng hãy xem, chi phí cơ hội bạn bỏ ra là nhiều hơn rất nhiều. Thay vì chăm khách này, bạn có thể dành thời gian đăng tin để tìm thêm nhiều khách khác.
6. Nói quá nhiều
Nhiều môi giới muốn tỏ ra là mình nhiệt tình và có hiểu biết dễ bị sa đà vào việc nói nhiều. Điều này gây ra cảm giác thiếu tin tưởng từ khách hàng. Khách cảm thấy có thể môi giới nói nhiều để lấp liếm đi điểm sai, hoặc lỗi lầm nào đó của căn nhà.
Hãy để khách chủ động bày tỏ ý kiến, chủ động đưa ra nhận xét, câu hỏi, và bình tĩnh trả lời các câu hỏi của khách. Sự chủ động của khách hàng là rất quan trọng để dẫn đến giao dịch một cách bền vững.
Thay vì nói nhiều, hãy tìm cách lắng nghe, để thực sự hiểu được khẩu vị của khách, động cơ mua nhà, các rào cản của khách.
7. Chiều khách
Thoạt tiên nghe có vẻ lạ, nghề của chúng ta là dịch vụ môi giới, ai chẳng phải yêu chiều khách. Tuy nhiên thực tế quá trình làm việc của nhiều môi giới lão luyện cho thấy cách làm này không hiệu quả.
Khách hàng có rất nhiều tâm lý và hành vi mà chúng ta khó có thể nương theo nếu muốn giao dịch hiệu quả. Ví dụ khách có 2 tỷ nhưng luôn muốn phải mua được nhà giá trị 2.5 tỷ. Khách cũng không hay nói thật mà thường giấu động cơ mua nhà thực sự. Khách tìm được căn tốt rồi lại còn luôn muốn căn tốt hơn nữa…
Vậy nên chúng ta không nên chỉ là người đưa khách vào một siêu thị và mua sắm tùy ý, mà còn cần giống như một huấn luyện viên Yoga, định hướng cho khách những điều đúng đắn nhất.
8. Áp đặt sở thích của mình lên khách
Nhiều bạn bè đồng nghiệp Môi giới từng tâm sự với tôi, tại sao căn nhà này, căn nhà kia đẹp như thế mà sao khách lại không thích. Tôi chỉ chia sẻ là bạn thử đặt mình vào vị trí của khách hàng, căn nhà đó đẹp với bạn, nhưng liệu có phải là gu của khách hàng hay không.
Có rất nhiều tiêu chuẩn của một căn nhà đẹp, nhà ngõ rộng, nội thất đẹp, hay dân trí cao, khu vực vip… Tất cả những điều đó đều tạo nên vẻ đẹp của căn nhà. Có thể căn nhà bạn đánh giá là nội thất đẹp nhất nhưng hơi xa, trong khi khách hàng lại mong muốn ở vị trí gần nơi làm, nhà cũ một chút sửa lại cũng được.
Bạn thực sự cần lắng nghe và thấu cảm, để hiểu được mong muốn thầm kín và khẩu vị của khách hàng, từ đó đưa ra những lựa chọn và tư vấn hợp lý nhất.
9. Đàm phán thay cho khách
Không ít lần tôi mắc vào tình huống khách nằng nặc muốn Môi giới đàm phán thay cho khách, bảo là anh/chị có thể trả được giá này, nếu được anh/chị qua cọc luôn, nếu không thì thôi tìm căn khác.
Bình tĩnh bạn ơi, Môi giới làm giá sẽ luôn gặp rắc rối. Đây cũng là sự hiểu lầm rất phổ biến của khách, hoặc nhiều khách khôn ngoan muốn lợi dụng môi giới để thăm dò giá. Họ có thể tâng bạn lên mây, khích tướng bạn để bạn giúp họ.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy Môi giới không bao giờ có thể thực sự thay khách đàm phán được. Nếu có 1 giá đàm phán do môi giới làm được thấp hơn giá chào, thì tin tôi đi, khách hàng sẽ mặc nhiên cho rằng đó là giá chào tiếp theo để họ tiếp tục đàm phán. Hoặc họ lợi dụng Môi giới để ép giá chủ nhà.
Hãy thử khách bằng cách nhờ họ chuyển một khoản tiền cho bạn để bạn thay họ đàm phán. Nếu đàm phán được giá, bạn sẽ chủ động đặt cọc luôn. Bạn sẽ lật tẩy được ý đồ của khách ngay thôi.
Kết luận: Đây mới chỉ là những sai lầm thường gặp nhất, ngoài ra còn vô vàn các tình huống đa dạng trong thực tế mà Môi giới có thể gặp phải. Đây là nghề làm việc với con người, mà con người thì thiên biến vạn hóa, mỗi người có tính nết và hoàn cảnh khác nhau.
Nhưng đừng vì sợ sai mà không dám làm. Vì không làm, không sai, sẽ không bao giờ học hỏi và tiến bộ được. Hãy nghĩ kỹ, làm nhanh, sửa sai nhanh để không ngừng tiến bộ và sớm đạt kết quả trong nghề bạn nhé.
Phương pháp bán hàng “Vua khu vực”
Chọn bán ở đâu là một câu hỏi rất quan trọng với bất cứ môi giới bất động sản thổ cư nào mới vào nghề. Việc chọn sai khu vực hoặc bán lan man có thể gây ra hậu quả rất nghiêm trọng, sau một thời gian làm việc không hiệu quả, môi giới rất dễ rơi vào tình trạng hoang mang, nản lòng và bỏ nghề.
Hà Nội ở đâu cũng có người ở, không có căn nhà nào vô chủ, bạn có thể bán hàng ở bất kỳ đâu, vậy hãy lựa chọn khu vực để tạo lợi thế ban đầu và lâu dài cho mình.
Bản thân tôi và nhiều anh chị em có những thành công nhất định trong nghề đều có điểm chung là lựa chọn bán trong một khu vực nhất định chứ không bán lan man. 5 căn nhà đầu tiên của tôi bán được, mỗi căn chỉ cách nhau không quá 500m.
Trong khi đó tôi có biết một câu em Môi giới mới vào nghề, trước cậu này làm shipper am hiểu khắp Hà Nội nên quyết định bán hàng trên toàn Hà Nội, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình, Hà Đông, Long Biên, ở đâu cũng có mặt. Mặc dù làm việc rất chăm chỉ, có nhiều khách, tranh thủ dẫn khách ngày đêm, giờ đã đến tháng thứ 8, với rất nhiều khách, nhưng cậu ấy vẫn chưa bán được căn nhà nào.
Bạn có thắc mắc câu trả lời tại sao có sự khác biệt như vậy không? Cùng khám phá về phương pháp “Vua khu vực” trong môi giới bán nhà thổ cư sau đây.
1. Khu vực bán hàng là gì
Khu vực bán hàng là một khoảng diện tích trong khoảng 1-3km2. Một Môi giới lành nghề hơn có thể mở rộng ra tối đa tầm 5-10km2 hoặc rộng hơn nữa nếu bán nhà mặt phố, nhà triệu đô.
Nhưng về cơ bản khi bắt đầu làm, bạn luôn cần chọn một khu vực thật nhỏ để tăng hiệu suất khách và nhà gặp nhau. Xem thêm Tìm khách cho nhà để hiểu về ý nghĩa của khu vực.
Khu vực không chỉ là về diện tích, mà còn là các tiện ích cùng chung trong khu vực đó, có thể là cùng gần công viên, bệnh viện, trường học, chợ, trung tâm thương mại.
Có những phố gần nhau nhưng lại không chung khu vực khi cách đường tàu, cách đường lớn hoặc cách bờ sông. Hiểu nôm na khu vực là nơi mà khách đang chọn mua một căn nhà thì sẽ sẵn sàng đi xem một căn khác trong khu vực đó mà không ngại xa.
2. Cơ sở chọn khu vực
Việc chọn một khu vực để bắt đầu là một trong những việc đầu tiên của một môi giới để bắt đầu bắt tay vào làm việc. Đó có thể là khu vực nơi mình đang ở, mình quen thuộc đường đi lối lại, tiện ích và mất ít thời gian hơn khi khảo sát nhà, dẫn khách sau này.
Đó có thể là nơi mình đã từng học tập, hoặc nơi mình làm việc. Hoặc là nơi mà mình cảm thấy yêu thích, khu vực bạn có cảm tình sẽ giúp bạn truyền tải cảm xúc đó đến khách tốt hơn là những căn nhà mà bạn không có cảm xúc.
Ngoài ra bạn có thể chọn những khu vực tiềm năng, đang có sự chuyển dịch dân cư lớn, nhu cầu cao, ví dụ gần các trường đại học, cơ quan, nhà máy, khu vực đang phát triển nóng.
3. Thế nào là “Vua khu vực”
Khi đã xác định được khu vực làm việc của mình rồi, thì mục tiêu tiếp theo là trở thành “Vua khu vực”. “Vua khu vực” là người thông thạo địa bàn, biết từng ngõ ngách, căn nhà đang bán trong khu vực đó.
Họ am hiểu và dễ dàng tư vấn cho khách hàng tại sao nên mua nhà khu này, sẽ có sự tiện lợi như thế nào, con cái học hành trường nào, thủ tục giấy tờ làm ở đâu… “Vua khu vực” thạo mặt bằng giá trong khu vực, biết căn nào là đắt, căn nào là rẻ, căn nào là hiếm, căn nào là tốt nhất đang có trong phân khúc ở khu vực của mình.
“Vua khu vực” hơn nữa còn gắn bó máu thịt, có tình cảm, tình yêu với khu vực mà mình làm việc, từ đó sẽ truyền được cảm xúc và nhiệt huyết đến cho khách hàng mà mình tư vấn.
4. Tại sao cần làm “Vua khu vực”
Làm “Vua khu vực” chắc chắn sẽ mang lại lợi thế vô cùng lớn cho bạn trong quá trình môi giới bất động sản thổ cư. Đầu tiên là sự tin tưởng của khách hàng, khách hàng nào cũng muốn có một môi giới am hiểu địa bàn, giúp mình tìm được căn nhà ưng ý nhất, trong thời gian ngắn nhất, và có giá cả hợp lý nhất.
Tiếp theo, “Vua khu vực” sẽ tiết kiệm được tối đa thời gian của chính Môi giới, dễ nhận ra nhất là tiết kiệm tiền xăng do khoảng cách di chuyển gần hơn, sau đó là tăng hiệu suất công việc, khảo sát được nhiều nhà và dẫn được nhiều khách hơn trong cùng một khoảng thời gian.
Cuối cùng, “Vua khu vực” sẽ giúp bạn kết nối sâu được với nhiều mối quan hệ hữu ích trong khu vực, từ các chủ nhà cho đến các bà trà đá, các đồng nghiệp, từ đó phát triển nghề tốt hơn.
5. Làm sao để trở thành “Vua khu vực”
Để trở thành “Vua khu vực”, trước tiên ta cần chọn khoanh vùng 1 khu vực 1-3km2 của riêng mình. Sau đó dành nhiều thời gian đi khảo sát, có thể là nhiều tuần, nhiều tháng để thực sự am hiểu khu vực mình đã chọn.
Tiếp theo ta sẽ lựa chọn ra những căn nhà tốt nhất theo hiểu biết trong khu vực của mình làm đối tượng mục tiêu, dành thời gian để tìm hiểu kỹ về các căn nhà này, gia chủ thế nào, tại sao cần bán, chất lượng ra sao, pháp lý thế nào.
Sau đó là đăng tin trong cùng một khu vực này chứ không đăng tin lan man, thấy căn nào đẹp ở khu khác cũng đăng bán. Tiếp theo khi khách gọi bạn cần dẫn khách thực tế, khách hàng sẽ giúp bạn kiểm tra và củng cố thêm các hiểu biết về khu vực.
Cuối cùng, bạn cần kiên định từ chối các yêu cầu của khách khi yêu cầu đó nằm ngoài khu vực của mình. Rất nhiều người đã gặp tình cảnh này, tình cờ gặp khách nét đang cần mua nhà gấp, nhưng nằm ngoài khu vực mình am hiểu.
Vậy là ta dành nhiều nhiều tuần, nhiều tháng đi tìm nhà cho khách, cuối cùng khách không chốt được mà khu vực lại bị phá vỡ, khi quay lại thì mình đã không còn thời gian để cập nhật các căn nhà mới lên trong khu vực của chính mình.
Kết luận: “Vua khu vực” là khái niệm thực chiến được chứng minh hết sức hiệu quả. Về với chúng tôi bạn sẽ được tư vấn cụ thể hơn về các khu vực và tuyến phố cụ thể có hiệu quả, có liên kết với nhau.
Phương pháp bán nhà “Vua phân khúc”
Ai làm bất động sản cũng đều mơ ước bán được những căn nhà triệu đô. Nhưng thực tế cho thấy không phải ai cũng phù hợp với phân khúc nhà to tiền này, và mỗi môi giới lại có những phân khúc “ruột” riêng.
Vậy bán nhà 3 tỷ và bán nhà 30 tỷ khác nhau thế nào và tại sao lại khác nhau. Tôi đã từng bán nhà ở nhiều phân khúc, xuất phát từ các căn nhà 2, 3 tỷ trong ngõ ngách, rồi đến các nhà 5, 6 tỷ ô tô đỗ cửa, lên khúc 10, 20 tỷ phân lô, 50 tỷ mặt phố và hơn nữa.
Mỗi lần chuyển phân khúc đều mang lại những khó khăn nhất định, và có một khoảng lặng trước khi có thể làm chủ được phân khúc. Tôi nhận thấy các diễn tiến tâm lý và thói quen tiêu dùng của mỗi phân khúc là rất khác nhau.
Cụ thể, tâm lý của người có 2 tỷ mua nhà thổ cư ở Hà Nội thường là những người đang đi thuê nhà để ở, mong muốn lớn nhất là tìm được căn nhà xây dựng chắc chắn, ở ngay.
Người mua nhà 3 tỷ thường là đang ở tập thể hoặc chung cư, có ý định xuống mặt đất, khách này thường có yêu cầu nhà ngõ rộng thoáng, gần đường. Khúc 2,3 tỷ thường có nhu cầu ở rất cấp thiết nên nếu tìm được nhà phù hợp thường quyết nhanh.
Trong khi đó khúc trên 5 tỷ khách thường đang có nhà đất tầm 3 tỷ để ở rồi, nên tâm lý khách thường rất cầu toàn, phải tìm được căn nhà thực sự ưng ý mới quyết định, khách không cần gấp và có thể tìm nhà hàng năm.
Tương tự như vậy khách mua nhà mặt phố với tâm lý cho thuê kinh doanh lại có những đặc điểm tâm lý khác biệt nữa, khi họ mua nhà bởi tầm nhìn khu vực và không quá quan tâm đến giá cả.
5 căn nhà đầu tiên của tôi bán được giá tiền chỉ hơn nhau vài trăm triệu, trải dài từ 2.8 tỷ đến 3 tỷ, và tôi chủ đích dẫn tất cả khách chỉ đến 10 căn nhà cùng tầm tiền này.
Cùng tìm hiểu sâu hơn về phân khúc, vai trò của phân khúc trong môi giới bất động sản thổ cư sau đây.
1. Phân khúc là gì
Phân khúc là các căn nhà cùng tầm giá, cách nhau không quá 10%, ví dụ 2.8 tỷ và 3 tỷ là cùng một phân khúc. Nhưng người có 3 tỷ liệu có mua được nhà 5 tỷ không, tức là họ đang tìm nhà tầm tiền 3 tỷ mà được đưa vào một căn giá 5 tỷ thì họ có đồng ý không, thực tế trải nghiệm trả lời rằng khó.
Khách thường có thể cố lên tầm 10% so với tài chính của họ. Vậy nên 3 tỷ và 5 tỷ không cùng một phân khúc. Bên cạnh đó, tầm phân khúc tiền càng cao thì khả năng linh hoạt tài chính của khách càng lớn.
Khách có 2 tỷ rất khó cố lên mua nhà 2.5 tỷ, do đặc thù 2 tỷ thường là tích góp cả đời. Nhưng người khởi điểm hỏi nhà 6 tỷ, sau chốt mua nhà 10, 15 tỷ là chuyện bình thường, do ở tầm này đa phần họ đã có của ăn của để và có dòng thu nhập bền vững nên hoàn toàn có thể dùng đòn bẩy tài chính khi cần.
2. Cơ sở chọn phân khúc
Tôi cũng có quen biết với một anh bạn môi giới mà vật lộn suốt 3 tháng trời không bán được các căn nhà phân khúc 3 tỷ, nhưng khi chuyển lên phân khúc trên 10 tỷ lại có thành quả chốt nhà ngay.
Bởi vì anh ấy trước chuyên làm kinh doanh, mở hết cửa hàng này đến cửa hàng khác nên khi nhìn vào các căn nhà mặt phố cho thuê anh rất mê. Vậy nên chọn phân khúc chính là chọn theo tầm của bản thân mình.
Bạn cần chốt khách trước khi chốt nhà. Và bạn sẽ kết nối với khách của mình dễ dàng hơn rất nhiều nếu cùng tầm, cùng hoàn cảnh, văn hóa, lối sống. Anh bạn trên vì cùng làm kinh doanh nên rất dễ kết nối với những người làm kinh doanh.
Có một chị bạn khác của tôi làm giáo viên, lại rất phù hợp bán các nhà dân nhỏ tiền ở khu vực có dân trí, an sinh tốt, nhiều công chức. Không có phân khúc nào khó, chỉ có phân khúc chưa phù hợp.
3. Thế nào là “Vua phân khúc”
Khi đã xác định được phân khúc phù hợp với bản thân mình rồi, việc tiếp theo là cần làm “Vua phân khúc” của mình. “Vua phân khúc” tức là bạn biết tất cả các căn nhà ở cùng một tầm tiền trong khu vực, và hầu hết tất cả các khách của bạn đều đưa vào các căn nhà đó, chứ không phải là các căn nhỏ hơn hay nhiều tiền hơn.
Khi là “Vua phân khúc”, bạn sẽ thấu hiểu được tâm lý của khách trong phân khúc của mình, họ mua nhà vì điều gì, đâu là những rào cản họ hay gặp phải. Ví dụ, rào cản với khách nhà nhỏ tiền là khả năng lên giá khi gặp bất động sản ưng ý, còn khách to tiền thường khó khăn trong việc lựa chọn được căn nhà đúng mong muốn.
4. Tại sao cần làm “Vua phân khúc”
Vua phân khúc sẽ giúp bạn tối đa hóa được cơ hội chốt nhà. Một khách đến với bạn có thể đi được tối đa các nhà trong cùng phân khúc. Nếu một khách gọi đến hỏi căn nhà 3 tỷ của bạn, bạn chẳng thế dẫn họ đến căn nhà 5 tỷ và ngược lại.
Thay vào đó, bạn có 2 căn nhà 3.9 tỷ và 4.2 tỷ, bạn chắc chắn có thể dẫn khách cùng lúc vào 2 căn nhà này và tăng xác suất chốt nhà. Hơn nữa, “Vua phân khúc” sẽ giúp bạn có được sự tin tưởng của khách hàng nhờ sự hiểu biết nắm nắm bắt tâm lý vững vàng trong phân khúc.
Cuối cùng về lâu về dài, “Vua phân khúc” giúp bạn tạo dựng thương hiệu rõ ràng hơn, bán khó có thể tạo dựng vừa thương hiệu nhà mặt phố đẳng cấp, vừa nhà ngõ ngách bình dân.
5. Làm sao để trở thành “Vua phân khúc”
Bước đầu tiên, trong khu vực mình đang làm, hãy lọc ra khoảng 5-10 căn nhà cùng tầm tiền cách nhau 10%, VD nhà 3.5 tỷ đến 4 tỷ. Sau đó lưu ý chỉ đăng tin các căn nhà trong khoảng tiền này.
Đa phần bạn sẽ có khách đúng phân khúc gọi điện cho bạn. Tuy nhiên sẽ có nhiều trường hợp khách có thể có tài chính cao hơn vì thấy nhà hợp nhu cầu nên vẫn gọi, hoặc khách có ít tiền hơn nhưng nghĩ nhà có thể mặc cả được nhiều.
Với các khách có nhu cầu không đúng phân khúc mà bạn đang làm Vua, hãy kiên quyết từ chối. Việc chiều theo một vài khách có thể dần dà phá vỡ phân khúc của bạn, gây ra nhiều hệ lụy sau này.
Nếu khách đúng phân khúc, hãy dẫn vào các căn nhà mình đã chuẩn bị. Trong quá trình dẫn môi giới tăng cường học hỏi tâm lý phân khúc từ chính khách hàng của mình để ngày càng có năng lực thực chiến tốt hơn trong phân khúc.
Kết luận: Để trở thành Vua phân khúc cần một quá trình làm việc bền bỉ, rèn luyện không ngừng. Ngoài ra cần sự hỗ trợ định hướng của người đi trước để nhanh chóng làm chủ phân khúc của mình.
Tìm nhà cho khách hay tìm khách cho nhà
Hãy để tôi kể bạn nghe hai câu chuyện về hai môi giới thực tế tôi đã từng được làm việc cùng. Đầu tiên là chị bạn bán nem tai ở chợ Hàng Da. Do đặc thù làm việc đã rất nhiều năm ở chợ, chị có rất nhiều mối quan hệ.
Mỗi khách tình cờ tìm đến là một nhu cầu rất khác nhau. Người mua nhà làm hàng bán phở ở Hai Bà Trưng, người muốn một căn nhỏ trong ngõ để về nghỉ ngơi sau buổi chợ bán hàng bên Cầu Giấy.
Lúc lại giúp người mua đất đầu tư ở tận Hà Đông. Chị nem tai sẽ hỏi kỹ nhu cầu của khách và dựa vào các mối quan hệ để tìm nhà cho khách.
Câu chuyện thứ hai về bác bán trà đá ở đầu một con ngõ ở Bạch Mai. Bác chỉ bán các căn nhà ở trong ngõ của mình, ai muốn bán nhà thì có lời nhờ bác. Khách nào đến uống trà hỏi thăm mua nhà là bác chỉ cho các căn nhà này, khách nào không phù hợp mà nhờ bác tìm cho căn khác thì bác lắc đầu từ chối.
Bác trà đá không có thời gian chạy đi nơi khác tìm nhà, bác chỉ nhận tìm khách cho nhà trong ngõ. Vậy theo bạn ai sẽ là người có kết quả tốt hơn. Thật bất ngờ là chị nem tai chăm chỉ chạy đôn chạy đáo khắp các quận lại không bằng bác trà đá chỉ bán các nhà trong một con ngõ nhỏ.
Ngày nay môi giới chuyên nghiệp sẽ tìm khách cho nhà. Tất nhiên không giống như bác trà đá chỉ ở trong một ngõ nhỏ, mà là trong cùng một Khu vực và cùng một Phân khúc mà mình đã chọn. Cùng tìm hiểu kỹ hơn về hai phương pháp bán hàng này theo sơ đồ dưới đây.
1. Thế nào là Tìm khách cho nhà và Tìm nhà cho khách
Trong hình 1 là tìm khách cho nhà. Ta lấy nhà làm trung tâm, cứ mỗi khách đến, ta giới thiệu các căn nhà mục tiêu mà mình đang có, nếu khách thấy phù hợp thì dẫn khách đi xem, nếu không phù hợp với các căn nhà đang có thì bỏ qua, không chạy theo tìm nhà cho khách.
Với cách làm này thì tệp khách sẽ lớn hơn tệp nhà. Mỗi nhà ta đưa đến nhiều khách, có thể từ 5-10 khách/nhà. Hình 2 lấy khách là trung tâm, ta đi tìm nhà cho khách, nếu căn nhà nào không phù hợp thì bỏ qua. Mỗi khách ta tìm cho họ nhiều căn nhà. Tệp nhà sẽ lớn hơn tệp khách.
2. Nên Tìm nhà cho khách hay Tìm khách cho nhà
Tìm nhà cho khách hay Tìm khách cho nhà, hai cách làm này nhìn bề ngoài rất giống nhau, đều là khách gọi và sau đó Môi giới dẫn khách đi xem nhà. Nhưng quan trọng nhất ở đây là lựa chọn thái độ của chúng ta.
Với “Tìm khách cho nhà”, ta chọn là người bán hàng siêu thị, bán cái mình đang có ở trong siêu thị. Nếu khách có hỏi mua món hàng mà siêu thị của ta không có thì ta vui vẻ khước từ, chứ không chạy sang các hàng khác hỏi hộ khách.
Còn với “Tìm nhà cho khách”, ta chọn mình là Sơn Tinh – Thủy Tinh đi tìm sản vật không có thực mà Vua Hùng tưởng tượng ra để thách cưới. Khách hàng nhiều mà, có phải quý hiếm như Mị Nương đâu mà ta phải lao tâm khổ tứ đến vậy.
3. Tại sao nên Tìm khách cho nhà
Quy luật hàng hóa nói chung thường là bán cái khách hàng cần, chứ không phải bán cái mình có. Nhưng đặc thù của ngành bất động sản thổ cư có một số điểm khác biệt, làm cho cách làm của chúng ta lại nên là bán cái mình có. Cùng điểm qua các lý do nên “Tìm khách cho nhà”.
3.1 Đầu tiên là số lượng người cần mua nhà luôn nhiều hơn số lượng nhà hiện đang bán trên thị trường. Do quy luật người thì đẻ ra liên tục mà đất thì không đẻ ra được, nhất là đất ở các quận nội thành, nhu cầu thường lớn hơn lượng cung rất nhiều.
Cụ thể 1 tháng theo thống kê có 1 triệu lượt khách hàng tìm kiếm bất động sản thổ cư tại Hà Nội. Trong khi ở Hà Nội chỉ có chưa đến 50.000 căn nhà đang bán tại cùng một thời điểm. Vậy nên tỷ lệ khách mua được nhà sẽ rất thấp, thấp hơn tỷ lệ các căn nhà được bán.
3.2 Nhu cầu cần bán của các căn nhà là thật hơn, còn nhu cầu cần mua của khách chưa chắc đã là thật. Cho đến khi khách xuống tiền mua nhà, mọi thứ trước đó chỉ là giả định, khách có thể thay đổi ý định mua bất cứ lúc nào.
Trong khi đó, độ chắc chắn cần bán của chủ nhà cao hơn rất nhiều. Để quyết định bán một căn nhà, chủ nhà phải đánh đổi rất nhiều, ví dụ như có khách đến xem phá vỡ cuộc sống riêng tư, hàng xóm dị nghị, mất thời gian. Đổi lại phía khách đi mua không mất gì nhiều, có khi họ đi tham khảo để học về thị trường, lợi dụng người môi giới để có thêm hiểu biết..
3.3 “Tìm khách cho nhà” sẽ tăng khả năng hiểu nhà, tạo lợi thế bán được nhà. Bạn khó mà bán được một căn nhà nếu chưa thực sự hiểu về nó. Khách mua nhà để mua một tài sản lớn cũng thường tìm hiểu rất kỹ lưỡng. Một số điểm yếu hoặc điểm phù hợp mà bạn chưa hiểu có thể làm giảm hiệu quả khách mua được nhà.
Trong khi đó “Tìm nhà cho khách” tăng khả năng hiểu khách, mỗi lần khách cho ý kiến về một căn nhà là một lần ta hiểu thêm về thị hiếu, khẩu vị của khách. Trên thực tế ta có thể kết hợp cả 2 cách “Tìm khách cho nhà” và “Tìm nhà cho khách” trên khuôn khổ luôn giữ vững phân khúc và khu vực để đạt hiệu quả tối đa.
4. Cách tìm khách cho nhà hiệu quả
Đầu tiên nên xác định được đúng khu vực và phân khúc hoạt động. Từ đó lựa chọn ra những căn nhà tốt nhất theo các tiêu chí định sẵn. Đây là các căn nhà mục tiêu mà bạn muốn bán, hãy coi nó như là căn nhà của mình. Bạn tìm hiểu kỹ càng về nó, đặt cảm xúc và sự tập trung cao độ vào các căn nhà này.
Tiếp theo, bạn chỉ đăng tin để bán các căn nhà này. Nếu có khách phù hợp hãy ưu tiên dẫn đến các căn này đầu tiên. Trong quá trình dẫn khách, hãy lắng nghe khách để thực sự chọn ra một lần nữa các căn nhà được nhiều khách hàng yêu thích nhất trong số các căn đã định.
Và cuối cùng, nếu khách không phù hợp với các căn này, hãy kiên quyết từ chối tiếp tục tìm nhà khác cho khách. Tất cả chỉ có vậy, nhưng quan trọng nhất là khi thực hiện ta phải hoàn toàn tập trung, và không để cảm xúc, và đôi khi là cả lòng tham chi phối, bị chính khách hàng treo cục mỡ và trở thành công cụ đi tìm nhà cho khách.
Kết luận: Phương pháp này nói thì dễ, làm mới khó, hãy tham gia cùng chúng tôi để trở thành môi giới bất động sản thổ cư chuyên nghiệp, để được cầm tay chỉ việc, định hình đúng ngay từ đầu, từ tư duy, phương pháp cho đến kỹ năng, bạn chắc chắn sẽ thành công với nghề.
7 loại tâm lý khách hàng khi đi mua nhà thổ cư
Mua nhà đất thổ cư là một tài sản cá nhân lớn, nếu không muốn nói là lớn nhất, bởi vậy nên khách hàng đi mua nhà thường có những đặc điểm tâm lý rất đặc biệt. Đó không phải là một cuộc mua sắm shopping đơn thuần mà thực sự là một màn đấu trí.
Trò chơi tâm lý chiến này không phải chỉ xảy ra trên bàn đàm phán mà bắt đấu ngay từ cuộc gọi đầu tiên của khách hàng cho môi giới. Nắm được tâm lý khách hàng, bạn sẽ nắm được một phần lớn thắng lợi trong tay.
Tôi vẫn nhớ đã từng gặp một cặp vợ chồng đi mua nhà, trông rất khắc khổ, đi xe Wave cũ, quần áo lôi thôi. Ban đầu khách chia sẻ rất ít, xem nhà thì cứ luôn miệng nói là anh chị cũng không có nhiều tiền đâu, em lựa tìm giúp anh chị các căn vừa tiền thôi.
Sau một tháng đi với khách, cuối cùng tôi đã giúp khách chốt mua một căn nhà gấp rưỡi tài chính ban đầu của khách đã nói. Ngày đến công chứng căn nhà, khách đi ô tô xịn, ăn mặc đẹp, vẻ mặt rạng ngời, làm tôi không khỏi ngỡ ngàng.
Và tôi hiểu rằng khách có lý do để làm như vậy, khách đã thắng trong cuộc chiến tâm lý với môi giới và chủ nhà. Khách sau đó cũng tiếp tục nhờ tôi tìm người cho thuê căn nhà, trong khi ý định ban đầu của khách là tìm căn nhà tiện cho con đi học.
Vậy làm sao để lý giải những hành vi trên của khách. Cùng điểm qua 7 loại tâm lý khách hàng khi đi mua bất động sản thổ cư và cách ứng phó của môi giới cho phù hợp.
1. Tâm lý sợ bị lừa
Có quá nhiều rủi ro trong việc mua bán nhà. Khách với tầm tiền tỷ mang đi mua nhà chắc hẳn đều đã có những trải nghiệm và kiến thức nhất định. Họ lo lắng sẽ dính phải nhà quy hoạch, nhà lỗi phong thủy, nhà tranh chấp, nhà sổ cắm ngân hàng, nhà vỡ nợ…
Mua sai nhà có thể làm bốc hơi cả tỷ đồng của khách, hoặc ở cả đời với tâm trạng bất an. Hậu quả là rất nặng nề, nên hầu hết khách đi xem nhà nghiêm túc đều có tâm lý “Sợ bị lừa”, sợ bị môi giới lừa, sợ bị chủ nhà lừa.
Môi giới chuyên nghiệp là người có khả năng xóa tan những lo lắng, nghi ngờ của khách. Bạn nên nói chuẩn, làm chuẩn, đúng giờ, ăn mặc chỉnh tề, nói năng lịch sự, có văn hóa, có chữ tín, có kiến thức, kinh nghiệm. Dần dà thay vì sợ hãi khách hàng sẽ tin tưởng và dựa vào bạn để tránh được các rủi ro.
2. Tâm lý e dè, không chia sẻ hết với môi giới
Khách tình cờ thấy căn nhà của bạn trên mạng và gọi cho bạn. Bạn và khách ban đầu là 2 người xa lạ. Bên cạnh đó, việc mua nhà là tài sản lớn nên khách thường rất kín tiếng. Thường trong gia đình chỉ có vợ-chồng hoặc thêm nữa bố-mẹ là biết việc khách đang đi tìm mua nhà.
Hiếm khi có ai lên facebook cá nhân và chia sẻ là em đang có 3 tỷ, nhờ bạn bè anh em ai biết thì giới thiệu hộ em căn nhà phù hợp. Việc mình có một món tiền to để đi mua tài sản trong nhiều trường hợp là không nên lộ ra. Gọi môi giới đưa đi xem nhà phần nào đó bạn đã nắm được một bí mật của khách.
Là môi giới, bạn cần cởi mở trước, thân thiện, tự chia sẻ về hoàn cảnh của bản thân mình, hỏi thăm, quan tâm, đồng cảm, đồng cảnh với khách. Khi bạn biết khách thực sự đang có bao nhiêu tiền mặt sẵn sàng cho việc mua nhà, bạn đã tiến lên một bước mới trong mối quan hệ với khách.
3. Sợ mất thời gian
Để mua một căn nhà, thông thường khách sẽ phải đi xem tầm 20-30 căn nhà, cá biệt khách khó tính có thể xem 50-100 căn nhà, nếu ai dễ tính có thể xem 10-15 căn là có thể quyết. Vậy nên đi xem nhà là một quá trình tiêu tốn nhiều thời gian.
Việc xem nhà còn tốn nhiều thời gian hơn nữa nếu khách đi với môi giới kém năng lực, dẫn khách xem nhiều nhà xấu, nhiều nhà không đúng ý, môi giới không chuẩn, không có kiến thức, kém kỹ năng tư vấn, hỗ trợ khách.
Người có tiền tỷ mua nhà thổ cư thường khá bận rộn, nếu đã đi với một số môi giới kém, họ sẽ có tâm lý e dè, thường hỏi han kỹ càng trước để tránh bị mất thời gian vô ích.
Là môi giới chuyên nghiệp, bạn nên chuẩn bị các căn nhà tốt nhất theo nhu cầu của khách, đưa khách đi xem ít mà chất lượng, đồng thời định vị và cho khách biết được giá trị của bản thân mình. Để dù xem được nhà đẹp hay nhà chưa ưng ý, thì khách vẫn thấy giá trị khi được đi cùng bạn.
4. Muốn xem nhiều để so sánh
Ngược lại với tâm lý sợ mất thời gian, khách mới đi xem lại thường có tâm lý muốn xem nhiều để dễ so sánh. Khi đã gặp được một căn ưng ý, khách lại muốn bạn đưa đi xem thêm, biết đâu có căn ưng hơn thì sao.
Khách xem nhà thường trải qua một số giai đoạn. Giai đoạn đầu là háo hức muốn đi xem nhiều để hiểu thị trường. Giai đoạn 2 là giai đoạn kỹ tính do xem nhiều và chưa có nhà ưng ý nên không phải môi giới nào mời chào cũng đi mà phải hỏi cho kỹ.
Giai đoạn 3 là giai đoạn mỏi mệt, đã đến deadline phải chốt mua nhà. Bạn có thể trường kỳ đi cùng khách đi từ giai đoạn 1-3 hoặc sử dụng phương pháp Tìm khách cho nhà để gặp luôn khách khi đang ở giai đoạn 3.
5. Có 2 tỷ muốn mua được nhà 3 tỷ
Khách mới đi xem nhà thường rất “ảo” và luôn muốn mua được món hời. Họ có 2 tỷ nhưng lại muốn mua được căn nhà trị giá 3 tỷ. Họ nghĩ rằng cứ cố cất công tìm kiếm, biết đâu mình lại may mắn gặp được căn nhà giá rẻ, chủ cần bán gấp và chưa hiểu rõ giá trị của căn nhà thì sao.
Khách sau thời gian đi nhiều sẽ càng ngày càng bớt “ảo” hơn do đã hiểu thị trường. Với những khách hàng này cần có sự tư vấn chân thành của Môi giới. Mỗi lần đưa khách xem nhà là một lần Môi giới làm công tác tư tưởng cho khách, lấy các căn nhà thực để so sánh, giúp khách có nhận thức ngày càng sát hơn về thị trường.
6. Sợ bị kênh giá
Khi đã chọn được một căn nhà ưng ý rồi, bước tiếp theo là đến giá cả. Đầu tiên khách sẽ sợ bị Môi giới kênh giá, ăn chênh lệch. Chủ nhà nhận 2 tỷ, nhưng Môi giới cộng thêm 200 triệu thành 2.2 tỷ báo cho khách.
Để xóa tan tâm lý này, bạn cần tạo lòng tin với khách mình là người chân thật, có sao nói vậy, minh bạch rõ ràng với khách ngay từ đầu. Để khách trực tiếp gặp chủ để được nghe giá từ chính chủ nhà sẽ giúp khách tin tưởng hơn.
Thời buổi thông tin rộng mở như bây giờ, môi giới kênh giá rất khó tồn tại, khách có thể dễ dàng kiểm tra giá chào từ nhiều nguồn tin khác nhau.
7. Muốn tự quyết định
Khách mua nhà thổ cư khi có tiền tỷ mang đi mua nhà thường là người hiểu biết và quyết đoán. Họ muốn tự quyết định trong mọi lựa chọn. Khách muốn tự quyết định xem căn này có phù hợp với họ hay không, tự quyết định xem có chốt mua nhà không. Khách cũng muốn tự quyết định trong đàm phán, lên giá hay xuống giá.
Điểm mấu chốt ở đây là Môi giới cần cho khách có cảm giác được làm chủ cuộc chơi. Nhiệm vụ của Môi giới là tư vấn, đưa ra các câu hỏi mở, đưa ra các lựa chọn, kể các câu chuyện, đưa ra các ví dụ so sánh, các tình huống. Để từ đó khách nghe, tự tư duy và đưa ra quyết định.
Kết luận: Môi giới cần trải nghiệm để thấu hiểu các đặc điểm tâm lý của khách hàng đi mua nhà, từ đó đưa ra cách tiếp cận, các tư vấn, hóa giải, định hướng, dẫn dắt cho phù hợp nhất, đạt được mục tiêu chốt nhà của mình.
11 dấu hiệu nhận biết khách thích nhà
Khách thích nhà là điều kiện cần cho việc chốt mua một căn nhà. Với một tài sản lớn nhiều tỷ đồng như nhà đất thổ cư, chỉ cảm xúc thích nhà mạnh mẽ mới có thể giúp khách quyết định xuống tiền.
Khách ít khi có chuyện không thích một căn nhà nhưng vẫn nhắm mắt mua, mua cho có, cho xong như khi vội đi chợ mua đồ ăn. Việc nhận biết khách thích nhà thật sự hay không bởi vậy là một trong những khả năng quan trọng với một môi giới chuyên nghiệp.
Nhận biết sai dấu hiệu khách thích nhà, hoặc khách chưa thích hẳn, còn đắn đo, sẽ làm cho các bước tiếp theo trở nên kém chuẩn xác. Tôi còn nhớ có lần khách mới đi xem lần đầu đã trả giá một căn nhà, trong khi khách chỉ xem đến tầng 2, chưa lên hết tầng 3,4,5 đã đi xuống.
Do lúc đó còn non nớt, khi nghe thấy khách nói là thích nhà và trả giá khá sát với giá chào tôi đã cuống hết cả lên, nghĩ rằng khách mua đến nơi rồi.
Tôi tạm hoãn các khách khác để tập trung vào khách này trong vòng 1 tuần, sau đó cay đắng nghe khách thông báo là đã mua nhà chung cư, vì xem mãi nhà thổ cư không thấy có căn nào ưng.
Các bạn ạ, khách hầu như không bao giờ nói ra mình thích một căn nhà nào đó. Và ngay cả khi khách có nói như vậy thì cũng khó có thể đánh giá được đúng mức độ thích nhà như khách nói.
Như chia sẻ trong bài Tâm lý khách hàng đi mua nhà, khách ít khi chia sẻ thật suy nghĩ của mình. Thậm chí khi đã thích nhà, nhiều khách còn có dấu hiệu che dấu cảm xúc, không để môi giới biết mình thích nhà, từ đó tránh bị bất lợi trong khâu đàm phán với chủ nhà sau này.
Tuy nhiên giấy không gói được lửa, đừng nghe khách nói, hãy nhìn khách làm, bạn sẽ nhìn ra được các dấu hiệu và mức độ thích nhà thực sự của khách qua hành động. Cùng điểm qua 11 dấu hiệu khách thích nhà dưới đây.
1. Khách đứng ngoài ngắm kỹ rồi mới vào nhà
Thường khi khách đi xem nhà, môi giới hay cho khách vào bên trong xem ngay. Riêng cá nhân tôi thường tìm cách để khách dừng lại xem bên ngoài một khoảng thời gian nhất định.
Hơn một nửa số căn nhà của tôi bán là khách thích ngay từ khi còn xem ở bên ngoài. Với một bất động sản, là tài sản không di động được, thì vị trí là quan trọng nhất. Người mua nhà thổ cư luôn có tâm lý là mua vị trí, nhà cũ có thể xây lại, nhưng nếu vị trí xấu thì không thể bê đi nơi khác được.
Vậy nên khách nào mới đến cửa mà nán lại nhìn ngó kỹ bên ngoài rồi gật gù, vào trong xem tiếp, thì có khả năng cao là họ đã thích vị trí căn nhà và có thể mua được nhà thổ cư.
2. Khách xem kỹ bên trong
Nhà có 5 tầng mà khách mới đi đến tầng 2 đã đi xuống, với lý do là các tầng giống nhau, thì không thể là người thích nhà được. Khách thích nhà sẽ xem nhà kỹ càng, xem hết mọi ngóc ngách.
Nếu họ không thích họ sẽ không quan tâm và dành thời gian ngắm căn nhà đâu. Vậy nên nếu khách có xem kỹ thì đừng có ngại là khách này khó tính. Hãy dành thời gian để tư vấn, giải đáp các thắc mắc của khách một cách thấu đáo nhất.
Khách xem hời hợt, ngó trước ngó sau dăm ba phút rồi đi ra thì kiểu gì cũng có điểm không ưng ngay từ đầu vào, có thể là ngõ nhỏ, nhà tối, ẩm thấp hoặc có lỗi lầm gì đó. Hãy chân thành hỏi khách khi vừa xem nhà xong, khách có điểm nào chưa ưng để điều chỉnh cho các căn nhà dẫn tiếp theo được sát mong muốn hơn.
3. Khách có thái độ khác so với bình thường
Xem kỹ nhiều khi là chưa đủ, có thể là do khách kỹ tính mà thôi. Ở đây bạn cần kết hợp xem cả phản ứng của khách.
Nếu bạn dẫn khách đi 3 căn, mà trong đó có riêng 1 căn là khách tỏ thái độ rất khác, mắt của khách sáng lên, khuôn mặt tươi vui, cử chỉ nhanh nhẹn hoạt bát hơn các căn trước, khách nói chuyện nhiều hơn, so với các căn kia cứ lầm lũi xem.
Sự thay đổi thái độ này là do căn nhà tác động, căn nhà này có thể đã trúng vào sở thích, mong muốn của khách và tốt hơn các căn kia. Nhận biết các biểu cảm tinh tế này là một lợi thế không nhỏ giúp hỗ trợ cho khâu đàm phán sau này.
4. Khách đi xem hỏi han hàng xóm xung quanh
Nhiều khách sau khi xem trong nhà xong rồi thì lại đi ra ngoài, xem không gian xung quanh, hỏi han hàng xóm xem khu này dân cư có tốt không, hàng xóm có hiền hòa không.
Khách xem nhà khi đã thích nhà sẽ đặt mình vào vị trí người ở trong nhà, sẽ còn chạm mặt lâu dài với hàng xóm láng giềng, bởi vậy nên mới hỏi han xung quanh.
Nếu họ không thích nhà thì không có lý do gì họ phải mất thêm thời gian để hỏi han những nhà bên cạnh làm gì nữa.
5. Khách làm thân, niềm nở với chủ nhà
Khách xem nhà nào mà thích rồi thì thường sẽ niềm nở với chủ nhà, hoặc nán lại ngồi nói chuyện lâu với chủ nhà. Khách thích nhà nào rồi thì sẽ nghĩ đến việc mua nhà về sau, bởi vậy nên muốn tạo thiện cảm với chủ nhà trước để tạo lợi thế cho đàm phán sau này.
Còn khách không thích nhà thì thường nghĩ rằng mình sẽ không bao giờ quay lại hoặc gặp lại chủ nhà nữa nên không cần mất công tạo thiện cảm làm gì, thường chỉ tỏ phép lịch sự tối thiểu, hoặc có khi là thô lỗ.
6. Khách xem xong chủ động hẹn môi giới uống nước
Khách xem xong mà thích nhà thường sẽ chủ động hẹn môi giới ngồi lại uống nước. Họ muốn dành thời gian để thông qua môi giới mà tìm hiểu thêm về căn nhà, các thông tin về chủ nhà, động cơ bán, giá cả, những điểm còn khúc mắc cần giải tỏa.
Các câu nói nhắn nhủ của khách sau khi xem nhà xong thường khá quan trọng. Tôi nhớ có vị khách của mình sau khi xem xong nhà lần đầu tiên đã dặn nhỏ với tôi: “Từ nay đến mai em đừng đưa ai vào đây nữa nhé, để mai anh sẽ bố trí vợ anh đi xem luôn”.
Qua các câu dặn dò ta có thể phần nào nắm được mức độ thích và nhiệt của khách. Quả thực khách đó ngày hôm sau mua luôn căn nhà với tôi. Trường hợp khách đi xem mà lấy lý do bận về luôn, chứng tỏ khách chưa thích nhà và bạn chưa làm được nhiều để lấy niềm tin của khách.
7. Khách về chủ động xin sổ và hỏi thông tin chi tiết
Sau khi đi xem về, khách hỏi môi giới xin xem sổ đỏ và các giấy tờ pháp lý của căn nhà. Điều này chứng tỏ sau khi suy nghĩ kỹ càng, khách thấy đã ưng về hiện trạng căn nhà, giờ xem thêm về giấy tờ để cân nhắc. Việc tìm hiểu sâu về các vấn đề pháp lý là một chỉ dấu chứng tỏ khách thích nhà.
Các thông tin sổ sách rõ ràng, các thông số trên sổ sẽ có thể ảnh hưởng đến các bước tiếp theo. Khách càng hỏi nhiều về nhà, các thông tin khác như chủ nhà, giá cả, khu vực… thì càng là dấu hiệu cho thấy khách thích căn nhà này nên mới dành thời gian tìm hiểu kỹ như vậy.
8. Khách tự quay lại xem nhà
Khách đã thích nhà thường rất hay tự quay lại xem nhà. Có thể là họ có điểm nào đó chưa xem kỹ lần đầu. Ví dụ như khách muốn qua hàng xóm để hỏi thăm về căn nhà này, xem có tranh chấp gì không, vợ chồng có thuận hòa không, nhà có xảy ra điều tiếng gì không, sống có xung đột gì với hàng xóm không.
Đây là các điểm rất quan trọng nếu khách thực sự đặt mình vào vị trí sẽ sống trong căn nhà này. Ngoài ra khách cũng có thể xem kỹ lại bên trong, những điểm mà khi về khách thấy là mình chưa xem kỹ. Ví dụ như xem lại nhà vệ sinh xem nước nôi thế nào, phòng phía trong có thoáng không, tường có bị nứt nẻ, nấm mốc.
9. Khách đưa người thân đi xem lại
Sau khi xem xong mà ưng ý, khách thường đưa người thân đi xem lại. Người thân thường đóng vai trò rất quan trọng có khi là đóng góp một phần vào quyết định mua nhà.
Có thể là chồng đưa vợ đi xem lại, con đưa bố mẹ, chú bác, những người hỗ trợ tài chính đi xem. Nếu chưa thích nhà, ít khi khách đưa người thân xem lại để mất công mất việc, mất thời gian, có khi là mất mặt nếu chọn phải căn lỗi lè lè.
Thực tế tôi đã từng dẫn một chị khách đi xem nhà, chị này về chê nhà đủ thứ với tôi, tuy nhiên hết lần này đến lần khác chị đưa con gái đi xem, đưa cậu em làm về thiết kế đi xem, rồi đưa thầy phong thủy đi xem. Ai đi về cũng chê. Cuối cùng chị chốt mua căn nhà này. Nếu không thích và không quyết mua, ít khi khách hàng có động lực để đưa nhiều người thân đi xem đến vậy.
10. Khách hay đề cập nhiều đến căn nhà
Tôi đã gặp nhiều trường hợp khách đi xem nhà về có thể không ưng ý về một số điểm của căn nhà, và khách tỏ rõ quan điểm này với môi giới để nhờ tìm căn khác. Khách có thể chê nhà ngõ hơi sâu, nhà hơi cũ, nhà chưa hợp hướng, nhà có lỗi phong thủy…
Tuy nhiên trong quá trình tương tác và đi xem thêm các nhà khác, khách rất hay đề cập đến căn nhà đã xem này, dùng nó để so sánh với các căn mới xem. Và cuối cùng khách chốt căn nhà này.
Có thể giải thích là sau một thời gian đi xem các căn khác, khách hiểu thị trường hơn và nhận ra rằng căn mình đã xem đầu tiên là căn tốt nhất rồi và quay lại mua.
11. Khách trả giá hoặc muốn gặp chủ nhà
Khi khách đã nắm được đầy đủ các thông tin ở các phần trên, dấu hiệu tiếp theo là khách trả giá về căn nhà, xem bao nhiêu thì có thể mua được. Nếu khách không thích khách sẽ không có hứng thú trả giá.
Độ thích cao hơn sẽ là khi khách bày tỏ mong muốn được gặp chủ nhà để trao đổi thêm hoặc đàm phán về giá cả. Gặp chủ nhà cũng là một việc mất thời gian, công sức, vậy nên khách sẽ ít khi đề xuất vậy khi chưa nghiêm túc về việc mua nhà.
Tuy nhiên anh chị em lưu ý nếu như khách trả giá và muốn gặp chủ nhà trước khi có nhiều trong số 10 dấu hiệu bên trên, hoặc khi chưa hỏi han kỹ về ngôi nhà thì cũng nên lưu ý, có thể khách chỉ đang muốn tham khảo và dò giá mà thôi, chứ chưa thực sự nghiêm túc muốn mua nhà.
Kết luận: Nghề môi giới đòi hỏi rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm thực chiến, nắm bắt tâm lý khách hàng để đạt được thành công. Tham gia cùng chúng tôi để trở thành môi giới thổ cư chuyên nghiệp ngay hôm nay.
5 đặc điểm nhận diện khách nét mua nhà thổ cư
Có nhiều trường hợp của tôi và của nhiều anh chị em khác mà tôi hỗ trợ từng xảy ra tình huống dở khóc dở cười như thế này: Khách được môi giới đưa đi xem nhà cặm cụi hết tuần này tháng kia, rồi khi gặp được căn nhà ưng ý thì mới vỡ lẽ ra rằng khách hàng này không có khả năng mua nhà.
Họ có thể không có quyền quyết định, hoặc chưa cần mua nhà ngay, hoặc tài chính chưa sẵn sàng, phải bán nhà đang ở mới mua được nhà mới chẳng hạn.
Cá nhân tôi từng dẫn một bạn trẻ đi xem nhà, anh em rất hợp nhau, vui vẻ. Bạn khách tính tình rất dễ chịu, hầu như đi xem căn nhà nào cũng thích. Anh em giành cả tuần đi xem nhà với nhau để dễ so sánh, cuối cùng chốt được 3 căn nhà ưng ý nhất.
Cậu ấy hẹn cuối tuần bố mẹ lên xem để chốt, vì bố mẹ ở tỉnh xa. Thế rồi khi bố mẹ xem lại lắc đầu quầy quậy, chê hết điểm này đến điểm khác. Chê nào là nhà này cũ quá, nhà kia ngõ chật thế này ai mà đi được, không như nhà mình ở quê, rồi nhà này bé như lỗ mũi ở sao được.
Tất cả công sức của anh em đi xem cả tuần đổ sông đổ bể. Bởi tôi đã gặp khách không có quyền quyết, không phải là khách nét.
Bạn sẽ tốn thời gian, công sức vô ích với các khách không nét. Làm sao để tránh được tình huống này và gia tăng hiệu quả khi chọn đúng khách nét từ đầu? Cùng điểm qua các đặc điểm nhận diện của một khách “nét” sau đây.
1. Khách hiểu thị trường
Một trong những loại khách hàng mua nhà thổ cư hay gặp nhất là khách không hiểu thị trường. Khách có 2 tỷ trong tay nhưng cứ nghĩ rằng mình có thể mua được những nhà trị giá 3 tỷ. Nhà 2 tỷ nhưng phải được thế này, phải được thế kia.
Khách hiểu thị trường là khách đã đi xem nhiều, đã có sự so sánh, biết căn nhà nào là đắt, rẻ, là phù hợp với tầm tiền của mình, có các tiêu chí tìm nhà rõ ràng, hợp lý. Khách hàng đi xem nhà không thực sự biết bản thân mình muốn gì cũng sẽ rất khó để chốt mua nhà.
2. Khách lắng nghe môi giới
Nhiều trường hợp khách mới đi xem, chưa hiểu thị trường, lúc đó để thực sự là một khách nét thì khách hàng cần lắng nghe môi giới. Tức là ban đầu khách có thể muốn một căn nhà ở khu vực vip với mức giá rẻ.
Nhưng nếu khách nghe môi giới, chịu sang một khu vực lân cận, với mặt bằng giá thấp hơn thì có thể nhận được căn nhà có các điểm mạnh khác như mong muốn của mình.
Khách lắng nghe môi giới là khách sẵn sàng làm theo các gợi ý, tư vấn hợp lý của môi giới. Khách không phải là khách nét nếu khách khăng khăng theo các yêu cầu phi lý của chính mình, mà trong khu vực không thể nào có căn nhà như vậy.
3. Khách có quyền quyết
Như trường hợp khách đi xem nhà ở trên rồi bố mẹ xem lại không đồng ý, tôi gọi là Khách không có quyền quyết. Ngược lại khách có quyền quyết là khách tự mình có thể ra quyết định, không phụ thuộc vào người khác.
Tất nhiên khách có thể bị ảnh hưởng từ người thân, bạn bè là chuyện bình thường, nhưng những tiêu chí tìm nhà cơ bản thì không thay đổi. Khách có quyền quyết sẽ thể hiện rõ qua hành động, hành vi làm chủ, rõ ràng, dứt khoát, không phải hỏi ý kiến ai.
Các trường hợp khách không có quyền quyết có thể là cô dì chú bác đi xem hộ cho người thân ở tỉnh xa, vợ ở nhà rảnh đi xem trước rồi về hỏi ý kiến chồng, con đi xem về hỏi bố mẹ. Bạn cần tìm cách để kết nối làm việc trực tiếp với người có quyền quyết, vì thị hiếu, khẩu vị mua nhà của mỗi người là rất khác nhau.
4. Khách có nhu cầu mua gấp
Tôi đã gặp không ít khách hàng đi xem nhà một hay hai năm rồi mà chưa mua được nhà. Bạn sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian và chi phí cơ hội khi đồng hành cùng với các khách hàng như vậy.
Khách vừa bán nhà cần mua nhà gấp, con sắp nhập học bố mẹ cần mua nhà gấp cho con, khách vừa có một khoản tiền sẵn sàng, cần mua trong tháng…
Bất kể lý do là gì, thì khách hàng có thời hạn deadline cho việc mua nhà sẽ “nét” hơn là khách “bao giờ mua cũng được, không vội, không gấp, miễn là có căn nhà ưng ý”.
Khách “bao giờ mua cũng được” thường cần những căn nhà 9-10 điểm không tồn tại trên thị trường.
5. Khách có sẵn tài chính
Khách có thể không có đầy đủ tiền mặt cho một tầm tiền của căn nhà định mua, nhưng khách có phương án tài chính rõ ràng, ví dụ vay mượn người thân, bạn bè, vay ngân hàng, thế chấp căn nhà đang ở để mua…
Bạn cũng nên lưu ý khả năng tài chính của khách không phải là điều bất biến, nó có thể thay đổi. Có thể do hỏng mối hàng mà tài chính giảm đi, hoặc do một đòn bẩy nào đó mà khả năng tài chính gia tăng, có thể mua được những căn nhà tầm tiền cao hơn.
Khai thác được về khả năng tài chính của khách là không dễ, nhưng nó rất đáng để bạn bỏ công sức tìm hiểu.
Kết luận: Hãy dành thời gian để tìm hiểu kỹ về khách, từ đó đánh giá xem khách có nét hay không. Việc này sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí cơ hội về sau. Cá nhân tôi đều chia sẻ chân thành với khách, để khách chia sẻ thực lòng từ đó mình mới có thể hỗ trợ khách hàng được tốt nhất.
Ngoài ra còn nhiều cách để xác định khách nét hay không nét, các cách xử lý với từng loại khách như thế nào. Đăng ký trở thành môi giới bất động sản thổ cư chuyên nghiệp ngay hôm nay để được đào tạo, tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.
36 tuyệt chiêu bán nhà đất thổ cư x10 x100 hiệu quả
Nghề môi giới ngoài kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng còn đòi hỏi rất nhiều “ngón nghề” riêng mà không dễ để chia sẻ. Mỗi “ngón nghề” lại tạo nên điểm khác biệt và lợi thế riêng cho mỗi môi giới, từ đó mang lại thu nhập vượt trội cho họ.
Vậy nên để bạn có thể hỏi được bí kíp của những môi giới giỏi nhiều khi là điều không tưởng. Chưa kể không phải ai cũng có kinh nghiệm chia sẻ, làm được nhưng chưa chắc viết và nói ra được để người khác hiểu.
Với kinh nghiệm 10 năm làm đào tạo, cộng với khả năng thực chiến của bản thân, học hỏi thêm của anh em đồng nghiệp, tôi đã đúc rút thành khóa đào tạo online “36 tuyệt chiêu bán nhà đất thổ cư chuyên nghiệp x10 x100 hiệu quả”.
Tư duy
Tuyệt chiêu 1: Vua khu vực
Tuyệt chiêu 2: Vua phân khúc
Tuyệt chiêu 3: Vé số may mắn
Tuyệt chiêu 4: Đào trúng mỏ nhà
Tuyệt chiêu 5: Thả đúng ao cá
Tuyệt chiêu 6: Công chúa ngủ trong rừng
Tuyệt chiêu 7: Vẽ chân dung khách hàng
Đăng tin
Tuyệt chiêu 8: Xác định kênh hiệu quả
Tuyệt chiêu 9: Đăng hiếm bán nhiều
Tuyệt chiêu 10: Đăng xấu bán đẹp
Tuyệt chiêu 11: Đăng vip bán kém
Tuyệt chiêu 12: Đăng tin phố lớn
Tuyệt chiêu 13: Mạng lưới tin vệ tinh
Tuyệt chiêu 14: Đăng tin thật có khách
Tuyệt chiêu 15: Ngôi nhà mơ ước
Tuyệt chiêu 16: Nội dung tin đăng “3 Th”
Tuyệt chiêu 17: Phễu đăng ảo
Nghe điện
Tuyệt chiêu 18: Phòng ngự phản công
Tuyệt chiêu 19: Gót chân Asin
Tuyệt chiêu 20: Mỏ neo
Tuyệt chiêu 21: Bán thân tự nhiên
Tuyệt chiêu 22: Truy vấn – hiểu khách
Tuyệt chiêu 23: Đàm phán từ cuộc gọi đầu tiên
Chăm khách
Tuyệt chiêu 24: Vỏ bọc hoàn hảo
Tuyệt chiêu 25: Khẩu vị của khách
Tuyệt chiêu 26: Đánh hơi khách nét
Tuyệt chiêu 27: Nhận diện khách thích
Tuyệt chiêu 28: Củi khô, củi ướt, sắt
Đàm phán
Tuyệt chiêu 29: Vòng tròn kéo giá
Tuyệt chiêu 30: Vừa đấm vừa xoa
Tuyệt chiêu 31: Đốt-đẩy-kéo
Tuyệt chiêu 32: 4 bước đàm phán
Tuyệt chiêu 33: Chia đôi giá tiền
Động lực
Tuyệt chiêu 34: Nhiệt hay nhịp
Tuyệt chiêu 35: May-Hay-Say
Tuyệt chiêu 36: BĐS thu nhập theo năm
Các chủ đề chính trong bài này là gì?
– Từ khóa đăng tin bán nhà thổ cư hiệu quả nhất
– Website đăng tin bán nhà miễn phí tốt nhất
– Cách tư vấn hóa giải các loại lỗi của nhà thổ cư
– Tiêu chí chọn nhà đẹp Môi giới thổ cư cần biết
– Kiến thức cần có để trở thành môi giới thổ cư chuyên nghiệp
– Sai lầm của môi giới bất động sản thổ cư
– Phương pháp bán hàng “Vua khu vực”
– Phương pháp bán nhà “Vua phân khúc”
– Tìm nhà cho khách hay tìm khách cho nhà
– Các loại tâm lý khách hàng khi đi mua nhà thổ cư
– Dấu hiệu nhận biết khách thích nhà
– Đặc điểm nhận diện khách nét mua nhà thổ cư
– Tuyệt chiêu bán nhà đất thổ cư
Mua nhà Hoàng Mai thì xem ở đâu?
Khách hàng tìm nhà quận Hoàng Mai – gọi ngay 08586.12698 , Zalo hoặc chat qua Fanpage : MUA BÁN NHÀ HOÀNG MAI